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Est-ce perçu comme une donation indirecte si je loge gratuitement dans un bien dont je suis nu-propriétaire ?
S'il a vécu au sein du bien immobilier dont il est le nu-propriétaire, de façon gratuite et validée par l'acquéreur resté usufruitier, un individu peut être condamné devant la loi à verser une indemnité de rapport au moment de la succession pour motif de donation indirecte.
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Suis-je contraint de verser une indemnité de rapport lors de la succession, en cas d’occupation prélalable et gratuite du logement dont j’ai la nue-propriété ?
Lorsqu’un usufruitier d’un logement démembré offre la possibilité à un nu-propriétaire d’y vivre à titre gratuit, sans qu’aucun bail ou prêt à usage (commodat) n’ait été signé entre les deux, cela peut être considéré par certains désavantagés, lors du règlement de la succession, comme une donation indirecte . Pour deux principales raisons :
- Civile : si le nu-propriétaire est un des héritiers de l’usufruitier, alors la donation dont il a bénéficié devient « rapportable » à la succession du défunt. En effet, pour que la masse partageable entre les ayant-droits soit calculée au plus juste, il convient d’effectuer un état des lieux des biens qui ont été donnés de son vivant par la personne défunte. En cas de litige de conformité, les enfants du défunt (héritiers réservataires) pourraient obtenir que leur soit versée une indemnité de rapport ou de réduction, pour motif de donation indirecte.
- Fiscale : la donation directe est imposée en fonction des droits de mutation en vigueur, pas la donation indirecte.
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Quel est le montant de l’indemnité de réduction ou de rapport que je vais devoir payer ?
Si les circonstances vous astreignent à assumer le versement d’une indemnité de rapport ou de réduction, sa valeur correspondra au montant total des loyers non perçus pendant toute la durée d’occupation gratuite, soustrait des sommes engagées par le nu-propriétaire afin d’entretenir et réparer le logement en lieu et place de l’usufruitier.
Toutes les dépenses exceptionnelles n’incombant pas à un besoin pour l’habitation, tel que de l’agrandissement ou de l’embellissement par exemple, ne peuvent être prises en compte.
Puis-je être dispensé du paiement de l’indemnité de rapport ?
Trois exceptions permettent, selon le cadre réglementaire, d’être affranchi du paiement de l’indemnité de rapport ou de réduction lorsque l’on est reconnu « responsable » d’occupation gratuite ou de donation indirecte :
- Que soit signé entre les deux parties un bail mentionnant un prix de location, ou que soit contracté une convention de commodat. Ce document de prêt à usage, qui doit impérativement indiquer une durée de présence gracieuse au sein du bien, valide légalement l’usage gratuit des lieux sans requalification nécessaire en donation indirecte.
- Que l’occupation gratuite ait été involontaire, imposée ou subie : par exemple si l’usufruitier est transféré en maison de retraite médicalisée et que le nu-propriétaire garde le logement en s’y établissant temporairement, afin d’en assurer l’entretien quotidien ou de s’occuper d’animaux domestiques laissés sans maître.
- Que l’usufruitier renonce à son droit d’usufruit et l’abandonne, par le biais d’un acte de donation réalisé chez le notaire.
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Commentaires (8)
Pepette
mon pere usufruitier a permis a ma soeur de loger gratuitement dans le bien dont je suis nu propriétaire sans mon accord, aujourd’hui suite a son décès, ces loyers non perçus peuvent ils etre considérés comme une donation dissimulée d’autant qu’il lui est accordée la quotité disponible ainsi qu’elle est beneficiaire de 4 assurance vie tout ceci grevant l’actif net a partager.
Emilie Gardes, Rédactrice spécialisée en Economie, Finance et Immobilier
Bonjour,
Si aucun bail ou commodat n’a été signé entre votre sœur et votre père, et que de surcroit vous n’avez jamais fourni votre accord quant à l’occupation gratuite du bien par votre sœur, vous êtes en droit de vous sentir désavantagé au regard de la succession de votre défunt père. A cet effet, vous pouvez exiger juridiquement réparation et versement d’une indemnité de rapport. « Sa valeur correspondra au montant total des loyers non perçus pendant toute la durée d’occupation gratuite, soustrait des sommes engagées par le nu-propriétaire (votre sœur) afin d’entretenir et réparer le logement en lieu et place de l’usufruitier (votre père) ».
