Tout savoir sur comment cumuler LMNP et Airbnb

Cumuler le statut LMNP et la location saisonnière via Airbnb est tout à fait possible. Toutefois, il est important de comprendre que des règles fiscales différentes s’appliquent à chacun des statuts. Renseignez-vous auprès des autorités compétentes avant d’entamer la moindre démarche. Attention, sachez que les règles concernant la location de courte durée varient en fonction des villes, d’où la nécessité de se renseigner au mieux en amont.

Les recettes annuelles tirées de la location du bien immobilier doivent être inférieures ou égales à 23 000 € par an. Ces mêmes recettes doivent également être inférieures ou égales à vos autres revenus d’activité. En cas de dépassement des plafonds, le loueur en meublé professionnel (LMNP) est tenu de changer de régime social et de basculer sur le régime social des indépendants (SSI).

• En savoir plus sur le bail de location en LMNP

Quel est l’encadrement législatif ?

La location saisonnière en LMNP est régie par la loi Alur de 2014. Elle permet de louer un local meublé pour l’habitation, de manière répétée et pour de courtes durées. Le propriétaire est tenu de mettre à disposition des locataires au minimum des meubles, une literie, une gazinière, un réfrigérateur, ainsi que des ustensiles de cuisine.

La législation met en avant deux cas de figure bien précis : si la résidence est principale ou secondaire, d’abord. Puis si la ville dans laquelle se situe le bien dépasse les 200 000 habitants ou non. En fonction de ses critères, s’établit un cadre légal, qui définit les règles de la location saisonnière en LMNP.

Quels sont les logements éligibles ?

• Un logement entier ;
• Une chambre privée ;
• Une chambre d’hôtel ;
• Des chambres partagées.

L’investissement en LMNP et Airbnb est soumis à plusieurs règles. Le propriétaire doit s’inscrire à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et est soumis à une taxation spécifique pour les revenus locatifs perçus sur la plateforme.

Aussi, sachez que les exigences diffèrent en fonction du type de logement. Pour une résidence principale, il n’est pas nécessaire de déclarer votre location si vous la proposez pour une durée inférieure à 4 mois par an. S’il s’agit de votre résidence secondaire, il est obligatoire d’envoyer une simple déclaration à votre mairie. En fonction des communes, des obligations différentes existent. Il est préférable de se renseigner en amont.

À savoir

Si vous louez une simple chambre dans votre résidence principale, il n’existe pas de limite de durée de location.

Les revenus tirés d’une location Airbnb sont exonérés d’impôt sur le revenu s’ils ne dépassent pas 760 € pour une résidence principale. Au delà, les revenus LMNP provenant d’une location Airbnb sont imposables au titre des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Alors, deux régimes s’offrent à vous au moment de remplir votre déclaration d’impôt :

• Le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % pour un meublé saisonnier classique et de 71 % pour une location saisonnière classée ou chambre d’hôtes.
• Le régime réel : il permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges.

Les locations Airbnb ne sont pas soumises à la TVA si vous n’incluez pas de services supplémentaires, en revanche, vous êtes toujours tenus de régler la taxe d’habitation.

La location meublée de courte durée présente comme principal avantage de percevoir des revenus relativement élevés. L’investissement en Airbnb dans des villes à fort potentiel touristique, dans des agglomérations dynamiques ou encore en bord de mer, permet de rentabiliser rapidement votre investissement. Certains rendements peuvent être 3 fois plus importants qu’en location classique, par exemple dans certains arrondissements de Paris.

La location meublée de courte durée présente plusieurs inconvénients. D’abord, des démarches administratives assez importantes. En effet, il est nécessaire d’effectuer une déclaration à la mairie pour transformer juridiquement votre bien en logement touristique, c’est un changement d’usage. Dans les copropriétés, la transformation peut même être interdite. Ce qui est le cas dans certaines communes comme Paris, Bordeaux ou encore Lyon.

La location Airbnb n’est pas des plus trépidantes. En effet, sa gestion reste chronophage, avec des tâches ménagères répétitives, la gestion des annonces ou encore la remise des clés. Une société de gestion peut toutefois s’occuper de ces tâches moyennant une rémunération qui peut atteindre jusqu’à 20 % du montant des loyers perçus.

Enfin, la location meublée de courte durée reste soumise aux retours des clients. Et des clients mécontents auront davantage de facilités à laisser un message négatif si un détail ne leur convenait pas. Des prestations complémentaires comme la mise à disposition de capsules de café, ou de guides touristiques, peuvent faire la différence. Encore une fois, ces « petits plus » réclament un budget supplémentaire pour se démarquer de la concurrence.