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Dispositif Jeanbrun : la nouvelle loi de défiscalisation immobilière proposée dans le PLF 2026

L’essentiel

• Le statut du bailleur privé est réformé et pourrait devenir le statut de défiscalisation “Jeanbrun” dans le PLF 2026.
• Un amortissement fiscal bonifié est proposé selon le niveau de loyer, dans le neuf comme dans l’ancien.
• Le déficit foncier deviendrait imputable sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € jusqu’en 2027.
• Un engagement de location de 9 ans pourrait être imposé, sans contrainte de zonage.

Le statut Jeanbrun est-il l’héritier du Pinel tant attendu ?

Voilà deux ans que le secteur de l’immobilier se languit d’une loi qui succèderait au célèbre dispositif de défiscalisation, la loi Pinel, disparue en décembre 2024. Longtemps, le statut de bailleur privé s’est positionné comme favori, faisant espérer une reprise prochaine du marché immobilier locatif dans l’Hexagone. Après un rapport parlementaire en juin dernier, un passage réussi à l’Assemblée nationale en novembre et enfin, un vote favorable du Sénat le mois dernier, le statut de bailleur privé a finalement de grandes chances d’être réformé à nouveau.

Ce mardi 20 janvier, à la surprise générale, le mécanisme fiscal immobilier se pare d’une toute nouvelle identité. Le statut Jeanbrun, portant le nom du ministre du Logement actuel, s’invite dans les amendements présentés dans les recettes fiscales du Budget 2026. De son côté, le Gouvernement Lecornu engage sa responsabilité avec un 49.3, pour faire passer cette nouvelle version budgétaire.

Cette mutation d’un dispositif fiscal destiné à encourager les investisseurs immobiliers particuliers à revenir sur le marché locatif, fait l’objet d’une étroite collaboration entre le Gouvernement et les professionnels du secteur. Il pourrait enfin s’agir du marqueur politique fort, réclamé par l’ensemble d’un écosystème asséché depuis des mois par des prises de décisions controversées.

Quelle est la valeur ajoutée du dispositif Jeanbrun ?

Dans les grandes lignes, ce nouveau statut fiscal proposé par le Gouvernement Lecornu ne diffère pas particulièrement de son prédécesseur le bailleur privé. Mais à y regarder de plus près, il propose une version améliorée du texte initial, qui pourrait faire toute la différence. Le mécanisme de défiscalisation Jeanbrun serait le premier à proposer à la fois un amortissement sur investissement, doublé d’une imputation fiscale sur le revenu foncier global. À tel point qu’on lui voue déjà des prouesses fiscales plus intéressantes que celles appliquées par la loi Pinel, dont 500 000 € attendues par le Gouvernement.

Zoom sur les avantages de défiscalisation de la loi Jeanbrun

Pour un investissement locatif dans un logement neuf, un amortissement fiscal est proposé dans les cas suivants :

• 3,5% lorsqu’un loyer intermédiaire est appliqué, avec un plafond de 8000 €/an ;
• 4,5 % pour la mise en location d’un bien avec un loyer social, plafonné à 10 000 €/an ;
• 5,5 % dans le cas où le loyer proposé est très social, dans la limite de 12 000 €/an.

Concernant l’investissement locatif dans l’ancien, des travaux représentant 30% du pris global du bien doivent obligatoirement avoir lieu pour débloquer ces avantages fiscaux :

• 3 % pour tous les loyers intermédiaires ;
• 3,5 % si le loyer est considéré comme social ;
• 4 % pour un loyer très social.

Contrairement au neuf, dans l’ancien, la limite d’amortissement est unique aux trois cas de figure et plafonnée à 10 700 €/an.

Un des gros atouts fiscaux du statut Jeanbrun, c’est la possibilité d’imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur son revenu global jusqu’en 2027.

Dans les deux cas, le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien durant au moins 9 ans et aucun zonage n’est imposé par la loi Jeanbrun. Toutes les localités pourront bénéficier de ce nouveau dispositif immobilier.

Un nouveau cycle pour de nouvelles opportunités immobilières ?

Le retour d’un levier fiscal immobilier jugé plus efficace pour absorber le coût des charges des propriétaires bailleurs, pourrait bien être l’élément déclencheur pour sortir le marché locatif de l’impasse dans laquelle il se trouve. La proposition de loi, telle qu’elle a été présentée ce mardi, permettrait de rendre la trajectoire financière plus confortable au démarrage. Un indicateur important pour un investisseur bailleur devant équilibrer effort d’épargne, fiscalité et dépenses d’entretien.

Avec la projection de l’application du dispositif Jeanbrun, le Gouvernement envoie un signal important. Le mécanisme fiscal est présenté comme plus simple à mettre en place sur le plan national, en l’absence de zonage imposé. Il s’agit en effet d’une réponse à la tension locative qui s’étend aujourd’hui au-delà des métropoles. Ce cadre fiscal immobilier plus attractif en échange d’un engagement de location sur plusieurs années serait en tout point favorable à l’augmentation de l’offre locative, tout en encourageant la mise sur le marché de biens pérennes.

Pour les investisseurs immobiliers, l’enjeu 2026 est donc celui du renouveau. Après une période marquée par la prudence, la vision ministérielle affichée, est de réamorcer la pompe de l’investissement locatif privé. Le statut Jeanbrun est imaginé comme une réponse plus offensive que la version sénatoriale de décembre, mais aussi plus incitative, plus lisible et pensée pour réconcilier performance patrimoniale et utilité locative. Un ensemble de conditions semble être réuni pour favoriser à nouveau l’investissement locatif et motiver les particuliers à reconsidérer l’immobilier comme un levier fiscal.

Toutefois, la mise en application de ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière est conditionné par l’adoption du budget pour 2026, attendu dans les prochains jours.

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