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Crédit immobilier : la hausse des taux va-t-elle à nouveau déstabiliser le marché ?

L’augmentation des taux et la fin d’un cycle ?

Si les discours prévisionnistes sur la santé du marché immobilier en 2025 n’ont manqué d’aucune prudence jusqu’alors, ils étaient parallèlement motivés par une évolution encourageante depuis un an. L’année 2024 a été rythmée par les baisses des taux successives, permettant aux banques de rouvrir les vannes du crédit immobilier. Et puis, fin janvier, tout bascule. À croire que l’accalmie a assez duré, les taux d’intérêt se remettent à grimper pour quelques catégories d’emprunteurs dès fin janvier dernier. Depuis, les voyants clignotent de nouveau au rouge pour les profils les plus risqués.

+0,05 % à +0,20 %

L’augmentation des taux d’emprunt observée dans certains établissements pour les dossiers les moins avantagés en février 2025

L’influence des OAT sur l’augmentation des taux

Pour comprendre pourquoi les taux d’emprunt immobiliers repartent à la hausse ce mois-ci, il faut regarder du côté des OAT (obligations assimilables du Trésor). Ayant subi une remontée soudaine, les OAT 10 ans répercutent la fluctuation de leur valeur sur celle des taux bancaires. Cette situation très inédite depuis fin 2023 est une conséquence directe de la conjoncture politique française.

Quand gouvernement après gouvernement, la France se battait tant bien que mal pour dégoter un budget pour 2025 en fin d’année, elle perdait petit à petit des points de vie pénalisant sa crédibilité sur ses capacités à remonter sa dette. C’est ainsi que l’agence Moody’s (agence de notation) a défavorisé la France de 7 points sur sa note souveraine, laquelle permet les qualités d’emprunt d’un État. Or la valeur de l’OAT détermine en partie celle des taux d’intérêt immobiliers ! Par conséquent, si l’OAT 10 ans augmente, les taux des crédits immobiliers aussi.

Des taux d’intérêt intéressants malgré tout

Toutefois, les spécialistes s’accordent à dire que la hausse des taux d’emprunt relevée ce mois-ci ne doit pas alarmer les usagers. Les courtiers se disent rassurés par la tendance des taux qui affichent une majorité de valeurs stables, contre un minimum de voyants rouges. Certains profils continuent également de profiter d’une baisse de leurs taux d’intérêt, avec notamment des emprunts pouvant être contractés à 2,7 % sur 20 ans pour les meilleurs candidats.

Une tendance confirmée par les professionnels bancaires, qui, selon leurs dires, délivrent quotidiennement des taux en dessous de la barre des 3 % et ce, pour des profils emprunteurs très variés. Des propos encourageants, suivis de près par les dernières annonces de la Banque de France, affirmant un retour à la normale pour le marché immobilier, bien loin des chiffres affolants relevés au plus haut de la crise du logement.

Moins de 3 %

le seuil des taux de crédits immobiliers délivrés quotidiennement par les banques

L’engagement des banques dans le crédit immobilier est également un bon indicateur à prendre en compte. Car malgré la hausse soudaine de certains taux, les établissements bancaires restent accrochés au marché du crédit immobilier et ne sont pas prêts de refermer les vannes comme ce fut le cas il y a deux ans. Certaines banques n’hésitent pas à mettre en place de véritables coups de poing marketing pour attirer de nouveaux clients, en proposant des taux inférieurs à ceux proposés par leurs concurrents sur une courte période.

C’est le cas de la Société Générale qui lance un taux à 2,99 % pour toute demande de crédit déposée avant la fin du mois de février. Avec cette offre attractive, la SG vise tous les profils emprunteurs, pour une durée de prêt maximale de 500 000 € avec un emprunt pouvant couvrir de 11 à 20 ans. En comparaison, les meilleurs taux d’intérêt proposés sur le marché en février sont les suivants (selon les profils et la durée du prêt):

• Bourso Bank : avec un taux moyen de 3,03 % ;
• CIC : 3,12 % ;
• HSBC : 3,12 % ;
• Banque Populaire : 3,14 % ;
• Banque Postale : 3,16 % ;
• LCL : 3,16 %.
  

À quoi s’attendre pour le crédit immobilier en 2025 ?

Que les futurs acquéreurs immobiliers se rassurent, l’année 2025 demeure encourageante, avec des taux d’intérêt qui devraient stagner, voire baisser à nouveau. En effet, après avoir diminué ses taux directeurs à 5 reprises depuis l’été 2024, la BCE (Banque Centrale européenne) se rapproche progressivement de son objectif des 2 %. Une valeur qui permettrait aux taux d’emprunts immobiliers de fléchir à nouveau. Une tendance encourageante qui s’accompagnera certainement d’une baisse de l’OAT 10 ans, suite au vote du Budget 2025 (principal point bloquant ayant fait grimper sa valeur). Pour preuve, le 5 février dernier, ce dernier avait chuté à 3,1 %.

Les nouvelles mesures favorables au logement

L’assouplissement de la politique monétaire européenne s’accompagne de quelques mesures politiques votées en faveur de l’immobilier. J’ai nommé l’élargissement du PTZ à tous les territoires de France et à tout type d’achat de logement neuf (maison ou appartement). À cette réforme vient s’ajouter celle sur l‘exonération des droits de mutation sur les dons des familles qui devrait favoriser l’accession à l’immobilier et particulièrement pour les primo-accédants, leur permettant de se constituer un apport personnel.

Enfin, la réhabilitation du parc logement ancien est toujours en ligne de mire des objectifs environnementaux du Gouvernement. Entre la loi Denormandie permettant de défiscaliser pour l’achat d’un logement avec travaux (moyennant les conditions du dispositif) et les taux préférentiels pour ce type de logement, les acquéreurs ont plusieurs pistes à suivre pour profiter des meilleurs leviers pour devenir propriétaire en 2025. Sans oublier les opportunités à saisir pour les personnes se faisant accompagner par des professionnels du secteur, comme un conseiller en gestion de patrimoine pour tirer partie des stratégies les plus adaptées à chaque projet.

En résumé

• La hausse des taux d’emprunt en février (+0,05 % à +0,20 %) touche principalement les profils risqués ;
• La fluctuation des OAT 10 ans, doit son augmentation au chaos budgétaire dans lequel la France s’est plongée en retardant le vote du PLF 2025 ;
• Malgré tout, les taux sont encore attractifs, avec des offres de prêt pouvant se positionner sous les 3 % et des stratégies proposées par certaines banques ;
• Les prévisions 2025 sont encourageantes, avec une possible baisse des taux dans l’année grâce aux décisions prises par la BCE ;
• Des mesures votées dans le Budget 2025 sont favorables au logement comme l’élargissement du PTZ, l’exonération des droits de mutation et les taux préférentiels pour l’achat de logements à rénover.