Achat d’une résidence secondaire : 5 conseils

Étape fondamentale d’un projet immobilier réussit, le choix de l’emplacement n’est pas à prendre à la légère. Investir dans une résidence secondaire à la mer, à la montagne ou à l’intérieur des terres, n’aura pas le même impact sur l’enveloppe budgétaire du projet. Explications.

devenir propriétaire d'une résidence secondaire

Bien définir son projet

Le prix du bien immobilier, le coût des frais d’entretien, les travaux à prévoir et les taxes à payer, sont à regarder de près avant d’acheter une résidence secondaire. Les aléas du climat et les dégradations qu’il engendre sur l’immobilier ; nous pensons par exemple aux façades en bord de mer abîmées par l’iode ; doivent être également anticipés dans les dépenses pour l’entretien d’une résidence secondaire. S’il est courant de voir des investisseurs opter pour une maison secondaire avec vue sur mer, nombreux sont ceux qui font le choix de louer le bien lorsqu’ils ne l’occupent pas, pour amortir les frais d’achat et d’entretien. C’est pourquoi le projet de location d’une résidence secondaire peut être étudié dès l’achat, afin de monter un dossier de financement solide et pérenne.

Pour un pied-à-terre en montagne

Concernant l’achat d’une résidence secondaire en montagne, les problématiques sont identiques, particulièrement quand il s’agit de l’entretien des bâtiments endommagés par l’altitude, le vent, la pluie et la neige. Là encore, la localisation du bien est un critère phare pour l’achat d’un appartement ou d’un chalet à la montagne. La plupart du temps destinées aux sports d’hiver, les résidences secondaires en montagne doivent réunir bon nombre de critères. Une attention particulière devra être portée aux équipements proposés par la commune, que ce soit pour les infrastructures, les commerces ou les services de proximité, permettant aux résidents de profiter des commodités quotidiennes, et ce, même en montagne.
Pour investir à la montagne et couvrir ses frais d’investissement, il est parfois préférable de se tourner vers un achat immobilier neuf, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux et d’installations aux dernières normes thermiques. 

La bonne affaire d’une résidence secondaire à la campagne

Enfin, si votre cœur balance entre mer et montagne, l’achat d’une maison secondaire à la campagne est une option envisageable pour investir dans une résidence secondaire. Souvent moins coûteux à l’achat, ce type d’investissement immobilier demande toutefois un gros effort financier de remise en état. Les maisons secondaires à la campagne sont généralement très anciennes et impliquent d’importants travaux de rénovation pour pouvoir être habitées ou louées. Bien que de plus en plus sollicitée par les citadins depuis la crise du Covid 19, la campagne reste une formule de vacances alternatives. Pour attirer du monde et remplir son planning de réservations de locations, il est conseillé de proposer des prestations de qualité dans une maison de vacances à la campagne. Pour se démarquer et remettre au goût du jour, ainsi qu’aux normes d’isolation une maison ancienne à la campagne, le budget travaux devra être étudié en détail.   

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Pensez au financement de votre résidence secondaire

Tout comme pour l’achat de sa résidence principale, l’investissement dans une résidence secondaire engendre des démarches de financement et des frais supplémentaires à prendre en compte dans le projet. Probablement cumulé aux frais d’un premier prêt immobilier, le remboursement des mensualités d’un logement secondaire ne doit pas faire basculer ses investisseurs dans la tranche de 35 % d’endettement. Pour cela, se faire aider par un courtier ou un conseiller en investissement immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire est souvent le meilleur moyen de réussir son opération financière. Il vous aidera à trouver le meilleur prêt immobilier pour le financement d’un logement de vacances et permettra d’écumer les établissements bancaires proposant les meilleures conditions. Obtenir le meilleur taux de prêt immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire est la première étape pour réaliser des économies sur le projet.

Coup de pouce non-négligeable, l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans est également applicable sur l’achat de résidence secondaire neuve.

Bon à savoir

La majorité des prêts immobiliers sont accessibles pour l’achat d’une résidence secondaire. En revanche, les prêts aidés comme le PTZ ou encore le Prêt Action Logement ne sont pas éligibles à ce type d’investissement.

