Comment cumuler loi Malraux et déficit foncier ?

Le cumul dispositif de défiscalisation immobilière Malraux et déficit foncier ne doit pas être compris comme un double avantage sur les mêmes travaux. La règle de base est la suivante : les dépenses retenues pour la réduction d’impôt Malraux ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. Même si le montant des travaux dépasse le plafond Malraux, l’excédent ne peut ni être reporté ni être déduit pour créer un déficit foncier. Concrètement, le cumul consiste à appliquer la réduction Malraux sur les dépenses éligibles au dispositif, tout en pouvant, séparément, constater un déficit foncier uniquement grâce à d’autres charges déductibles (au régime réel des revenus fonciers) qui ne sont pas prises en compte dans l’assiette Malraux.

Pour mémoire, le déficit foncier obéit à ses propres règles d’imputation : la fraction du déficit provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus (ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation.

M. Dubois achète un immeuble éligible à la loi Malraux à Bordeaux pour 300 000 €. Le budget global de dépenses est de 200 000 €. Il se situe dans une tranche marginale d’imposition de 41 % et perçoit 15 000 € de revenus fonciers par an.

Important : les dépenses retenues pour la réduction d’impôt Malraux ne peuvent pas, en plus, être déduites des revenus fonciers. Pour que le cumul soit possible, il faut donc distinguer dépenses Malraux et charges/dépenses déductibles hors Malraux.

Répartition des 200 000 € :

• 150 000 € de dépenses éligibles Malraux
• 50 000 € de charges/dépenses déductibles en revenus fonciers mais non retenues au titre du Malraux (charges, intérêts d’emprunt, frais, travaux non éligibles Malraux, etc.)

1) Calcul déficit foncier

M. Dubois a 15 000 € de revenus fonciers annuels. Il supporte 50 000 € de charges déductibles (hors assiette Malraux). Il annule d’abord ses revenus fonciers de l’année : 15 000 € sont neutralisés. Économie d’impôt + prélèvements sociaux :

• 15 000 × (41 % + 17,2 %) = 15 000 × 58,2 % = 8 730 €.
• Il reste un déficit foncier de : 50 000 – 15 000 = 35 000 €. Une partie de ce déficit (hors intérêts d’emprunt) peut s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
• Économie d’impôt : 10 700 × 41 % = 4 387 €.
• Le solde du déficit, soit 35 000 – 10 700 = 24 300 €, est reportable et viendra diminuer les revenus fonciers des années suivantes.
• Économies : 24 300 × 58,2 % = 14 133 €

Bilan déficit foncier : 8 730 + 4 387 + 14 133 = 27 250 € d’économie totale.

2) Calcul avantage loi Malraux

Sur 150 000 € de dépenses éligibles, la réduction d’impôt Malraux (exemple à 30 %) est de :
150 000 × 30 % = 45 000 € de réduction d’impôt (répartie selon le rythme de paiement et de déclaration des dépenses).

Économie totale : 27 250 € (déficit foncier) + 45 000 € (Malraux) = 72 250 €.

Le cumul loi Malraux et déficit foncier n’est possible que si vous respectez un principe simple : une même dépense ne peut pas procurer deux avantages fiscaux. Concrètement, dès lors que vous bénéficiez de la réduction d’impôt Malraux sur des dépenses éligibles, ces dépenses ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour déterminer vos revenus fonciers (donc elles ne peuvent pas créer de déficit foncier).

Pour accéder au dispositif Malraux, certaines conditions sont à respecter :

• Travaux aboutissant à une restauration complète de l’immeuble.
• Immeuble situé dans un périmètre éligible et travaux réalisés avec les autorisations requises (permis / déclaration préalable, contrôle/avis ABF selon les cas).
• Dépenses retenues sur une fenêtre maximale de 4 ans (jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant le permis/DP).
• Plafond des dépenses prises en compte : selon la date de dépôt (régimes 100 k€/an × 4 ou 400 k€ sur 4 ans).
• Engagement de location : logement loué nu en résidence principale pendant 9 ans, avec mise en location dans un délai (12 mois après achèvement).

Pour générer un déficit foncier, vous devez être au régime réel des revenus fonciers (le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit) et supporter des charges déductibles qui excèdent vos loyers. Le déficit se traite ensuite selon les règles d’imputation :

• La fraction du déficit (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
• La fraction du déficit qui excède 10 700 € et celle provenant des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour pouvoir cumuler avec Malraux, ces charges déductibles doivent être distinctes des dépenses retenues pour la réduction Malraux.