Le prêt à taux zéro (PTZ) pour un achat dans l’ancien
En 2025, le Prêt à Taux Zéro n’est plus réservé uniquement aux achats de biens immobiliers neufs. Étendu aux acquisitions dans le parc immobilier ancien, le dispositif fonctionne sur le même schéma que pour le neuf, en demandant notamment le respect de certaines conditions de ressources aux acheteurs. Ce PTZ ancien contient tout de même certaines conditions d’éligibilité. Découvrons-les ensemble.
Qu’est-ce que le PTZ dans l’ancien ?
Souvent associé à la conclusion d’un achat dans le neuf, le dispositif du Prêt à Taux Zéro peut pourtant être demandé par les propriétaires faisant l’acquisition d’un logement ancien situé en zones B2 et C, dans le but d’en faire leur résidence principale.
Pour bénéficier de ce PTZ dédié aux biens anciens, le propriétaire devra alors nécessairement s’engager à entreprendre des travaux de rénovation importants destinés à améliorer la performance énergétique. Pour que le dispositif soit validé, ces travaux devront correspondre au minimum à 25 % du montant total de l’acquisition. Le PTZ pour financer les travaux n’est pas destiné à couvrir l’intégralité du coût de l’investissement immobilier, mais peut venir compléter un prêt. Il a d’ailleurs été plafonné par le Gouvernement et peut, au maximum, atteindre les 50 % du montant total de l’acquisition, avec pour montant maximum du prêt de 132 000 €. Ne s’agissant pas du prêt principal qui sera contracté par l’acheteur, il vient seulement compléter le financement principal de l’opération.
Un autre de ses avantages est qu’il peut être lui-même additionné à d’autres prêts aidés, comme par exemple le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné, ou encore le prêt épargne logement. Le PTZ pour financer les travaux est applicable pour les prêts émis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2023. Les lois de finances successives l’ont prorogée d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2025.
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Quelles sont les conditions d’obtention du PTZ ancien ?
Pensé comme un coup de pouce à la rénovation du parc existant, le PTZ ancien n’est accordé qu’aux acheteurs qui s’engagent à remettre leur bien à niveau, tant sur le plan énergétique que fonctionnel, et dont les ressources restent sous un seuil fixé par l’État. Autrement dit, l’éligibilité se joue sur 3 piliers : la nature du logement, l’importance des travaux et le niveau de revenu du foyer.
Le logement acquis
Pour être éligible au PTZ ancien, le bien doit avoir plus de 5 ans et être situé en zone B2 ou C. Les travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie, d’un montant de 25 % du coût global, ne peuvent commencer qu’après l’accord du prêt (sauf contrat VIR ou PSLA) et doivent ramener la consommation annuelle sous 331 kWh/m² (classe E minimum). Ils doivent être terminés dans les 3 ans suivant l’émission de l’offre, un délai supplémentaire étant possible en cas de force majeure, catastrophe, maladie, accident ou contentieux.
Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux (ou dans les 6 ans s’il s’agit d’un achat en vue de la retraite, avec possibilité de louer temporairement sous conditions). À noter qu’une même opération immobilière ne peut bénéficier que d’un seul PTZ.
Les plafonds de ressources
Pour vérifier l’éligibilité, la banque retient le montant le plus élevé entre :
- La somme des revenus fiscaux de référence N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement,
- Le coût total TTC de l’opération divisé par neuf.
Ce résultat doit rester inférieur au plafond correspondant à la zone et à la taille du foyer :
| Nombre d’occupants | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|
| 1 | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et + | 103 950 € | 94 050 € |
Quel sera le montant de votre PTZ pour une acquisition dans l’ancien ?
Le PTZ ancien n’ayant pas pour vocation de financer la totalité du projet immobilier, son montant est limité à 50 % du coût total de l’opération immobilière, hors droits de mutation (plus couramment appelés les « frais de notaire »). Ce montant ne sera cependant pas le même en fonction de la composition du foyer qui s’apprête à acquérir le bien immobilier et de la zone géographique dans laquelle il se situe, tout comme pour les plafonds de ressources. Il prend donc en compte plusieurs paramètres et le premier est le plafond maximum concernant le coût de l’opération globale :
| Nombre d’occupants | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|
| 1 | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et plus | 264 000 € | 240 000 € |
Le second élément est le plafond des revenus et la tranche de revenus du demandeur selon le coefficient familial.
| Nombre d’occupants | Coefficient familial à utiliser |
|---|---|
| 1 | 1 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 et plus | 2,4 |
| Tranche de revenus correspondante | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|
| Tranche 1 | Jusqu’à 18 000 € | Jusqu’à 15 000 € |
| Tranche 2 | De 18 001 € à 22 500 € | De 15 001 € à 19 500 € |
| Tranche 3 | De 22 501 € à 27 000 € | De 19 501 € à 24 000 € |
| Tranche 4 | De 27 001 € à 31 500 € | De 24 001 € à 28 500 € |
Une fois votre tranche de revenus identifiée, il est possible de déterminer le plafond du PTZ : il suffit d’appliquer au coût total retenu pour le calcul un pourcentage associé à votre tranche de revenus. Les pourcentages applicables sont les suivants :
| Tranche de revenus | Part du PTZ |
|---|---|
| Tranche 1 | 50 % |
| Tranche 2 | 40 % |
| Tranche 3 | 40 % |
| Tranche 4 | 20 % |
Le montant de votre PTZ dépend à la fois de votre tranche de revenus, du plafond calculé pour cette tranche et des caractéristiques des autres emprunts mobilisés pour le projet.
