Tout savoir sur le Prêt Accession Sociale (PAS)

Le Prêt Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier permettant aux ménages ayant des revenus modestes d’accéder à la propriété. Pour bénéficier de ce prêt aidé, le souscripteur doit remplir certaines conditions liées, notamment, à ses revenus, la composition de son foyer ou encore la localisation du bien immobilier.

Qu’est-ce que le Prêt d’Accession sociale ?

Le Prêt d’Accession sociale (PAS) est un prêt immobilier aidé par l’État, destiné aux ménages aux revenus modestes. Il a pour objectif de faciliter l’achat ou la construction de leur résidence principale. Accordé uniquement par des établissements de crédit conventionnés, le PAS peut financer une large gamme d’opérations immobilières :

L’achat d’un logement neuf (maison ou appartement).
L’achat d’un logement ancien, avec ou sans travaux. Les travaux doivent représenter au moins 4 000 € et le logement doit avoir été achevé depuis plus de 10 ans.
La construction d’un logement, avec ou sans achat préalable du terrain.
L’achat d’un terrain à bâtir suivi de la construction d’un logement.
La transformation d’un local en logement.
L’agrandissement d’un logement existant par extension ou surélévation.
Des travaux d’amélioration : adaptation au handicap ou économie d’énergie, à condition que le logement ait été construit avant le 1er juillet 1981 ou qu’une demande de permis de construire ait été déposée avant cette date.

À savoir
Le logement financé doit devenir votre résidence principale dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux. Ce délai peut aller jusqu’à 6 ans en cas d’acquisition anticipée en vue de la retraite (sous conditions de location temporaire).

À voir aussi : le PTZ et les autres prêts aidés

Quels sont les avantages du Prêt d’Accession Sociale ?

Le Prêt d’Accession Sociale permet de financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération immobilière, ce qui inclut l’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction ou encore la réalisation de certains travaux (amélioration, adaptation, extension ou économie d’énergie). Les frais de notaire, d’hypothèque et de dossier sont en revanche à la charge de l’acquéreur.

Le PAS bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné, fixé par l’État, qui peut être fixe, variable ou modulable selon les offres proposées par les banques conventionnées. Il s’accompagne également de frais de notaire réduits, d’une exonération de taxe de publicité foncière sur la garantie et de frais de dossier plafonnés. Il est cumulable avec d’autres aides financières pour l’accession. Parmi les avantages principaux du PAS se trouvent :

Une durée de remboursement flexible, entre 5 et 30 ans, pouvant aller jusqu’à 35 ans
La possibilité de cumuler le PAS avec le Prêt à taux zéro (PTZ), le Prêt Action Logement, le Prêt d’épargne logement (PEL/CEL), un prêt relais ou complémentaire selon les cas.

Il existe également un prêt social location accession (PSLA) qui permet, sous certaines conditions, d’acquérir le logement social dans lequel la personne a été locataire pendant 4 ans. Le propriétaire reprend alors, aux mêmes conditions avantageuses, le prêt que l’organisme social avait souscrit pour acquérir initialement le logement.

Quels sont le montant et le taux du prêt accession ?

Le montant du PAS dépend de la nature de l’opération immobilière à financer. Le prêt est d’au moins 4 000 € et il peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total du projet (achat, construction, travaux, taxes locales, assurances…), hors frais de notaire, d’hypothèque ou d’instruction du dossier. Un apport personnel peut donc être nécessaire pour couvrir ces dépenses annexes.

Son taux d’intérêt est encadré par l’État et plafonné selon la durée du prêt et le type de taux choisi (fixe ou variable). Ces plafonds sont publiés par la SGFGAS et mis à jour régulièrement. Voici les taux maximum applicables au 1er avril 2025 pour les prêts à taux fixes :

Durée du prêt	Taux plafond
Inférieure ou égale à 12 ans	5,50 %
Entre 12 et 15 ans	5,70 %
Entre 15 et 20 ans	5,85 %
Supérieur à 20 ans	5,95 %

Pour les prêts à taux variable, le taux d’intérêt est plafonné à 5,50 %, quelle que soit la durée du prêt.

À savoir
Ces taux représentent les plafonds autorisés. Les banques peuvent proposer des taux inférieurs, ce qui rend utile de comparer les offres via leur TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Quelles sont les conditions d’accès au PAS ?

Comme de nombreux prêts aidés, le PAS est soumis à plusieurs conditions concernant la situation des souscripteurs, le type de projet immobilier et la localisation du bien visé. Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat du bien.

Les caractéristiques principales du prêt

Le Prêt d’Accession Sociale présente la particularité d’avoir un taux d’intérêt maximum fixé réglementairement. Il est toutefois judicieux de comparer les offres de PAS de différents établissements bancaires en convention avec l’État, à l’aide du TAEG. Malgré ce taux plafond, il est en effet possible d’obtenir des offres plus ou moins intéressantes en fonction de la durée d’emprunt et de l’établissement prêteur.

À noter que le PAS peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de modifier cette durée pour allonger ou réduire la durée d’emprunt.

Les conditions de ressources

Le PAS est accordé aux personnes dont les revenus N-2 sont inférieurs aux plafonds déterminés en fonction de la localisation du logement (zone A, A bis, B1, B2 ou C). Le montant total des ressources qui est pris en compte pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt PAS correspond au plus élevé des deux montants suivants :

Soit au revenu fiscal de référence de l’année N-2 (quelle que soit la date d’émission de l’offre de prêt) de l’ensemble des personnes qui vont habiter le logement.
Soit au 1/9ème du coût total de l’opération pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2015 (1/10ème pour celles émises avant cette date).

