SIIC : comment ça fonctionne et comment investir ?

L’immobilier est très régulièrement présenté comme un des investissements les plus sûrs. Toutefois, investir en acquérant un bien immobilier peut être complexe et contraignant. Devenir un apporteur de capitaux dans une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) nécessite un apport initial bien plus faible, tout en diversifiant son portefeuille. Découvrez l’investissement en SIIC et ses avantages.

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L’essentiel

• Une SIIC permet d’investir indirectement dans l’immobilier par l’achat d’actions cotées.
• Elle distribue une part importante de ses bénéfices immobiliers exonérés.
• Son rendement, son dividende et le capital investi ne sont jamais garantis.
• Elle est exposée aux risques immobiliers, boursiers, locatifs et financiers.
• Elle s’achète généralement via un compte-titres ou, plus rarement, une assurance-vie.

Comment fonctionne une SIIC ?

Une SIIC, également connue sous le nom de « société foncière cotée », est une société foncière ayant pour objet social l’acquisition, la construction et la gestion de biens immobiliers. Les capitaux apportés par les actionnaires au sein de la SIIC sont utilisés pour l’achat ou la construction de bâtiments. Ceux-ci sont, par la suite, mis en location, entretenus, valorisés et potentiellement revendus. La SIIC perçoit donc des loyers et d’éventuelles plus-values à la revente.

Investir dans une SIIC correspond à acheter des actions de la société foncière et percevoir des dividendes lorsque la société en distribue. Il s’agit donc d’un placement en bourse permettant de s’exposer indirectement au marché immobilier.

Une SIIC bénéficie, sous certaines conditions, d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices provenant de ses activités immobilières éligibles. Ses éventuelles activités accessoires non éligibles restent imposées dans les conditions de droit commun.. En contrepartie, une SIIC est dans l’obligation de reverser une grande majorité de ses bénéfices exonérés à ses actionnaires : au moins 70 % des bénéfices sur les plus-values (ventes immobilières) et 95 % des bénéfices provenant de l’activité locative doivent être distribués aux actionnaires.

À savoir

L’obligation de reverser une grande partie des bénéfices implique que les rendements des SIIC sont plus importants que ceux des autres actions.

Quelle est la différence avec une SCPI ?

Une SCPI et une SIIC permettent toutes les deux de s’exposer indirectement à un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens. Elles peuvent percevoir des revenus locatifs et sont exposées aux évolutions du marché immobilier, aux risques de vacance locative et à la variation de la valeur des immeubles..

La différence principale entre une SCPI et un SIIC réside dans leur nature juridique et leur cotation en bourse : les SIIC, sociétés d’investissement immobilier cotées, sont par définition cotées sur un marché réglementé. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse et les investisseurs acquièrent des parts d’une société civile gérée par une société de gestion.

• En savoir plus sur les SCPI

À savoir

Si vous désirez créer une SIIC, il est nécessaire de posséder ou créer une société foncière, que celle-ci ait un capital s’élevant au moins à 15 millions d’euros, que son objet soit l’acquisition, la création et gestion de patrimoine immobilier et enfin qu’elle soit cotée en bourse.

La cotation boursière des SIIC est synonyme de fluctuation dans leur valeur. La volatilité est l’essence de la SIIC : elle permet des rendements importants, au contraire d’une SCPI qui privilégie la stabilité et souhaite une évolution et des revenus linéaires.

Comment choisir sa SIIC ?

Les SIIC sont réputées comme un investissement relativement sûr. La majorité des SIIC ont survécu à de nombreuses phases de panique boursière, voire de crises économiques. Toutefois, investir dans une SIIC ayant actuellement des rendements intéressants n’est pas gage d’un avenir stable. Comme dans tout investissement, il est nécessaire de diversifier ses achats d’action.

Pour déterminer si une SIIC est plus intéressante qu’une autre, vous pouvez vous renseigner en étudiant son rapport financier et les principaux indicateurs de la santé d’une société. Il convient donc de s’attarder notamment sur la capitalisation boursière de la SIIC mais également la notation de sa dette et son actif net réévalué permettant de savoir si le titre est évalué à une valeur proche de la valeur réelle.

