Les 6 conseils pour bien acheter son logement

Acquérir un bien immobilier, surtout lorsqu’il s’agit du premier, peut exposer à bien des craintes et incertitudes. La somme engagée émane fréquemment de prêts afin d’en rassembler la globalité. Importante, elle invite à s’interroger plus notablement qu’un achat d’une centaine d’euros. Voici 6 conseils judicieux et avisés pour éviter de commettre quelques faux pas.

Faites de votre achat immobilier un vrai succès

Anticipez budget, fiscalité et frais cachés dès le départ
Accédez à votre premier logement en toute sérénité
Évitez les erreurs fréquentes grâce à l’analyse d’un professionnel

Réussir son achat en toute confiance

L’essentiel

Bien préparer l’achat de votre logement commence par une évaluation précise de votre budget, de la fiscalité et des frais annexes liés à l’acquisition.

Autre étape clé, adapter votre projet en fonction de vos besoins : résidence principale pour un usage quotidien ou résidence secondaire pour un lieu de vacances.

La localisation, l’état du bien et les charges de copropriété doivent être vérifiés minutieusement.

Le choix entre un bien neuf ou ancien doit se faire selon vos priorités : le neuf pour le confort moderne et les avantages fiscaux, l’ancien pour le charme et le potentiel de rénovation.

Être accompagné par un expert immobilier permet de sécuriser chaque étape du processus, de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire.

1/ Anticipez votre budget et la fiscalité

Le premier point à observer minutieusement avant d’acheter un bien immobilier c’est le budget que vous allez consacrer pour devenir propriétaire. L’effort financier supportable pour ce projet déterminera le type d’habitation et la surface vers lesquelles vous tourner. Pour déterminer votre budget, commencez par examiner l’état du marché immobilier dans le secteur plébiscité.

La capacité d’emprunt sera elle aussi tributaire des taux d’intérêts proposés au moment de l’acquisition du bien. Les conditions d’emprunt ont beaucoup fluctué ces dernières années. Il est donc impératif de rester attentif à l’état du marché tout au long de ses recherches. En effet, les taux d’emprunt peuvent varier d’un mois à l’autre, modifiant le montant d’acquisition global de l’acheteur. À ce jour, les taux d’intérêts nationaux pour les prêts sur 20 ans sont fixés à 3,50 % en moyenne, après une forte hausse, puis de nouveau une accalmie. La variation des taux d’emprunt immobiliers a un réel impact sur les projets d’acquisition des Français, c’est pourquoi il est important de préparer minutieusement son dossier avant de se lancer.

En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’une fenêtre de réflexion importante à saisir pour vos recherches immobilières, pour visiter plusieurs fois les mêmes biens et pour examiner attentivement chaque aspect de votre projet immobilier. Actuellement, la négociation des prix est courante et les vendeurs se montrent souvent enclins à la discussion, laissant une marge de manœuvre pour parvenir à des accords avantageux.

Cette nouvelle configuration du marché immobilier rend le recours à un professionnel du secteur indispensable. Pour estimer vos moyens et bénéficier d’un conseil sur mesure sur les différentes aides à l’emprunt immobilier et leurs avantages (PTZ+, prêts facilités et attractifs via les collectivités locales ou votre entreprise), vous pouvez compter sur les experts Selexium.

Découvrez les différentes aides pour devenir propriétaire en 2025 :

Vous disposez directement d’une somme suffisante

Vous pouvez payer comptant et n’avez besoin d’être secondé(e) par aucune structure : vous n’avez donc plus qu’à vous lancer dans votre prospection en quête du logement idéal.

Vous vous rapprochez de l’ADIL

Vous pouvez vous adjoindre l’aide gratuite de l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) de votre territoire. Vous pourrez effectuer un état des lieux financier et être éclairé sur vos potentialités.

Vous faites appel à votre banque

Vous pouvez vous tourner vers l‘un de vos établissements bancaires d’appartenance afin d’effectuer une simulation d’emprunt.

Vous sollicitez un autre organisme financier

Vous pouvez vous diriger, même si vous n’en êtes pas client, vers n’importe quel autre organisme financier. Vous pourrez y réaliser une large étude comparative des offres, en tenant compte de divers éléments concurrentiels (frais de dossier ou de remboursement anticipé, modulation et report d’échéances, garanties et coût de l’assurance, …).

Vous faites appel à un courtier en crédit immobilier

Après avoir analysé votre situation personnelle (revenus mensuels, charges, dettes, …), le courtier en crédit immobilier saura vous renseigner sur le montant total qu’il sera possible de vous prêter, ainsi que sur la durée de remboursement. Il réalisera ensuite, pour vous, les démarches auprès des institutions bancaires les plus indiquées pour négocier l’obtention effective de votre crédit.

À savoir

Dans le cadre du financement d’un projet immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % (avec assurance de prêt). Sinon, aucune banque n’acceptera de mettre des fonds à votre disposition. Pour pouvoir estimer ce fameux taux, vous pouvez effectuer ce simple et rapide calcul : (charges fixes/revenus totaux) x 100.

