SCPI fiscales : placer son argent dans des parts d’immobilier pour réduire ses impôts
Les Sociétés civiles de placements immobiliers peuvent être divisées en deux catégories principales : les SCPI de rendements, dont l’objectif est de fournir un complément de revenus aux investisseurs, et les SCPI fiscales. Ces dernières ont pour but de faire bénéficier les investisseurs d’une réduction d’impôt. Découvrez comment placer votre argent dans une SCPI fiscale peut vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ? De quoi est-elle composée ?
Les SCPI fiscales fonctionnent comme les autres SCPI (achat de parts, mutualisation, gestion déléguée), mais leur objectif principal est d’optimiser la fiscalité. Selon le dispositif, l’avantage fiscal prend :
La particularité des SCPI fiscales tient donc dans l’acquisition de biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation. On dénombre 4 types de SCPI fiscales :
- Soit la forme d’une réduction d’impôt (Denormandie, Malraux) ;
- Soit la forme d’une déduction ou imputation de charges et déficits fonciers (SCPI de déficit foncier).
À savoir
Le dispositif Pinel n’est plus accessible pour de nouvelles opérations réalisées après le 31 décembre 2024. Il ne concerne donc plus que les investissements antérieurs, qui continuent à produire leurs effets si les conditions sont respectées.
Les dispositifs Denormandie, Malraux (et historiquement Pinel) reposent sur un engagement de location. Par ailleurs, en déficit foncier, lorsque du déficit est imputé sur le revenu global, le bien doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, faute de quoi l’imputation peut être remise en cause (règles gérées au niveau de la SCPI).
Quelle SCPI fiscale choisir ?
| SCPI | Collecte (ouverte/fermée) | Ticket d’entrée | Dispositif | Durée de détention des parts conseillée | Société de gestion |
|---|---|---|---|---|---|
| AEW Ciloger Habitat 6 | Fermée à la souscription | 5 000 € | Pinel | 17 ans | AEW Ciloger |
| Kyaneos Denormandie 2 | Fermée à la souscription | 10 000 € | Denormandie | 18 ans | Kyaneos AM |
| Renovalys 7 | Fermée à la souscription | 10 000 € | Déficit Foncier | 18 ans | Advenis |
| Urban Pierre 5 | Fermée à la souscription | 5 000 € | Déficit Foncier | 16 ans | Urban Premium |
| Urban Vitalim 3 | Fermée à la souscription | 5 000 € | Pinel | 16 ans | Urban Premium |
À savoir
Quand une SCPI fiscale est clôturée à la souscription, vous ne pouvez plus l’acheter “en direct” via une souscription classique. L’achat reste parfois possible sur le marché des parts / par cession (marché secondaire), mais la liquidité peut être très limitée : selon l’offre et la demande, la revente peut être difficile et le délai de sortie incertain. Autre point clé : pour la plupart des SCPI fiscales, l’avantage fiscal est attaché à la souscription d’origine. En pratique, un achat sur le marché secondaire ne permet généralement pas de bénéficier de la réduction d’impôt (ou du mécanisme fiscal) dans les mêmes conditions, car l’avantage est réservé au souscripteur initial et dépend du respect des engagements (durée de détention, location, etc.).
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Comment éviter la moins-value ?
L’objectif d’une SCPI fiscale n’est pas de réaliser une plus-value. Les biens sont acquis dans l’objectif de bénéficier des avantages fiscaux. Bien entendu, les opérations d’acquisition menées par la société de gestion sont faites pour éviter une perte trop importante d’argent. Cela démontre l’importance pour l’investisseur de choisir une SCPI dont la société en charge de la gestion est reconnue pour sa fiabilité. Toutefois, une légère dévalorisation du prix des biens à la revente n’est pas forcément synonyme de mauvais placement. Le but premier d’un investissement en SCPI fiscale est de bénéficier des avantages fiscaux.
Est-il plus intéressant d’investir dans une SCPI fiscale ou de rendement ?
La finalité d’un investissement dans une SCPI fiscale et dans une SCPI de rendement n’est pas la même. La détention de parts d’une SCPI fiscale confère un avantage fiscal à l’investisseur. Cet investissement est donc motivé par la volonté de réduire son impôt sur le revenu. En ce qui concerne les SCPI de rendement, l’investissement est majoritairement effectué dans le but de générer des revenus complémentaires. Investir dans une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement dépend ainsi de l’objectif de l’investisseur et de sa stratégie patrimoniale. La SCPI fiscale n’est ni un meilleur ni un moins bon investissement que la SCPI de rendement : elle a juste une finalité différente.