Acheter en VEFA : les pièges à éviter
Vous envisagez d’acquérir un bien en VEFA pour vous y installer mais conservez quelques craintes ? Nous avons listé pour vous les points clé à vérifier afin de déjouer les éventuels pièges auxquels vous pourriez être confrontés.
Le choix du promoteur
Parmi les points à ne pas négliger avant de vous lancer dans un achat en VEFA : pensez à bien vous renseigner sur le promoteur dont le projet vous intéresse. Pour éviter tout écueil, nous vous invitons à mener votre petite enquête afin de connaître sa fiabilité, ainsi que sa solidité financière.
N’hésitez pas à prendre des informations sur les derniers programmes construits et livrés par le promoteur en question. Ont-ils été livrés dans les temps ? Qu’en pensent les habitants actuels ? Des malfaçons sont-elles apparues suite à la livraison ?
Mais soyez sans craintes, même si, pour une raison ou pour une autre, le promoteur devait finalement ne pas mener le projet à son terme, le contrat de réservation signé vous permettrait de vous protéger, et, notamment, de récupérer votre dépôt de garantie.
Éviter les retards de livraison
S’il y a bien une chose qui effraie les futurs acquéreurs au moment de se lancer dans un projet d’achat en VEFA, c’est le fait de subir des retards de livraison. Sachez cependant qu’il existe différentes solutions pour tenter d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate.
Tout d’abord, il est bon de noter que la date prévisionnelle de livraison du bien doit figurer sur votre contrat. Exprimée généralement en trimestres, elle laissera une marge assez courte au promoteur pour vous livrer le bien acquis.
Si vous voulez tenter d’éviter au maximum un retard de livraison trop important, vous pouvez également faire le choix de vous tourner vers l’achat d’un bien au sein d’une construction déjà entamée. Vous aurez ainsi une meilleure visibilité sur les travaux restants à réaliser et, ainsi, sur les délais attendus avant livraison.
Dans le cas où vous seriez tout de même confronté à un retard important de la part du constructeur, voire même à l’arrêt du chantier, sachez que des garanties financières existent afin de vous protéger (elles doivent être mentionnées dans votre contrat de réservation). Grâce à cela, dans tous les cas, vous êtes assuré que le chantier puisse, soit reprendre, soit être définitivement arrêté, mais auquel cas vous récupérerez votre investissement.
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Le contrat de réservation protège-t-il l’acquéreur ?
Si le contrat de réservation n’est pas un document obligatoire lors d’un achat en VEFA, il est tout de même très fortement recommandé d’en signer un entre acquéreur et promoteur. En effet, en mentionnant certaines garanties, ce document va permettre à l’acheteur de se mettre à l’abri.
Dans l’idée, il vous faut faire en sorte de signer le contrat de réservation le plus précis possible afin d’éviter tout écueil au moment de la livraison de votre bien.
Assurez-vous donc qu’il contienne :
- vos coordonnées (acheteur), ainsi que celles du promoteur (vendeur),
- l’adresse du logement concerné,
- la position du logement acquis au sein même de la construction ou de l’immeuble,
- la surface du logement,
- une description précise du nombre de pièces le composant, sans omettre les petits espaces comme les dégagements ou encore les dépendances,
- une liste détaillée de tous les matériaux utilisés pour la construction du logement,
- un récapitulatif des équipements prévus dans le bien.
Vous pourrez ainsi vous protéger et faire jouer certaines garanties si problème il y a.
Par ailleurs, assurez-vous également que la garantie financière de remboursement (GFR) et/ou que la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) soient bien inscrites dans le contrat.
Une fois signé, vous bénéficierez d’un délai de rétractation de 10 jours. Profitez-en pour relire en détails tous les points énumérés dans votre contrat de réservation.
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Risque de malfaçons : le rôle des garanties
Une construction neuve n’empêche pas un propriétaire occupant d’être confronté à des malfaçons. Mais rassurez-vous, dans le but de les protéger, différentes garanties obligatoires ont été mises en place afin qu’ils puissent, de la réception du bien jusqu’à 10 ans après la construction du logement, se retourner contre les entreprises concernées afin que les réparations nécessaires soient effectuées.
