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Crédit immobilier : cette proposition de loi pourrait bien relancer le marché immobilier

Publié le 13 Mai 2024

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Agathe Cathala

Thématique : Actualités

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Jusqu’ici facultative, la portabilité d’un crédit immobilier revient sur le devant de la scène. Utiliser l’argent d’une vente pour acheter un autre logement plutôt que de rembourser son prêt initial permettrait à la fois de simplifier les procédures d’achat et d’emprunt, et de soutenir le marché immobilier. Généraliser cette clause : voilà la proposition de loi du député Damien Adam.

Une proposition de loi pour généraliser la portabilité du crédit 

Alors que la pratique avait disparu depuis 2016 dans un contexte de chute des taux d’emprunt, la portabilité du crédit immobilier fait l’objet d’une proposition de loi présentée devant l’Assemblée par Damien Adam, député Renaissance. En effet, celle-ci permet à un propriétaire qui aurait revendu son bien immobilier acquis grâce à un emprunt à la banque d’en acquérir un nouveau en continuant d’utiliser le premier crédit. Cela lui permet de ne pas le solder puis de devoir en contracter un autre, à un taux potentiellement moins avantageux.

Si la portabilité du crédit est aujourd’hui facultative et soumise à une clause spécifique dans le contrat de prêt d’origine, l’article unique de la proposition de loi suggère d’inclure cette clause dans toutes les offres de prêt immobilier. L’objectif ? Laisser la possibilité à l’emprunteur de la faire valoir en cas de vente du bien pour un nouvel achat immobilier, et donc de bénéficier pour ce deuxième achat des conditions du prêt initialement accordé. En bref, les banques auraient donc l’obligation de permettre aux acheteurs de bénéficier de la portabilité de leur prêt.

Objectif : fluidifier le marché immobilier

Depuis 2022, les taux de crédit ont radicalement augmenté, même si le premier trimestre 2024 affiche un début de baisse. D’après la Banque de France, le nombre de prêts immobiliers accordés depuis 10 ans n’a jamais été aussi bas, enregistrant une chute de 34,7 % entre 2022 et 2023. De fait, les ventes immobilières ont elles aussi chuté d’environ 22 % l’année dernière, entre la frilosité des banques à accorder des crédits, et le montant des taux d’emprunt. 

Face à un marché immobilier grippé, la proposition de généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers pourrait relancer la demande. Une manière de convaincre certains propriétaires de remettre leurs biens en vente et de fluidifier un marché encore timide, alors que la demande de logements disponibles est croissante. Pour rappel, la proposition de réforme du HCSF du député Lionel Causse permettant aux banques de contourner la règle des 35 % de taux d’effort au profit d’un octroi de crédit sans « risque d’endettement excessif » a été abandonnée le 29 avril dernier. 

Quels sont les avantages de la portabilité du crédit immobilier ?

En simplifiant la procédure de vente et de rachat d’un bien immobilier, l’article unique de la proposition de loi met en avant trois avantages à la portabilité du crédit immobilier.

1/ Continuer à bénéficier du taux du premier crédit

Même si le premier trimestre 2024 apparaît plutôt en faveur des acheteurs potentiels grâce à une tendance baissière des taux d’emprunt qui semble se maintenir sous la barre des 4 %, le temps des taux à 1 % il y a encore quelques années semble bien loin. Or, une partie des Français bénéficie encore de ces taux avantageux grâce à leur crédit en cours. 

C’est un des objectifs de la généralisation de la portabilité du crédit immobilier : leur permettre de continuer de bénéficier des conditions de leur emprunt initial pour faciliter l’accès à la propriété. Ainsi, l’emprunteur est gagnant si le taux d’intérêt de son premier crédit est plus faible que les taux du moment de son nouvel achat.

2/ Faciliter les démarches d’acquisition d’un nouveau prêt

Cette clause obligatoire dans les nouveaux contrats de prêt revêt un second avantage : simplifier les démarches d’acquisition d’un nouveau prêt, et par extension d’un nouveau bien. En effet, si cette clause n’est pas présente dans votre contrat d’origine et que vous souhaitez revendre le bien immobilier pour lequel vous avez contracté cet emprunt, il faudra obligatoirement faire une nouvelle demande de prêt si vous souhaitez acquérir un nouveau bien dans le cas où la vente ne comblerait pas les fonds manquants. 

Ainsi, en bénéficiant de la portabilité de votre premier prêt immobilier, vos démarches sont allégées : plus besoin de solder votre emprunt ou d’attendre la dernière échéance pour éventuellement en contracter un nouveau. De fait, les démarches d’acquisition d’une nouvelle propriété sont également facilitées, puisqu’il vous suffit de continuer à rembourser votre premier crédit pour votre second bien, comme vous le faisiez jusque-là, sans conditions supplémentaires.

3/ Éviter des pénalités de remboursement anticipé

Lorsque vous contractez un crédit, vous échelonnez vos paiements sur une durée précise en accord avec la banque, que ce soit sur 10, 15, 20 voire 25 ans. Les taux d’intérêt de votre emprunt sont ainsi calculés sur la durée d’emprunt et fixés lors du contrat. Si vous vendez le bien acquis grâce à ce crédit et que la vente vous permet d’obtenir l’argent emprunté, vous pouvez faire le choix du remboursement anticipé, soumis cependant à des conditions.

À savoir

Le remboursement anticipé vous permet de rembourser une partie ou l’intégralité de la somme empruntée avant la date d’échéance du crédit. Vous devrez en revanche vous acquitter de pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci s’appliquent soit sur 3 % du restant du capital dû, soit sur les intérêts des 6 derniers mois de l’emprunt.

Pour Damien Adam, généraliser la portabilité du prêt immobilier permettrait d’éviter ces pénalités de remboursement anticipé de prêt « qui peuvent être conséquentes » et freiner les futurs projets d’achat immobilier.

En résumé 

  • Le député Renaissance Damien Adam propose de généraliser la portabilité du crédit immobilier, aujourd’hui soumise à une clause spécifique dans un contrat d’emprunt ;
  • Cette portabilité de l’emprunt répond à trois objectifs : bénéficier du taux du premier crédit s’il est plus avantageux, simplifier et limiter les démarches du nouveau prêt et éviter d’éventuelles sanctions de remboursement anticipé de prêt ;
  • Cette mesure a pour enjeu de débloquer et fluidifier le marché immobilier, en permettant à plus de foyers d’accéder à la propriété.

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Agathe Cathala

Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

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