Acheter en VEFA : définition, garanties et financement

Véritable protection des acquéreurs de logements neufs sur plan, la VEFA encadre et protège les futurs propriétaires tout au long du projet, et ce même après la remise des clés.

Les caractéristiques et garanties d'un achat en vefa

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : définition

Afin d’encadrer l’achat de constructions neuves, que ce soit pour un appartement ou une maison, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), protège les acquéreurs jusqu’à la livraison du projet immobilier dans lequel ils se sont engagés. La VEFA assure à l’acheteur l’achèvement du projet immobilier, et permet d’obtenir une réduction des frais de notaire.

Les étapes d’une VEFA

Pour bien comprendre le fonctionnement du système d’achat en VEFA, revenons sur les étapes phares du projet de garantie immobilière réservée aux constructions neuves.

Le contrat de réservation

Après avoir défini avec son conseiller en immobilier le type de logement à construire, que ce soit sur plan ou sur maquette interactive, l’acquéreur bloque la réservation de sa future habitation par la signature d’un contrat. Cet avant-contrat réservé à la VEFA doit être signé sous seing privé par le promoteur et le futur propriétaire. Le contrat de réservation d’une VEFA doit détailler scrupuleusement par écrit les caractéristiques du logement, comme sa typologie intérieure et extérieure, son emplacement, son prix, ainsi que les détails de vente, tels que la date de livraison et la nature du ou des prêts immobiliers et du financement. Les articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation doivent être reproduits à l’identique dans le contrat de réservation, sous peine de rendre celui-ci caduque. Un dépôt de garantie à hauteur de 5 % du prix du bien devra être versé par l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation.

Attention

Aucun autre document ne fait foi de réservation d’une VEFA en dehors du contrat de réservation rédigé en bonne et due forme.

La personnalisation du bien

La plupart des programmes immobiliers neufs proposent aux acquéreurs de personnaliser leur bien par le choix des revêtements de sol et des matériaux dans certaines pièces. Toutefois, la demande de modifications ne peut pas intervenir à n’importe quel moment du projet. Il faudra respecter les délais fixés par le promoteur pour pouvoir effectuer des changements d’équipement ou de disposition des pièces. Dans la majorité des cas, les travaux de modification en VEFA sont actés lors de la signature du contrat de réservation.

L’acte de vente

Étape importante dans l’acquisition d’un bien en VEFA, la signature de l’acte de vente intervient quelques mois après la signature du contrat de réservation. Afin de permettre à l’acquéreur de vérifier en détail les clauses mentionnées dans le contrat, la VEFA est adressée un mois à l’avance au futur propriétaire avant la signature définitive de l’acte authentique.

La livraison du bien

Qui dit livraison du bien immobilier, dit remise des clés. Une visite des lieux sera réalisée le jour même, afin de passer au peigne fin les pièces du logement une par une, pour en vérifier l’achèvement et la bonne conformité des travaux. Toutes les finitions non achevées ou défauts constatés, devront être minutieusement inscrits par écrit le jour de la remise des clés. L’acquéreur dispose tout de même d’un mois supplémentaire pour signaler des vices dans le logement.

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Financement : comment s’échelonne le paiement en VEFA ?

Lorsqu’un futur acheteur décide d’acquérir un bien en VEFA, il devra régler son projet immobilier en plusieurs fois, selon l’avancement des travaux. L’échelonnement des paiements en VEFA sont réglementés et plafonnés comme suit, pour sécuriser les acheteurs :

  • Paiement de 35 % du prix total après constat d’un architecte de l’achèvement des fondations.
  • Paiement de 70 % du bien à la fin du gros œuvre (à la mise hors d’eau).
  • Paiement de 95 % du logement une fois les travaux terminés.

Les 5% restants du règlement en VEFA doivent être payés lors de la remise des clés. Si après l’achèvement des travaux, l’acquéreur relève des éléments non conformes au contrat, ce dernier se réserve le droit de consigner la dernière somme à payer.

Ce système de paiement propre au financement en VEFA, permet aux acquéreurs de continuer à se loger durant la construction de leur future habitation. En repoussant l’échéance de paiement du logement neuf, les acquéreurs peuvent ainsi continuer à honorer leur crédit ou leur loyer actuel.

Bon à savoir

L’achat d’un logement en VEFA permet de bénéficier des frais de notaire réduits. Habituellement de 7 à 8 % pour la transaction d’une vente immobilière, elle passe ici entre 2 et 3 % du prix du bien. Le règlement des frais de notaire s’effectue le jour de la signature de l’acte définitif de vente. 

Question réponses

L’acquéreur peut-il annuler le contrat de réservation ?

Malgré son engagement à conclure la vente lors de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur peut faire machine arrière et récupérer son dépôt de garantie dans les conditions suivantes dans un délai maximum de 3 mois :

  • Le délai de rétractation de 10 jours : l’acquéreur peut se rétracter sans aucune raison et récupérer son versement sous 21 jours.
  • Le financement refusé : si l’acquéreur n’obtient pas son prêt bancaire, le contrat de réservation est annulé.
  • Abandon du projet immobilier par le promoteur.
  • Le vendeur ne respecte pas le délai prévu du contrat de vente.
  • Le prix de vente dépasse de 5 % celui initialement prévu.
  • Un des équipements vendus dans le contrat ne figure plus dans le projet.
  • La qualité de la réalisation du projet fait perdre plus de 10 % de la valeur totale du bien.

Quelles sont les garanties pour une VEFA ?

Pour couvrir l’acquéreur de tout problème lié à la construction et aux délais d’acheminement des travaux, les garanties VEFA sont encadrées et catégorisées par secteur.
Afin de pouvoir obtenir un recours en cas de défauts relevés sur le bien immobilier après emménagement par l’acquéreur, le vendeur pourra user de la garantie de parfait achèvement auprès de l’entrepreneur en charge de la construction. Concernant la surface du logement, si celle-ci est inférieure à plus de 5 % de la surface initiale prévue, le propriétaire dispose d’un an pour se retourner en justice et demander des dommages et intérêts. Les garanties VEFA comprennent aussi une garantie biennale, couvrant pendant deux ans le dysfonctionnement des équipements présents dans l’habitation. À ne pas confondre avec la garantie décennale et assurance dommages-ouvrage qui couvre, quant à elle, pendant 10 ans toute malfaçon rendant l’habitation impropre à son usage. Enfin, si les conditions acoustiques et phoniques ne sont pas respectées, le propriétaire peut faire jouer la garantie de l’isolation phonique pendant un an et exiger des réparations.

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