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Comment cumuler loi Malraux et déficit foncier ?

Il est possible de cumuler loi Malraux et déficit foncier pour optimiser au maximum son investissement et sa situation fiscale. Aussi appelé "loi Malraux optimisée au déficit foncier", ce mécanisme permet de réduire l'imposition en deux temps, sur le court terme et sur le moyen terme. Explications.

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Loi Malraux et déficit foncier : les règles du cumul

Peu connu, le cumul du dispositif de défiscalisation immobilière Malraux et le déficit foncier permet pourtant à l’investisseur de profiter de nombreux avantages fiscaux. L’objectif de ce montage est de répartir le gain fiscal sur une plus longue durée et de passer outre le plafond imposé par la loi Malraux et les restrictions quant au type de travaux réalisé.

En cumulant déficit foncier et loi Malraux, l’investisseur bénéficie :

  • d’une réduction d’impôt qui peut couvrir jusqu’à 100 % du montant des travaux réalisés.
  • de la possibilité de reporter l’excédent sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Pour profiter pleinement de ce montage, il faut toutefois connaître le fonctionnement et les spécificités de chacun d’entre eux. Ainsi, pour rappel :

  • La loi Malraux offre une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % selon la zone où se situe le bien. La réduction d’impôt appliquée aux travaux ne peut excéder 400 000 €, sur 4 ans.
  • Le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et de réparation des revenus fonciers à venir.

Exemple d’un investissement en loi Malraux optimisée au déficit foncier

M. Dubois a acquis un immeuble éligible à la loi Malraux à Bordeaux pour un montant de 300 000 €. Les travaux à réaliser pour réhabiliter le bien s’élèvent à 200 000 €. Il possède un taux marginal d’imposition de 41 % et perçoit des revenus fonciers à hauteur de 15 000 € par an.

M. Dubois, sur les recommandations de son conseiller en gestion de patrimoine, opte pour la loi Malraux optimisée au déficit foncier.

  • Grâce au déficit foncier, il déduit donc de ses revenus fonciers en travaux sur 10 ans : 15 000 x 10 = 150 000 €. En passant 150 000 € de travaux en déficit foncier, M. Dubois gomme ses revenus pendant 10 ans. Le gain fiscal et social généré est alors d’environ 87 300 € (150 000 x 58,2 %).
  • Via la réduction d’impôt Malraux à 30 %, M. Dubois va passer les 50 000 € de travaux restants (200 000-150 000) pendant 4 ans, soit un gain fiscal de 15 000 €.

En cumulant déficit foncier et loi Malraux, M. Dubois aura économisé 102 300 € d’impôt sur toute la période de détention de son bien.

Quelles conditions pour pouvoir cumuler les dispositifs ?

Pour cumuler la loi Malraux avec le mécanisme du déficit foncier, il faut respecter certaines conditions :

  • S’engager à louer le bien éligible à la loi Malraux durant 9 ans et le conserver au minimum 3 ans après l’imputation du déficit foncier.
  • Le bien doit être loué au titre de résidence principale.
  • Seuls les programmes de restauration montés avec une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) peuvent prétendre à déduire tout ou partie de leurs travaux dans le cadre d’un déficit foncier.

À savoir

Le cumul n’est pas possible dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).

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