Loi Scellier : fonctionnement et fiscalité

Le dispositif Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière qui offrait une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier dès lors que ce dernier était destiné à être loué. Il s’est éteint le 31 décembre 2012. Ce sont les dispositifs Duflot et Pinel qui lui ont succédé.

Qu’est-ce que la loi Scellier ?

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui concerne les contribuables ayant réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans les zones A, A bis, B et C (sous réserve d’un agrément) en France métropolitaine ou en Outre-mer. Les investisseurs peuvent alors bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions, imposées par la loi, relatives au bien concerné.

Le dispositif Scellier a, par la suite, été remplacé par la loi Duflot, jusqu’en 2014, puis par la loi Pinel. Tout deux ciblant les investissements locatifs et ouvrant droit également à un avantage fiscal.

Loi Scellier : quelles conditions ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Scellier, l’acquéreur doit vérifier que son investissement remplit les critères suivants :

  • Le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (exception faite pour les VEFA jusqu’au 31 mars 2013).
  • Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement au moment de l’acquisition.
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif (zone A, A bis, B ou C).
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale.
  • Le logement doit être loué pendant 9 ans minimum.
  • Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire du bien.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement ou d’acquisition du bien.
  • Le loyer appliqué doit respecter les plafonds en vigueur.

Les plafonds de loyer en loi Scellier

Les plafonds de loyer sont appliqués en fonction de la date d’acquisition du bien immobilier et de la zone d’implantation du logement.


Investissements réalisés avant le 31 décembre 2010Investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011
Zone A bis23.95 € le m²23.81 € le m²
Zone A23.95 € le m²17.66 € le m²
Zone B116.65 € le m²
14.24 € le m²
Zone B213.62 € le m²11.62 € le m²
Zone C8,09 € le m²

À savoir

La location du bien immobilier concerné par la loi Scellier peut être consentie à un organisme privé ou public si ce dernier le donne en sous-location à usage d’habitation principale.

Quels sont les avantages du dispositif ?

En investissant dans un logement neuf soumis à la loi Scellier, le contribuable pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt atteignant 25 % du prix de revient du bien immobilier. Pour un investissement en loi Scellier en Outre-mer, l’avantage fiscal pouvait atteindre jusqu’à 40 %. La réduction pouvait être diminuée si les logements concernés ne remplissaient pas certaines normes, comme la norme BBC 2005.

L’avantage fiscal en loi Scellier classique


Logements neufs
en BBC 2005
Autres logementsLogements en Outre-mer
Investissements réalisés entre 2009 et 201025 %25 %40 %
Investissements réalisés en 2011 en VEFA :
– avant le 31 janvier 2011
– avant le 31 mars 2011
– après le 31 mars 2011

25 %
22 %
22 %

25 %
15 %
13 %


40 %
40 %
36 %
Autres investissements réalisés en 2011 :
– avant le 1er janvier 2011
– à défaut


25 %
22 %


15 %
13 %


40 %
36 %
Investissements réalisés en 2012 :
– investissements initiés en 2011 (VEFA ou signature de l’acte en 2012)
– à défaut


22 %
13 %


13 % ou 0%
6 % ou 0 %


36 %
24 %
Investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 mars 2013 :
– Investissements initiés en 2012
– à défaut


13 %
0 %


6 % ou 0 %
0 %


24 %
0 %

Focus sur la loi Scellier intermédiaire

La loi Scellier possède un volet dit « loi Scellier intermédiaire ». Il s’agit du même dispositif de défiscalisation, sauf qu’il offre une réduction d’impôt plus importante si le propriétaire se soumet aux conditions plus restrictives concernant le choix du locataire. En effet, en loi Scellier classique, l’investisseur est libre de choisir le locataire de son bien immobilier. En loi Scellier intermédiaire, il est soumis à des plafonds de loyer et de ressources qui conditionnent le choix du locataire. De plus, le locataire ne peut être ni un descendant, ni un ascendant du propriétaire du bien. Si ce dernier respecte ces conditions, il peut bénéficier d’un avantage fiscal intéressant : 30 % le montant du prix d’acquisition de son bien.

Attention

Un bien soumis à la loi Scellier intermédiaire doit également remplir les conditions imposées par la loi Scellier classique (durée de location, conditions d’achat, etc.).

La loi Scellier intermédiaire propose également un complément de réduction d’impôt allant de 2 à 5 % une fois la période d’engagement initiale terminée si le logement continue d’être loué dans le secteur intermédiaire.

À noter

Les propriétaires des biens acquis en loi Scellier et renouvelant le bail locatif peuvent toujours bénéficier des avantages fiscaux.

Les plafonds de loyer


Investissements réalisés avant le 31 décembre 2010Investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011
Zone A bis19,16 € le m²19,05 € le m²
Zone A19,16 € le m²14,13 € le m²
Zone B113,32 € le m²11.39 € le m²
Zone B210.90 € le m²9.30 € le m²
Zone C6.47 € le m²

Les plafonds de ressources

Situation géographique /
Composition du foyer fiscal
Zone A et A bisZone B1Zone B2Zone C
Personne seule48 699 €36 175 €33 160 €32 935 €
Couple soumis à l’imposition commune72 782 €53 122 €48 695 €44 267 €
Personne seule ou couple
+ 1 personne à charge
87 488 €63 593 €58 296 €52 995 €
Personne seule ou couple
+ 2 personnes à charge
104 796 €76 962 €70 551 €64 137 €
Personne seule ou couple
+ 3 personnes à charge
124 061 €90 331 €82 805 €75 274 €
Personne seule ou couple
+ 4 personnes à charge
139 600 €101 894 €93 404 €84 911 €
Majoration pour personne à charge à partir de la 5e+ 15 561 €+ 11 574 €+ 10 610 €+ 9 645 €

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