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Est-ce perçu comme une donation indirecte si je loge gratuitement dans un bien dont je suis nu-propriétaire ?

S'il a vécu au sein du bien immobilier dont il est le nu-propriétaire, de façon gratuite et validée par l'acquéreur resté usufruitier, un individu peut être condamné devant la loi à verser une indemnité de rapport au moment de la succession pour motif de donation indirecte.

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Suis-je contraint de verser une indemnité de rapport lors de la succession, en cas d’occupation prélalable et gratuite du logement dont j’ai la nue-propriété ?

Lorsqu’un usufruitier d’un logement démembré offre la possibilité à un nu-propriétaire d’y vivre à titre gratuit, sans qu’aucun bail ou prêt à usage (commodat) n’ait été signé entre les deux, cela peut être considéré par certains désavantagés, lors du règlement de la succession, comme une donation indirecte . Pour deux principales raisons :

  • Civile : si le nu-propriétaire est un des héritiers de l’usufruitier, alors la donation dont il a bénéficié devient “rapportable” à la succession du défunt. En effet, pour que la masse partageable entre les ayant-droits soit calculée au plus juste, il convient d’effectuer un état des lieux des biens qui ont été donnés de son vivant par la personne défunte. En cas de litige de conformité, les enfants du défunt (héritiers réservataires) pourraient obtenir que leur soit versée une indemnité de rapport ou de réduction, pour motif de donation indirecte.
  • Fiscale : la donation directe est imposée en fonction des droits de mutation en vigueur, pas la donation indirecte.

En savoir plus sur le fonctionnement de la nue-propriété

Quel est le montant de l’indemnité de réduction ou de rapport que je vais devoir payer ?

Si les circonstances vous astreignent à assumer le versement d’une indemnité de rapport ou de réduction, sa valeur correspondra au montant total des loyers non perçus pendant toute la durée d’occupation gratuite, soustrait des sommes engagées par le nu-propriétaire afin d’entretenir et réparer le logement en lieu et place de l’usufruitier.

Toutes les dépenses exceptionnelles n’incombant pas à un besoin pour l’habitation, tel que de l’agrandissement ou de l’embellissement par exemple, ne peuvent être prises en compte.

Puis-je être dispensé du paiement de l’indemnité de rapport ?

Trois exceptions permettent, selon le cadre réglementaire, d’être affranchi du paiement de l’indemnité de rapport ou de réduction lorsque l’on est reconnu “responsable” d’occupation gratuite ou de donation indirecte :

  • Que soit signé entre les deux parties un bail mentionnant un prix de location, ou que soit contracté une convention de commodat. Ce document de prêt à usage, qui doit impérativement indiquer une durée de présence gracieuse au sein du bien, valide légalement l’usage gratuit des lieux sans requalification nécessaire en donation indirecte.
  • Que l’occupation gratuite ait été involontaire, imposée ou subie : par exemple si l’usufruitier est transféré en maison de retraite médicalisée et que le nu-propriétaire garde le logement en s’y établissant temporairement, afin d’en assurer l’entretien quotidien ou de s’occuper d’animaux domestiques laissés sans maître.
  • Que l’usufruitier renonce à son droit d’usufruit et l’abandonne, par le biais d’un acte de donation réalisé chez le notaire.

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