Ne pas négliger les frais et les taxes

Investir dans une résidence secondaire génère automatiquement des frais annuels, dont il faut avoir connaissance avant de se lancer. Les frais d’entretien d’une maison de vacances, d’un appartement ou d’un chalet, dépendent du type de bien et de son occupation durant l’année. L’entretien de chauffage, des espaces extérieurs ou encore d’une piscine, participent aux dépenses courantes qu’il faut évaluer dans le budget d’une résidence secondaire. Comme évoqué plus haut, les travaux de rénovation d’une maison ancienne ou d’un appartement secondaire destinés à la location, ont un coût non-négligeable, à anticiper lors de l’achat du bien.
Enfin, aux frais fiscaux d’une résidence secondaire, viennent s’ajouter ceux déjà occasionnés par une résidence principale. Comme pour cette dernière, leurs propriétaires sont soumis au règlement de la taxe d’habitation, la taxe foncière ainsi qu’à la taxe des ordures ménagères. La taxe d’habitation d’une résidence secondaire est calculée sur la base de sa valeur locative. Réservée aux résidences principales, la redevance audiovisuelle n’est pas appliquée sur les résidences secondaires. 

Bon à savoir

Les communes sont en droit d’appliquer une augmentation des taxes sur les résidences secondaires, comprise entre 1 et 15 % et une majoration comprise entre 5 et 60 % pour les logements dits vacants.

Choisissez une assurance adaptée

Bien que non-obligatoire, l’assurance habitation de maison secondaire est fortement conseillée. Sans assurance, aucun dommage ne pourra être couvert, en cas de vol, d’incendie ou de dégât des eaux par exemple. En revanche, il est obligatoire d’assurer une résidence secondaire en copropriété. Alors comment choisir son assurance habitation et quelles garanties pour une résidence secondaire ? Dans ce cas de figure, deux options sont envisageables. Les propriétaires de résidence secondaire peuvent par exemple étendre leurs garanties du contrat d’assurance habitation de leur résidence principale. En effet, le contrat MRH (Contrat d’assurance multirisque habitation couvre l’ensemble d’un patrimoine familial. Ici, les modalités du contrat seront identiques aux deux logements, pouvant toutefois en exclure certaines, comme la clause d’inhabitation.
Deuxième possibilité, souscrire une assurance habitation spécifique à la résidence secondaire. Propre à chaque assureur, le contrat pourra être établi sur-mesure, tout en prenant en compte la localisation du bien et les risques de perturbations climatiques pouvant dégrader le logement. Nous le disions plus haut, compte tenu des emplacements plébiscités pour les résidences secondaires aux climats parfois difficiles, c’est un point à ne pas prendre à la légère. Globalement, les garanties d’une assurance habitation secondaire sont les suivantes : 

  • La garantie vol.
  • La garantie cambriolage.
  • La garantie vandalisme.
  • La garantie recours des voisins et tiers.
  • La garantie dommages aux biens.

Attention

La garantie vol dans un contrat MRH n’est pas toujours prise en compte lorsque la résidence secondaire n’est pas occupée pendant plus de 60 à 90 jours dans l’année.

Anticipez la revente et l’imposition de la plus-value

Toute plus-value d’une résidence secondaire est imposable, contrairement à celle d’une résidence principale qui est exonérée. Calculée sur l’écart entre le prix d’acquisition et le prix de vente, la plus-value d’un logement secondaire est imposable à hauteur de 19 %. À cette taxe, s’ajoute celle des prélèvements sociaux de 17,2 %, détaillée comme suit : 

  • CSG (9,9 %)
  • CRDS (0,5 %)
  • Prélèvement social (4,5 %)
  • Contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %)
  • Prélèvement de solidarité (2 %)

Bon à savoir

Une exonération d’impôt sur la plus-value de résidence secondaire est appliquée sur les biens acquis depuis plus de 22 ans. Les propriétaires d’un logement secondaire depuis plus de 30 ans pourront également bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux. 

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