Immobilier : Que faire en cas de vices cachés ?

Après avoir fait l’acquisition d’un bien immobilier et avoir aménagé, des défauts peuvent subvenir dans le logement, sans en avoir pris connaissance lors des visites. Quels sont les recours pour l’acquéreur ? Comment obtenir un dédommagement pour un vice caché ? Nous vous disons tout.

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Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché dans l’immobilier est une malfaçon qui endommage fortement l’habitation. Pour être considérés comme vices cachés et non comme vices dissimulés, le ou les défauts constatés doivent avoir été causés avant la vente. Le vendeur ne doit pas avoir eu connaissance du vice caché lors de la cession du bien. Comme son nom l’indique, le vice caché ne doit pas être apparent et fait partie des catégories de défauts d’habitation suivants, non mentionnés à la vente :

• Dégradations sur les boiseries ou la charpente, occasionnées par des thermites.
• Problèmes d’étanchéité et d’humidité sur les murs ou la toiture.
• Zone inondable de l’habitation.
• Défauts dans les fondations.
• Sol en béton fissuré.
• Absence d’eau courante dans l’habitation.
• Carrelage non-homogène.

A noter

Est considéré comme vice caché, un défaut diminuant le prix de vente du bien si celui-ci avait été connu lors de l’acquisition, comme l’indique l’Article 1641 du Code Civil.

• En savoir plus sur les vices cachés

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Quels sont les recours en cas de vice caché ?

Le délai pour déclarer un vice caché après l’achat d’un bien immobilier est de 20 ans. Cette marge de manœuvre, assez large, protège l’acheteur en cas de défauts non constatés lors de son acquisition immobilière, et ce, même des années après. En revanche, le nouveau propriétaire dispose d’un délai de deux ans maximum après la découverte d’un vice caché pour en référer.

Les solutions possibles pour l’acheteur

Il est fortement préconisé de tenter des négociations à l’amiable avec l’ancien propriétaire par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception, lors de la découverte d’un vice caché. Une entente peut être établie entre les deux parties, afin d’accorder un dédommagement à l’acquéreur, à la hauteur du montant des travaux nécessaires aux réparations occasionnées par le vice caché. Toutefois, si le pourparler engagé aboutit à une impasse, l’acquéreur pourra demander un rapport d’expertise par injonction judicaire. À la suite de quoi, une procédure juridique devra être menée auprès du tribunal de grande instance, défendue par un avocat.

Bon à savoir

Une transaction immobilière peut être annulée pour cause de vice caché. L’acquéreur peut demander une indemnité à la hauteur de la réduction du prix de vente ou du montant des travaux à réaliser pour réparer les dommages engendrés par le vice caché. Dans ce cas, il devra restituer le bien dans l’état dans lequel il était lors de son acquisition.

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La clause de non garantie des vices cachés

Lors de la signature du contrat de vente immobilière, une clause de non garantie de vices cachés peut être inscrite sur ce dernier, stipulant que l’acquéreur prend possession du bien en l’état. Renonçant à toute action en justice, et ce même après découverte d’un défaut habitable de grande ampleur, le nouveau propriétaire ne dispose d’aucun recours possible pour obtenir gain de cause après la signature d’un contrat avec non garantie de vices cachés. Toutefois, il est possible d’obtenir réparation pour l’acquéreur, s’il réussit à démontrer le caractère malhonnête du vendeur, dans le cas où celui-ci aurait eu connaissance du vice caché avant la vente du bien.

Attention

La clause de non garantie de vices cachés ne s’applique qu’aux vendeurs particuliers et non aux vendeurs professionnels.