Composition du foyer	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4	102 900 €	72 450 €	66 150 €	59 850 €
5	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
8 et plus	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Les conditions liées au logement

Un acheteur peut faire une demande de prêt d’accession sociale si son projet immobilier est :

L’achat d’un logement neuf.
L’achat d’un terrain dans le but d’y construire un logement.
L’achat d’un logement ancien ou le financement de travaux de rénovation dans ce logement.
La réalisation de travaux; d’un montant au moins égal à 4 000 €, dans un logement existant; destinés à réaliser des économies d’énergie, pour l’agrandir ou pour transformer un local en logement habitable.

Quelles sont les étapes pour bénéficier d’un PAS ?

Le Prêt d’Accession Sociale est soumis à des conditions précises. Voici les principales étapes à suivre pour en faire la demande et obtenir un financement dans les meilleures conditions.

1/ Vérifier votre éligibilité au PAS

Avant toute démarche, assurez-vous que vos revenus fiscaux de référence (de l’année N-2) ne dépassent pas les plafonds fixés par l’État, en fonction de la zone géographique du logement (A, B1, B2, C) et du nombre de personnes à loger.

2/ Estimer votre capacité d’emprunt

Même si vous êtes éligible au PAS, il est indispensable d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter sans vous surendetter. Pour cela, calculez votre taux d’endettement : il correspond au rapport entre vos charges mensuelles (emprunts, loyers, pensions…) et vos revenus. En règle générale, ce taux ne doit pas dépasser 35 %. Cette estimation vous permettra de définir un budget réaliste pour votre projet immobilier.

3/ Préparer votre projet immobilier

Qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf, dans l’ancien avec travaux, ou d’une construction, vous devez disposer d’un avant-contrat de vente (compromis ou promesse) ou d’un permis de construire. Si des travaux sont prévus, regroupez les devis ou factures estimatives.

4/ Constituer votre dossier de prêt

Rassemblez les documents nécessaires à l’instruction de votre dossier :

Avis d’imposition N-2
Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, etc.)
Justificatifs d’état civil et de domicile
Pièces liées au projet immobilier

5/ Comparer les offres des banques conventionnées

Le PAS ne peut être accordé que par une banque ou un établissement de crédit ayant signé une convention avec l’État. Il est fortement recommandé de demander plusieurs offres et de les comparer en fonction :

Du TAEG (Taux Annuel Effectif Global),
Des conditions de remboursement (durée, mensualités),
Des garanties demandées.

Même si les taux sont plafonnés, ils peuvent varier d’un organisme à l’autre.

6/ Recevoir et accepter l’offre de prêt

Une fois votre dossier accepté, la banque vous transmet une offre de prêt officielle, gratuite et valable au moins 30 jours. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant de pouvoir l’accepter. Passé ce délai, vous pouvez retourner l’offre signée (par courrier ou signature électronique). Ce délai est légal et vise à protéger l’emprunteur.

7/ Finaliser l’achat chez le notaire

Après acceptation de l’offre de prêt, la dernière étape est la signature de l’acte de vente chez le notaire. Celui-ci s’assure que toutes les conditions sont réunies (y compris le financement) avant de valider la transaction. Le PAS entre alors en vigueur, et les fonds sont débloqués par la banque selon les conditions prévues : en une seule fois dans le cas d’un achat ou par tranches dans le cadre d’une construction ou de travaux.

Questions/réponses

Où puis-je déposer ma demande de PAS ?

La demande de PAS se fait directement auprès d’un établissement bancaire ou d’un organisme de crédit ayant signé une convention avec l’État. Il peut s’agir d’une banque traditionnelle, d’une banque en ligne ou d’un établissement spécialisé dans le crédit immobilier.

Vous êtes libre de choisir l’établissement que vous souhaitez solliciter. Lors de votre prise de contact, il vous suffira d’indiquer que vous souhaitez déposer une demande de prêt immobilier. La banque étudiera votre profil et votre projet et vous confirmera si vous remplissez les conditions pour bénéficier d’un PAS (plafonds de revenus, nature du projet, etc.).

Aucune démarche spécifique n’est requise en amont : c’est l’établissement prêteur qui déterminera s’il peut vous accorder un PAS en fonction des critères réglementaires. Si vous êtes éligible, il vous remettra une offre de prêt mentionnant explicitement qu’il s’agit d’un Prêt d’Accession Sociale.

Le PAS est-il cumulable avec d’autres prêts aidés ?

Oui, le PAS peut être cumulé avec d’autres prêts aidés. Il est notamment cumulable avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement, destiné aux salariés d’entreprises du secteur privé. Le Prêt d’épargne logement, obtenu à partir d’un PEL ou d’un CEL, peut aussi être combiné au PAS si les conditions sont réunies. Il en va de même pour les prêts relais, utiles en cas de vente différée d’un autre bien, ou pour certains prêts complémentaires accordés par des collectivités locales, employeurs ou caisses de retraite.

En revanche, le PAS ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique. Cela signifie qu’il n’est pas possible de le compléter avec un crédit immobilier standard non réglementé. Le cumul est strictement réservé aux prêts dits « aidés » ou encadrés par des dispositifs publics.

Peut-on bénéficier du Prêt d’Accession Sociale si l’on est séparés ou divorcés ?

Une personne seule, divorcée ou séparée, peut tout à fait faire une demande de crédit immobilier et bénéficier des avantages du prêt d’accession sociale.