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Lutte contre le blanchiment : l’immobilier français dans une impasse ?

7,3 millions de parcelles françaises sans propriétaire officiel

En France comme ailleurs, l’achat de biens immobiliers fait partie des solutions idoines pour blanchir de l’argent dont l’origine demeure douteuse. Les sommes en jeu sont alléchantes et il est souvent complexe de remonter jusqu’à la réelle identité des propriétaires en raison de montages juridiques élaborés. De facto, il n’est pas rare de croiser diverses sociétés (SCI, sociétés anonymes) qui n’ont toujours pas fait officiellement part de leurs bénéficiaires effectifs.

À savoir

Un bénéficiaire effectif est une personne physique exerçant le contrôle d’une société. Autrement dit, toute personne disposant de 25 % du capital ou des droits de vote, ou encore, toute personne exerçant un contrôle sur les organes de direction ou de gestion. Fournir ses informations est une obligation depuis 2017, elles sont intégrées au registre national des entreprises.

D’après une étude menée par Transparency International France et le collectif Anti-Corruption Data Collective, 10 millions sur 98 millions des parcelles cadastrales françaises sont détenues par des sociétés privées. Problème, la « zone opaque » représenterait près des 3/4 des cas. Autrement dit, 7,3 millions de parcelles sont détenues anonymement, sans inscription dans les registres accessibles publiquement. Ces parcelles pouvant contenir une ou plusieurs propriétés.

11 %

Le pourcentage de parcelles cadastrales françaises détenues par des sociétés privées.

Des structures étrangères hors de contrôle

Une donnée fondamentale complique le travail de recherche et de contrôle des autorités : les sociétés étrangères ne sont pas tenues de respecter la transparence imposée aux structures françaises. En clair, elles ne sont pas obligées de déclarer leurs bénéficiaires effectifs. Ici, la transparence n’existe plus. Des sociétés écrans créées à l’étranger masquent alors l’origine des fonds. Il devient quasiment impossible de révéler factuellement l’existence de scandales financiers et de blanchiment avéré découlant de l’immobilier. Cette forme spécifique de blanchiment apparaît comme inquiétante notamment car le secteur de l’immobilier est un élément clé de l’économie nationale : 11 % du PIB français. Argent issus de la drogue, crimes, fraude fiscale, corruption ou encore traite d’êtres humains, … Le « recyclage » de ces liquidités dans l’économie légale ne semble pas vraiment avoir de limites.

1 million

Le secteur de l’immobilier concerne en France un million de transactions chaque année.

Les SCI : au cœur du blanchiment ?

Quid des sociétés civiles immobilières (SCI) ? Extrêmement appréciée en France, la SCI reflète parfaitement ce manque de transparence. Près des 2/3 d’entre elles ne respectent pas les règles de transparence imposées au niveau national. Aussi, c’est l’une des formes de sociétés avec la plus grosse proportion de fraude. En région parisienne, les chiffres sont encore plus éloquents. Transparency International révèle que seules 28 % des parcelles présentent un bénéficiaire effectif.

À savoir

Seulement 63 % des SCI ont déclaré leurs bénéficiaires effectifs en France.

De plus, le cadre légal de la SCI favorise grandement ce genre de pratiques. En effet, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour procéder à la cession des parts. Un simple sous-seing privé entre particuliers suffit. Idéal pour rester anonyme, en atteste la difficulté des autorités à tracer ce genre de transactions, que ce soit sur le marché classique ou sur celui des biens de standing, comme celui des biens immobiliers des oligarques et proches du régime russe depuis le début de la guerre en Ukraine.

En résumé

• 7 millions de parcelles françaises demeurent sans propriétaire identifié ;
• Les sociétés étrangères ne sont pas soumises aux mêmes règles de transparence que les structures françaises ;
• L’argent blanchit provient de crimes et délits comme la traite d’êtres humains, la drogue ou la fraude fiscale.