Deux formes importantes de taxation doivent être prises en compte en amont, au moment de votre réflexion : celle qui va intervenir lors de la conclusion de votre acquisition en office notarial et le fameux impôt foncier que vous devrez honorer annuellement (en une fois en novembre ou en fractionnement mensuel) sur le bien que vous achèterez.

En savoir plus sur les taxes sur la propriété

2/ Résidence principale ou résidence secondaire : adapter son projet

Le logement que vous souhaitez acquérir sera-t-il dédié à votre résidence principale ou souhaitez-vous acheter une habitation secondaire comme le serait un lieu de villégiature ? Voici une interrogation fondamentale à se poser. Les caractéristiques d’un bien que vous habiterez au quotidien ne seront pas les mêmes qu’un logement par lequel vous ne passerez que ponctuellement. Vous le voudrez ainsi surement plus complet, attractif et adapté à votre besoin de confort routinier.

Nos conseils avant d’acheter votre résidence secondaire

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3/ Éviter les pièges courants

Attention, plusieurs points de détails sont à observer scrupuleusement pour s’épargner quelques découvertes désagréables de dernière minute qui pourraient vous faire regretter votre achat.

La localisation

Que le logement sur lequel vous avez craqué corresponde à toutes vos attentes est une chose, son environnement en est une autre. Et il est capital que vous réfléchissiez bien à ce second élément.

Les infrastructures de la ville dans laquelle vous allez vous établir (écoles, poste, médecins, pharmacie, commerces, restaurants, …) sont- elles suffisantes pour vous ?
Existe-t-il un réseau de transports en commun efficace dans le cas où vous ne posséderiez pas ou plus de moyens de locomotion ?
Les alentours ne sont-ils pas trop bruyants (quartiers festifs et animés, couloir aérien, axes routiers, …) ?
La qualité de vie vous convient-elle ?

En rapport avec la situation géographique de votre future habitation, essayez de penser à la visiter à plusieurs reprises et surtout à des heures différentes. En matinée et en après-midi par exemple. L’exposition du bien et sa luminosité représentent des critères qui peuvent beaucoup compter pour certaines personnes.

Les charges courantes

Concernant votre potentiel appartement ou maison, prenez garde à bien vous renseigner sur les charges courantes. Si le bien s’intègre dans un ensemble en copropriété, vous devrez assumer quelques frais mensuels ou annuels qui peuvent rapidement faire grimper la note.

Ainsi, les résidences récentes, fermées, sécurisées et détenant des équipements de confort comme un parking souterrain, une piscine, une salle de sport ou une buanderie collective, possèderont à coup sûr des charges plus élevées.

Il peut également survenir, ponctuellement, après vote en assemblée générale des appels de fonds afin de financer des travaux nécessaires. Les sommes réclamées doivent être obligatoirement honorées, d’où l’intérêt de se renseigner au préalable sur les éventuelles décisions actées et les procès-verbaux pour obtenir une vue d’ensemble de la gestion de la copropriété, des rénovations réalisées et des potentielles à venir qui engendreraient des dépenses supplémentaires à assumer.

Les vices cachés

Enfin, lors de vos visites, veillez à bien faire le tour de l’intégralité de l’habitation dans le but de tout inspecter et de vérifier qu’elle ne pourrait camoufler aucun vice caché du sol au plafond : sur l’installation électrique, la solidité du bâti, l’isolation, la plomberie, le bon fonctionnement des différents appareils inclus, etc.

Il est fondamental de se souvenir qu’un bien est acquis en l’état une fois la vente définitivement conclue auprès d’un notaire. Si vous découvrez par la suite un défaut au sein du logement, il sera compliqué de faire peser la responsabilité sur l’ancien propriétaire, à moins de prouver l’existence du dommage et son antériorité à la vente. Vérifiez également que l’acte de vente contienne une clause d’éviction de la garantie des vices cachés lors de la signature chez le notaire.

Tout savoir sur les vices cachés

4/ Choisir entre l’ancien et le neuf

Un bien acquis en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) dans le neuf présente plusieurs avantages. Il est livré clé en main, laissant le soin le plus souvent aux acquéreurs de choisir les finitions (revêtements de sol, crédence, etc.) et d’adapter certains choix de matériaux ou d’aménagements aux goûts de chacun. De plus, un bien acquis neuf est soumis aux dernières normes en vigueur et particulièrement en matière de performance énergétique et d’accessibilité. L’acheteur profite également d’une protection légale (garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement) gage de tranquillité et de confiance. En revanche, devenir propriétaire d’un bien acheté sur plan implique un délai de livraison parfois long, qui nécessite d’anticiper un financement et un logement de transition. Le prix d’achat, généralement plus élevé, intègre ces avantages et cette sécurité.