- La consignation du solde pour défaut de conformité : dès la livraison du bien, il y a de fortes chances que le propriétaire repère certains défauts et qu’il en fasse part immédiatement au promoteur. Dans ce cas-là, sachez qu’il est tout à fait envisageable pour le propriétaire de demander à ce que 5 % du prix de vente du bien soit consigné jusqu’à ce que le promoteur ait tout mis en œuvre pour que les défauts constatés soient corrigés.
- La garantie de parfait achèvement : elle court durant une année suite à la réception du bien par le promoteur. Tous les soucis que l’acquéreur va constater au moment de la livraison du bien pourront donc être remontés à l’entrepreneur et réparés dans les premières semaines de vie du bien.
- La garantie de surface : au moment d’acheter votre bien, le promoteur va s’engager à vous fournir une surface bien définie, qui sera spécifiée sur le contrat de vente. Cependant, il existe une tolérance sur une marge d’erreur de 5 % en faveur du promoteur. Ainsi, si le bien qui vous est finalement livré a une surface inférieure à celle annoncée, dans la limite de ces 5 %, alors le promoteur ne pourra pas être inquiété. En revanche, si la différence est plus élevée, le propriétaire aura un an pour lancer une procédure auprès du tribunal et demander à ce que le prix du bien soit revu à la baisse.
- La garantie biennale : grâce à cette garantie, le propriétaire a la possibilité, durant 2 ans suite à la livraison de son bien, de demander à ce que tous les équipements défectueux ne faisant pas partie de la construction en elle-même, soient remplacés. Il peut par exemple s’agir de la robinetterie, de la chaudière, ou encore d’un interphone. Pour ce faire, il devra remonter les dysfonctionnements auprès du promoteur pour que les réparations soient lancées et prises en charge.
- La garantie isolation phonique : durant 12 mois après la remise des clés, le nouveau propriétaire d’un bien en VEFA aura la possibilité de se retourner vers le promoteur s’il se rend compte que les normes d’isolation phonique ne sont finalement pas respectées au sein de son logement. En effet, un logement neuf est l’obligation de répondre à certaines conditions, et notamment la norme NRA 2000. Si le bien n’est pas en conformité, vous vous en rendrez rapidement compte et une solution pourra donc être trouvée dans les meilleurs délais. Attention cependant, cette garantie n’est valable que pour le premier occupant d’un logement neuf.
- La garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : si vous avez encore quelques réticences à acheter dans le neuf car les malfaçons qui pourraient survenir sur le gros œuvre vous inquiètent, sachez que la garantie décennale est là pour sécuriser votre achat. En effet, durant 10 ans après la livraison des travaux, tous les dommages potentiels liés au gros œuvre comme un souci d’étanchéité de la toiture ou encore un défaut sur les fondations, seront pris en charge par le promoteur.
Ce genre de soucis entrainant généralement une procédure longue et une décision de justice, sachez également que l’assurance dommage-ouvrage entrera alors en jeu pour prendre en charge les réparations en urgence, sans attendre la décision finale. Quoi qu’il arrive, vous avez donc la garantie que les travaux, même les plus lourds, pourront être réparés, sans que cela ne soit à votre charge, et de plus, dans des délais rapides.
Quelle est la différence entre le délai de livraison et le délai de réception du bien ?
Souvent confondus, les délais de livraison et de réception du bien sont pourtant deux moments bien distincts au cours de l’opération.
En effet, la réception du bien, ou réception des travaux, va s’effectuer entre le promoteur, qui commercialise le bien, et les entrepreneurs, qui ont réalisé les travaux de construction. L’acquéreur n’est donc pas concerné par cette phase et n’a pas à être présent le jour de la réception. Il s’agit cependant d’une date importante, car c’est à partir de ce moment-là que la grande majorité des garanties vont s’activer. Protégeant ainsi le propriétaire des différentes malfaçons pouvant apparaître au fil du temps.
C’est au moment de la livraison du bien que l’acquéreur va être sollicité puisque cette phase correspond en fait à la remise des clés effectuée entre le promoteur et l’acheteur. C’est donc à cette date qu’il pourra prendre pleinement possession de son logement. Il aura alors un mois à partir de cette date-là pour faire jouer la garantie des vices de construction apparents. S’il remarque quelque chose dans les premières semaines suivant la livraison du bien, l’acheteur est donc déjà protégé.