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Clubs deals : une solution d’investissement réservée aux investisseurs qualifiés

Publié le 14 Juin 2021

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Tommy Pierre Pollet

Thématique : Patrimoine

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Les solutions d’épargne et d’investissement peuvent sembler de moins en moins attrayantes à mesure que son capital s’agrandit. Actuellement, les taux d’intérêts des livrets d’épargne sont inférieurs au taux d’inflation, ce qui les rend très peu attractifs pour un investisseur. De nouvelles solutions d’investissement émergent depuis quelque temps : le private equity et les club deals. Il s’agit d’investissements privés, menés en commun par une poignée d’apporteurs de capitaux. Découvrons en détail ces deux solutions, leur fonctionnement et leurs risques.

La tendance du private equity

Face au recul des solutions d’épargne classiques, les particuliers cherchent de nouvelles manières d’investir leur épargne afin de faire fructifier leur capital. Les apporteurs de capitaux privés recherchent alors des projets à fort rendement. Les professionnels de ce secteur, tels que les grands courtiers ou les banquiers privés, proposent de plus en plus de solutions pensées comme des investissements « haut de gamme ». Cette nouvelle tendance est caractérisée notamment par la résurgence du « private equity« , c’est-à-dire le financement dans des entreprises non cotées en bourse. Le private equity repose essentiellement sur :

  • Une offre limitée à un certain nombre d’associés.
  • Des clients qualifiés ayant l’expérience et les compétences nécessaires pour participer au projet.
  • Une date limite de participation au projet.
  • Un rendement non-garanti mais évalué parfois à deux chiffres.

Le fonctionnement des clubs deals

Les clubs deals sont une des solutions retenues par les courtiers et les banquiers et elle se rapproche du private equity. Cette opportunité comporte les mêmes caractéristiques principales : une rentabilité espérée très importante, de forts risques et des dates d’entrée et sortie du projet imposées. Un club deal consiste en la réunion de plusieurs investisseurs particuliers, apporteurs de capitaux, réunis pour mener à bien un projet immobilier ou mobilier, ensemble. À l’origine des clubs deals, on retrouve des acteurs privés : banquiers, gestionnaires de patrimoine, banques, etc. Les projets sont généralement portés sur l’acquisition d’actifs immobiliers ou de valeurs mobilières, inaccessibles pour chacun des investisseurs sans cette réunion. L’investissement porte généralement sur la création de valeur, dans les domaines suivants :

  • L’immobilier d’entreprise.
  • L’hôtellerie ou la restauration.
  • L’immobilier d’habitation.
  • Les fonds de commerce.
  • L’acquisition de parts au sein de petites et moyennes entreprises.

Les clubs deals entrevoient des placements sur le long terme : les projets sont très rarement effectués sur moins de 5 ans. Ainsi, les liquidités apportées sont bloquées pour cette période. Il est impossible pour un investisseur de se retirer du club deal : les dates d’entrée et de sorties sont définies au préalable et ne peuvent être modifiées. Également, les risques encourus par la réalisation de ces investissements nécessitent de trier sur le volet les apporteurs de capitaux. Pour ce faire, le ticket d’entrée est fixé au minimum à 100 000 € et peut s’élever parfois à 500 000 €, voire 700 000 €. Le montage final est généralement composé d’au moins 5 apporteurs et ne dépasse que rarement plus d’une centaine de membres, pour un total de capitalisation pouvant s’élever à plus d’une dizaine de millions d’euros. Il est donc nécessaire de posséder de bonnes connaissances et compétences, ainsi qu’un patrimoine suffisant pour cet investissement.

La participation à un club deal s’effectue selon des étapes bien précises. Dans un premier temps, l’intermédiaire à l’origine de la création (banquier, courtier, gestionnaire) identifie l’actif nécessitant un investissement. La sélection de l’opération est ainsi effectuée au préalable. Les investisseurs sont ensuite désignés, et deviennent actionnaires d’une structure juridique, généralement une société par actions simplifiée, qui devient elle-même propriétaire ou gestionnaire de l’actif désiré. L’acquisition est financée par les capitaux apportés par chaque actionnaire et potentiellement un emprunt contracté par la SAS. La date d’entrée et la date de sortie sont définies au préalable et les capitaux sont ainsi bloqués pour cette période. Selon le type de club deal, la distribution des revenus diffère : si l’activité repose sur la gestion du bien, les revenus seront principalement locatifs, si l’activité se rapporte à la capitalisation, le rendement dépendra de la potentielle plus-value réalisée à la revente.

Un rendement intéressant comme principale raison d’investir

L’acquisition des parts au sein d’un club deal se fait en direct ou par un compte-titre (PEA, PEA jeune,…). En choisissant cette dernière solution, il est nécessaire de vérifier l’éligibilité des titres en amont. Si l’éligibilité est avérée, cela peut permettre de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. En effet, au-delà de 5 ans, les gains réalisés par l’intermédiaire d’un PEA ne sont pas soumis à l’IR (impôt sur le revenu). Il s’agit d’une des raisons expliquant l’investissement au sein de clubs deals : une fiscalité pouvant être attrayante.

À savoir

La participation à un club deal permet donc principalement de diversifier son patrimoine et les actifs détenus. L’investisseur peut choisir les actifs mobiliers ou immobiliers dans lesquels il investit, ce qui n’est pas le cas lors de l’achat de parts de SCPI. L’investisseur est alors à l’origine de la maîtrise des risques dans sa stratégie patrimoniale.

La rentabilité espérée est également un point qui explique l’attractivité des clubs deals. Les taux de rendement initialement prévus sont généralement compris autour des 10 %. En comparaison avec les solutions d’épargne ou d’investissement classique, ce rendement est bien supérieur. Les clubs deals sont donc réservés à une clientèle experte en investissements mobiliers et immobiliers. Le risque encouru par la participation à un projet d’une telle envergure est important : le capital investi n’est pas garanti et les rendements sont variables. Il convient donc d’examiner en détail le projet proposé, ainsi que l’intermédiaire investigateur du club deal. Il s’agit de participer à un projet minimisant les risques de perte.

En résumé

  • Le private equity, « capital-investissement » en français, définit un projet dont le financement est effectué dans des entreprises non cotées. Il s’agit d’un mouvement en plein essor, porté par des intermédiaires privés, tout comme les clubs deals. Ces derniers sont une réunion de particuliers, investisseurs qualifiés, autour d’un projet commun.
  • Le projet d’un club deal peut porter sur l’acquisition et/ou la gestion d’un bien immobilier (bureau, habitation, commerce), de valeurs immobilières ou de fonds de commerce. La participation à ce projet est soumise à des conditions d’entrée et de sortie, d’apport initial et de connaissance en investissement à risques.
  • La rentabilité affichée par les intermédiaires est la principale raison à la participation à un club deal. Néanmoins, la diversification du portefeuille d’actifs et la fiscalité attrayante sont deux arguments non-négligeables. Les clubs deals portent toutefois des projets à risque, dont la rentabilité n’est pas assurée et les capitaux non-garantis.

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Tommy Pierre Pollet

Responsable Pôle Financier

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