• À lire sur ce sujet : Investissement en SIIC, sont-elles encore rentables ?

Quels sont les avantages de la SIIC ?

Acquérir des actions d’une SIIC permet d’investir dans l’immobilier plus simplement que via l’achat d’un bien. La SIIC est un investissement en « pierre papier » qui propose les avantages de l’investissement en bourse et les avantages du marché immobilier, à savoir :

• un accès indirect à un patrimoine immobilier diversifié ;
• une diversification possible des placements entre différentes SIIC, zones géographiques et catégories d’actifs ;
• l’absence de frais de notaire et de commission de souscription immobilière lors de l’achat direct des actions, même si des frais de courtage, de tenue de compte ou de change peuvent s’appliquer ;
• un achat et une revente généralement plus simples que pour un bien immobilier ou des parts de SCPI, grâce à la cotation en bourse, sans garantie de liquidité ni de prix ;
• une fiscalité relevant de celle des valeurs mobilières et une exclusion possible de l’assiette de l’IFI lorsque le foyer fiscal détient, directement et indirectement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la SIIC.

Pour un particulier fiscalement domicilié en France, les dividendes et les plus-values mobilières sont, en principe, soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux. Une option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu peut être exercée selon la situation du contribuable.

Quels sont les risques et les inconvénients de ce placement ?

Comme tout placement financier, une acquisition d’actions dans une SIIC n’est pas un investissement totalement sûr. Une acquisition de titres de SIIC est une acquisition immobilière : nous sommes sur un investissement à moyen terme, voire à long terme. Toutefois, les marchés financiers connaissent des variations en continu, pouvant parfois être importantes à court terme.

Un autre inconvénient des SIIC est la diversité des investissements : la SIIC acquiert et gère un grand nombre de biens immobiliers. Ainsi, si un des biens connaît des complications dans sa gestion, cela peut avoir un effet sur l’intégralité de la société et donc sur le cours des actions. Par exemple, un bien se révélant être mal positionné géographiquement, un problème avec des locataires ou une vacance locative sont des facteurs intrinsèques à l’immobilier.

Enfin, les SIIC peuvent être soumises à des évolutions indépendantes de leur volonté. L’exemple le plus probant est l’évolution du mode de consommation de certains habitants des États-Unis qui a entraîné une forte baisse de fréquentation des grands centres commerciaux. Cela a eu un effet très important sur les REIT, l’équivalent américain des SIIC, spécialisés dans les centres commerciaux. La leçon de cet exemple est qu’un investissement en « pierre papier » n’est jamais un placement totalement sûr.

Questions réponses

Quelles sont les différences entre les SIIC européennes et les REIT ?

Les SIIC sont un dérivé européen des Real Estate Investment Trusts (REIT) présents aux États-Unis. Les REIT existent outre-Atlantique depuis les années 1960. Toutefois, il faut attendre les années 2000 pour qu’elles apparaissent en France sous le nom de SIIC. Le fonctionnement des SIIC est calqué sur celui des REIT américains. Il est possible, pour un investisseur français ou européen, d’acquérir dans la même mesure des parts de SIIC et des parts de REIT et les détenir au sein d’un Compte-Titre Ordinaire (CTO).

Les différences entre SIIC et REIT sont présentes principalement dans les obligations liées à leur statut. Par exemple, une SIIC doit verser aux actionnaires au minimum 95 % de ses loyers perçus et 70 % des plus-values. Dans le même temps, les REIT sont dans l’obligation de verser 90 % des revenus globaux aux actionnaires.

Peut-on investir en SIIC via une assurance-vie ?

Si cette situation est plus rare, il est toutefois possible d’investir en SIIC par l’intermédiaire d’une assurance-vie. Seules quelques assurances-vie proposent cette solution. L’avantage réside dans une fiscalité plus attrayante : un investissement en SIIC via une assurance-vie n’est pas imposable sur les dividendes ou plus-values.