- Pour les tranches 2, 3 et 4, la part accordée au titre du PTZ ne peut pas excéder le total des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans qui participent au financement.
- Pour la tranche 1, le PTZ peut dépasser ce total, mais uniquement dans la limite de 25 %.
Quelles sont les modalités de remboursement du PTZ dans l’ancien ?
Le remboursement du prêt à taux zéro ne peut pas excéder 25 ans. Sa durée exacte est fonction de vos revenus : plus ces derniers sont élevés, plus l’échéancier s’abrège. Deux schémas sont possibles :
- Le premier, le plus simple, consiste en une seule phase d’amortissement où vous commencez à rembourser immédiatement après le déblocage des fonds.
- Le second prévoit un différé de remboursement : pendant cette première période, vous ne versez aucune mensualité sur le PTZ, puis vous entamez la phase d’amortissement classique. Ce différé doit durer au minimum 2 ans. Il allonge donc la durée totale du prêt et préserve le plafond réglementaire de 25 ans. Le prêteur ajuste ces paramètres, durée globale, présence ou non d’un différé, calendrier précis, en fonction de la tranche de revenus retenue lors de l’instruction du dossier.
Questions réponses
Peut-on bénéficier du PTZ pour financer ses travaux dans un logement ancien ?
Le PTZ n’est pas un prêt « travaux » pur. Il n’intervient que lorsqu’un achat de logement ancien est simultanément financé. Autrement dit, si vous achetez un bien de plus de cinq ans situé en zone B2 ou C et que vous programmez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, le PTZ peut couvrir une partie de cette enveloppe de travaux, en complément de l’emprunt principal. En revanche, si vous êtes déjà propriétaire et cherchez seulement à rénover, le PTZ ne s’applique pas. Pour financer des rénovations énergétiques sans acquisition, il faut se tourner vers l’éco-PTZ, un prêt à taux zéro spécifique aux travaux (isolation, chauffage, etc.) pouvant aller jusqu’à 50 000 € et cumulable avec MaPrimeRénov’.
Quelles sont les différences entre l’éco-PTZ et le PTZ dans l’ancien ?
Si l’éco-PTZ et le PTZ dans l’ancien impliquent tous les deux le fait de réaliser des travaux, ils ne sont pas à confondre.
En effet, en ce qui concerne l’éco-PTZ, il va permettre d’aider un propriétaire à financer des travaux améliorant la performance énergétique de son logement. Mais il ne permettra en aucun cas au propriétaire d’acheter le logement en lui-même. Parmi les autres différences que l’on peut citer avec le PTZ ancien, il y a notamment le fait que l’éco-PTZ soit attribué sans tenir compte des ressources de l’emprunteur et sans tenir compte non plus de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Par ailleurs, le bénéficiaire ne profitera d’aucun différé avec ce type de prêt. Il devra rembourser son éco-PTZ dès les premiers mois suivant son obtention.
Du côté du PTZ ancien, il va permettre à un acheteur de faire l’acquisition de sa résidence principale dans l’immobilier ancien, en s’engageant à réaliser des travaux équivalents au minimum à 25 % du coût total de l’opération. Ce PTZ est donc lui aussi pour réaliser des travaux, mais n’intervient qu’au moment de l’achat du logement. Contrairement à l’éco-PTZ, un PTZ pour financer des travaux est attribué au propriétaire en tenant compte de ses revenus, ainsi que la localisation du bien. Enfin, comme précisé dans la question précédente, il sera à rembourser après une période de différé plus ou moins longue.
Quelle aide ou quel emprunt pour financer des travaux ?
Si le PTZ s’obtient uniquement en complément d’un autre financement (prêt d’accession sociale (PAS), prêt conventionné, crédit immobilier classique, prêt épargne logement ou tout autre prêt complémentaire), d’autres possibilités existent pour financer vos travaux. Il est, par exemple, possible de combiner la subvention MaPrimeRénov’ avec un éco-PTZ sans intérêts (jusqu’à 50 000 € sur 15 ans). Si le reste à charge est trop élevé, le Prêt Avance Rénovation reporte le remboursement jusqu’à la revente, tandis que les primes CEE complètent le budget. Selon votre situation, vous pouvez aussi solliciter le prêt travaux Action Logement (jusqu’à 10 000 €) ou le prêt Amélioration Habitat de la CAF pour les petits chantiers.