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Investissement immobilier de défiscalisation : les opportunités à saisir en 2023

Publié le 09 Oct 2023

horloge Lecture de 4 min.

Thématique : Actualités

Rédigé par Thomas Saint-Antonin

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L’investissement immobilier de défiscalisation dispose toujours de beaux jours devant lui. Certains dispositifs comme la loi Pinel, la loi Malraux ou le déficit foncier pourraient vous permettre de bénéficier de jolies réductions d’impôt en 2023. Tour d’horizon.

La défiscalisation immobilière offre toujours de gros avantages en 2023

Malgré le contexte actuel d’augmentation constante des taux d’emprunt et l’annonce de la suppression du dispositif Pinel fin 2024, l’investissement immobilier de défiscalisation reste un bon plan pour cette fin d’année 2023. Tout d’abord, ce processus permet de réduire drastiquement le montant de votre impôt sur le revenu. Deuxièmement, la défiscalisation via l’immobilier permet à un investisseur de se constituer un patrimoine durable pouvant générer des revenus réguliers à long terme. Autrement dit, se constituer un revenu complémentaire.

60 %

Soit la part des Français définissant l’immobilier comme le placement le plus sûr.

Dans certains cas, l’investissement immobilier de défiscalisation nécessite l’achat d’un bien neuf, ce qui est en parfaite adéquation avec les dernières directives gouvernementales. L’exécutif souhaite favoriser les investissements en faveur de logements respectueux de l’environnement. De facto, les locations de passoires thermiques seront peu à peu interdites. Les logements classés G sur le DPE ne pourront plus être loués en 2025. Les biens classés F suivront en 2028, puis ceux dont l’étiquette indique un E à l’horizon 2034.

Attention, avant de vous lancer, la priorité devra être donnée à la zone géographique dans laquelle vous souhaitez effectuer votre investissement. En effet, le marché actuel propose des disparités assez importantes, avec des baisses de prix parfois vertigineuses dans certaines communes. Gardez cet aspect du projet bien en tête, il impactera l’optimisation de votre rendement, ainsi que la revente de votre bien à terme.

Lois Pinel et Malraux : intéressantes à partir d’une certaine imposition annuelle

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière intéressant pour un investisseur à partir de 2 000 € d’impôt par an. Pour rappel, le Pinel consiste à acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), puis de le louer pendant une période donnée contre une réduction d’impôt. En 2023, la loi Pinel octroie une réduction d’impôt de 10,5 % pour une mise en location du bien pendant 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Au total, l’investisseur peut espérer obtenir une économie fiscale de 52 500 €. Le Pinel Plus, lui, comprend des conditions plus contraignantes inhérentes à la consommation énergétique du bien. En revanche, la réduction d’impôt peut attendre jusqu’à 63 000 € pour l’investisseur, soit plus que dans le cadre du Pinel classique. Attention, le dispositif Pinel disparaîtra définitivement au 31 décembre 2024, alors ne tardez plus pour vous lancer.

À savoir

Depuis le mardi 3 octobre, Toulouse et 62 autres communes françaises sont passées de la zone B1 à la zone A dans le cadre du zonage de la loi Pinel. Autrement dit, les propriétaires de ces villes pourront faire grimper le montant de leur loyer au mètre carré de 10,93 € à 13,56 €.

Dans le cadre de la loi Malraux, la donne est légèrement différente. Ici, l’investissement dans le but de défiscaliser concerne les contribuables avec un plus haut niveau de revenus. En d’autres termes, l’opération est rentable à partir d’une imposition annuelle de 8 000 €, voire davantage. Autre différence, la loi Malraux, créée en 1962 concerne la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % en fonction de la zone dans laquelle est situé le bien immobilier. Cette réduction concerne l’ensemble des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. L’avantage fiscal est proportionnel au montant engagé pour la rénovation du bien dans la limite de 400 000 € sur 4 ans consécutifs. Important, le logement acquis doit être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 mois et il doit obligatoirement être mis en location dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation. Ici aussi, la fin est déjà programmée et elle approche à grands pas. La loi de finances pour 2023 permet de profiter du dispositif jusqu’au 31 décembre 2023 inclus.

Les monuments historiques et le déficit foncier : le pari du long terme

La loi Monuments Historiques permet à un investisseur de participer à la conservation du patrimoine français. Cet investissement, souvent de grande ampleur, bénéficie régulièrement d’une situation géographique privilégiée, dans des zones touristiques ou des centres-villes. De quoi espérer des retombées économiques en conséquence. Ce dispositif concerne les investisseurs dont la tranche d’imposition marginale se situe entre 41 % et 45 %. Aucun plafond de déduction n’est établi, les dépenses peuvent être reportées sur plusieurs années si elles dépassent le revenu imposable. Attention, ici, le bien loué pendant une durée minimum de 3 ans doit, en tout, être conservé par l’investisseur pendant au moins 15 ans. Ce qui fait de cette technique de défiscalisation, un projet sur le long terme qui peut même déboucher sur des subventions de l’État pour les travaux de rénovation jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé monument historique et 15 % pour un bien classé à l’inventaire.

100 %

Dans le cadre de la loi Monuments Historiques et d’un bien qui ne génère aucune recette, le propriétaire peut imputer sur ses revenus fonciers 100 % des dépenses liées aux travaux et 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.

Enfin, pour permettre à un investisseur de défiscaliser en 2023 malgré une conjoncture pas toujours favorable, le mécanisme du déficit foncier apparaît comme une solution crédible. Un investisseur immobilier se trouve en déficit foncier quand les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce dispositif permet de réduire le montant des revenus fonciers imposables. Le plafond de déduction du déficit foncier est de 15 300 € en présence d’un déficit Périssol ou dans le Cosse ancien. Autrement, il est plafonné à 10 700 € par an. Toutefois, le déficit foncier a vu son plafond passer à 21 400 € par an pour les dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. De quoi inciter les propriétaires à sauter le pas.

À savoir

Le dispositif du déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôt par an. Il peut donc être cumulé avec d’autres lois de défiscalisation.

Pour faire du déficit foncier, un propriétaire doit louer son bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Aussi, les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et ne doivent concerner que les travaux d’amélioration et les travaux de réparation ou d’entretien. En clair, le déficit foncier permet à un propriétaire d’acquérir un bien plus cher que ce qu’il ne rapporte en déduisant la différence de son revenu global pendant plusieurs années. Ce qui fait de ce dispositif une belle opportunité de défiscalisation sur le long terme. Le rendement ne peut pas être faramineux d’entrée de jeu, mais peut s’avérer être extrêmement intéressant après quelques années seulement.

En résumé

  • L’investissement immobilier de défiscalisation offre toujours d’excellentes perspectives en 2023 ;
  • Les dispositifs Pinel et Malraux permettent d’espérer une belle réduction fiscale à partir d’une certaine imposition annuelle ;
  • De leur côté, la loi Monuments Historiques et le déficit foncier sont toujours d’actualité et orientés vers des projets de long terme.

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Thomas Saint-Antonin

Rédacteur web, spécialisé en économie et gestion de patrimoine.

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