En revanche, un contrat d’assurance-vie ne rentre pas dans la succession d’un défunt. Vous ne pourrez pas vous opposer au fait que votre sœur soit bénéficiaire de 4 contrats. La démarche est parfaitement légale.
Très cordialement,
Bibi
Mes parents ont effectué une donation partage 200 000 euros pour moi et une maison en nue propriété pour la même valeur mais aujourd’hui cette maison à été évaluée à 250 000 euros. J ai une troisième soeur handicapée (trisomique) qui a droit elle aussi à la succession. Il reste 139000 euros. Que doit on lui donner ? Quels sont les frais? Merci
Elodie Fuentes, Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine
Bonjour,
Dans le cadre d’une donation partage et afin dévaluer au mieux vos droits et ceux de votre fratrie, le plus sage serait de consulter un notaire (idéalement votre notaire de famille).
Bien à vous,
Toni
Bonjour,
1 – Donation-Partage d’une maison + terrain a été fait à notre fils en 2012, en gardant l’usufruit.
2 – Depuis, notre fils marié sous le régime de la communauté occupe cette maison avec sa famille, gracieusement à l’amiable sans bail, ( 2 enfants tous 2 majeurs aujourd’hui)
3 – Maintenant, le couple se sépare et est en pourparler de divorce.
4 – Nous voulons récupérer cette maison en tant qu’usufruitier, soit pour l’occuper nous mêmes, ou la louer, ou la vendre. Bien entendu avec l’accord de notre fils nu-
propriétaire.
5 – Notre belle-fille, semble réticente à quitter les lieux prétendant avoir des droits.
6 – A noter, que le couple à emprunter pour refaire le crépi, remplacer : les menuiseries, l’ancienne chaudière au fioul par une pompe à chaleur, et l’installation d’une piscine.
7 – A savoir, que cet emprunt leur a été accordé avec la « garantie caution » de notre part ainsi que l’autorisation de faire les travaux.
SVP, quelles sont les démarches à effectuées pour parvenir à reprendre la main sur ce bien en tant qu’usufruitiers, quels sont nos droits ?
Merci d’avance aux réponses que vous pourrez nous apportées et nous vous souhaitons une agréable journée. Bien cordialement. TONI
5 –
Emilie Gardes, Rédactrice spécialisée en Economie, Finance et Immobilier
Bonjour Toni,
Votre cas est des plus complexes. Juridiquement, par le processus de la donation-partage que vous avez effectuée, vous ne pouvez pas récupérer la nue-propriété du bien cédé, c’est un fait. Par contre, votre qualité d’usufruitiers vous permet jusqu’à votre disparition d’utiliser le bien tel que vous le souhaitez (l’habiter ou le louer). Vous en détenez légalement le droit d’usage et votre belle-fille n’a nullement à s’y opposer. Un nu-propriétaire n’a aucunement le droit de jouir du logement qu’il possède jusqu’à la survenance de la succession. Exception faite d’entente amiable comme cela a pu être le cas entre vous 4 lorsque votre fils et sa femme se sont installés dans votre bien.
Sachez en outre que le fait que votre fils et votre belle-fille aient emprunté pour effectuer des travaux ne changent rien, cela ne peut vous être opposable par votre belle-fille. En effet, selon l’article 605 du Code Civil : « les travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier ». A savoir tout ce qui n’a pas trait à de la construction/reconstruction ou à de l’embellissement. Or, du Crépi, des menuiseries ou une piscine ne concernent pas des travaux d’entretien. Ces frais étaient donc bien naturellement à la charge des nus-propriétaires.
Nous vous invitons à prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un avocat afin de connaître les diverses démarches pour forcer juridiquement l’éviction de votre belle-fille.
Très cordialement,
Toni
Un grand MERCI Emilie Gardes,
Votre réponse, claire, nette est sans ambiguïté me rassure complètement, elle vient effacer les quelques doutes que j’avais sur ce sujet.
Une fois de plus, merci et bonne journée. Toni
Toni
Nous pére et mère, avions fait donation, en gardant l’usufruit, à notre fils d’une maison avec terrain, dont il occupe avec sa famille depuis plus de 10 ans gratuitement à l’amiable et sans contrat.
Nous est-il possible aujourd’hui en tant qu’usufruitier, de récupérer ce bien pour un usage personnel ?
Si oui, quel genre de formalité faut-il faire pour l’avertir et lui signifier de notre intention à faire valoir nos droits.
Merci d’avance, pour les réponses et l’aide que vous pourriez nous apporter. Cordialement. Toni