À l’inverse, un appartement ou une maison dans l’ancien séduit par son cachet mais aussi son emplacement souvent en centre-ville. Si des travaux de rénovation peuvent être nécessaires (particulièrement pour répondre aux normes énergétiques permettant la mise en location du bien) c’est aussi l’occasion de réaliser une belle opération financière. En effet, les biens avec un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique) sont proposés à un prix inférieur à celui du marché, permettant après rénovation, de réaliser une plus-value intéressante à la revente. L’ancien offre également une plus grande diversité de biens.

Le choix entre un achat dans le neuf ou dans l’ancien dépend à la fois du projet de vie et du budget de l’acquéreur mais aussi sa tolérance au risque et de son appétence pour la rénovation.

Allez plus loin sur l’acquisition en VEFA

5/ Ne pas négliger la promesse d’achat

La promesse d’achat constitue le premier pas concret dans votre processus d’acquisition, précédant un compromis. Il s’agit d’un document rédigé et officiel au sein duquel vous manifestez votre vif intérêt pour le bien ciblé et vous positionnez fermement dessus, en effectuant une proposition tarifaire et en mentionnant les différentes conditions d’obtention du logement. Ainsi, cette pièce justificative doit faire apparaître :

Les caractéristiques du logement : adresse postale, surface, nombre de pièces, équipements, etc.
Le prix d’achat énoncé
Le financement par le biais duquel vous comptez payer le logement : comptant ou en ayant recours à un prêt immobilier avec ou sans apport personnel
Le délai pendant lequel l’offre sera valide : de 5 à 10 jours en règle générale
Les modalités à travers lesquelles le vendeur peut manifester sa réponse : par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception
La potentielle annulation de ladite promesse d’achat en cas de non réponse du vendeur dans le temps concédé

Le prix avancé n’a nul besoin d’être identique à celui initialement défini par le vendeur, en cela tient justement tout l’objet de la négociation immobilière. Ce dernier a ensuite le choix et la liberté d’accepter vos conditions, de vous suggérer un dialogue en vue de modulations, ou de refuser.

À savoir

Faites donc attention à ne pas remplir cette promesse d’achat trop à la hâte si un logement vient à vous séduire et réfléchissez-y convenablement en amont. Une fois transmise au vendeur, elle ne sera plus modifiable par vos soins.

En savoir plus sur comment revendre son logement (maison & appartement)

6/ Être accompagné par un expert

Dans tous les cas, sachez que pour vous aiguiller dans tout ce parcours d’achat, vous pouvez faire le choix d’être accompagné(e) par un spécialiste : un chasseur d’appartement (exclusivement dédié à l’acquéreur), un agent ou un négociateur immobilier. Tous ces professionnels détiennent les expertises nécessaires, commerciales comme juridiques ou techniques, pour vous conseiller au plus juste de votre situation personnelle et de vos besoins. Leur rémunération se fixe sur un pourcentage de la valeur d’acquisition du logement ciblé, généralement entre 3 % et 10 % lors de la signature du mandat. Pour plus de facilités, n’hésitez pas à entrer en contact avec nos conseillers Selexium qui sauront vous guider vers l’acteur le plus pertinent pour vous.

Retrouvez les 5 arguments infaillibles pour négocier un bien immobilier

Questions-réponses

Faut-il acheter un bien immobilier en 2025 ?

les marché de l’immobilier a continué de voir baisser ses prix en 2024. Cette mouvance a directement été répercutée sur le nombre de recherches de biens, freinées par des conditions de financement encore contraignantes en début d’année. Mais depuis le printemps 2025, le desserrement de la politique monétaire ainsi que la reprise de la solvabilité des acheteurs ont boostés les flux de recherches et des ventes immobilières.

Après une stabilisation progressive et une remontée des prix depuis plusieurs mois, le marché immobilier hexagonal reprend des couleurs. Les opportunités d’emprunt et d’achat refont surface pour les acquéreurs souhaitant profiter des conditions de financement de nouveau attractives.

Quelles sont les démarches pour acheter un logement ?

Un parcours d’achat immobilier traverse plusieurs étapes : l’établissement du projet et la définition du budget, la recherche du bien selon les critères désirés, la rédaction de la promesse d’achat une fois l’habitation idéale trouvée, la signature du compromis ou de la promesse de vente, la recherche de financement, la contraction de l’offre de prêt avec l’organisme bancaire, la signature de l’acte authentique de vente auprès d’un notaire et même la souscription de l’assurance habitation.

Comment préparer la visite d’un bien immobilier ?

Pour bien préparer la visite d’un bien immobilier, essayez au préalable par téléphone avec le vendeur ou un professionnel de l’immobilier de bien déterminer si le logement correspond sur le papier à toutes vos attentes. Cela pourra vous épargner un déplacement inutile si l’un de vos besoins venait à ne pas être rempli. Ensuite, une fois sur place, n’hésitez pas à poser toutes vos questions à la personne assurant la visite. Ces dernières doivent être élaborées à l’avance afin que vous repartiez en possession de tous les éléments déterminants pour vous.