La donation immobilière avec un crédit en cours est-elle possible ?

Le propriétaire d’une maison ou d’un appartement peut transmettre son bien immobilier, même si celui-ci est encore financé par un crédit bancaire. Le remboursement du crédit immobilier pour une donation n’est pas obligatoire. Dans ce cas, libre au donateur de continuer à rembourser les échéances restantes de l’emprunt immobilier, ou de transférer celui-ci dans le cadre de la donation. Lorsque le bien est loué, la banque se réserve le droit de refuser la donation sans transfert de prêt, dans le cas où l’imputation des revenus locatifs (destinés obligatoirement au nouveau propriétaire), empiète sur le reste à vivre du détenteur du prêt. 

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Pour transférer un prêt immobilier en cas de donation, l’accord de la banque dans laquelle l’emprunteur est engagé, est obligatoire. Elle doit formaliser son aval en renonçant à la clause d’exigibilité du prêt, lui permettant de réclamer le capital restant dû dans le cadre d’un nouveau propriétaire. L’établissement bancaire se base sur la situation financière du donataire, pour accepter ou non le transfert du prêt pour une donation immobilière. Lorsque cette requête est acceptée, le nouveau propriétaire de l’emprunt en cours, devra souscrire une nouvelle assurance emprunteur à son nom. Le calcul des droits de donation avec transfert de prêt immobilier, est effectué sur le prix du bien, auquel est amputé le montant du capital restant dû au moment de la donation. Attention, le montant du prêt restant ne doit pas dépasser le prix de la valeur du bien transmis.

Dans le cadre d’une donation immobilière avec conservation de l’emprunt pour le donateur, celui-ci peut anticiper sa transmission, tout en préservant le donataire du poids financier du remboursement. La donation immobilière avec transfert de prêt permet de réduire la charge fiscale des droits de donation, en déduisant le capital restant dû du prix du bien. Pour ce faire, le donateur doit avoir préalablement inscrit cette volonté dans l’acte de donation, doublé de l’engagement du donataire à rembourser le prêt restant.

Lorsqu’une personne détentrice d’un prêt immobilier décède, la garantie décès prend le relais des remboursements restants. La souscription d’une assurance emprunteur permet de protéger financièrement ses proches, par la reprise du crédit immobilier en cours en totalité ou en partie par l’assurance, en fonction des garanties souscrites. Si la donation immobilière a été effectuée en amont, l’héritier n’aura aucune mensualité de crédit à rembourser, si celui-ci est pris en charge par l’assureur. Dans le cas contraire, il héritera de la dette de l’emprunt, s’il entre dans le cadre de la succession du défunt, et sera responsable du remboursement du crédit immobilier restant.