Selexium Rouen
Conseils en gestion et développement de patrimoine

La ville a subi de nombreux bombardements durant la Seconde Guerre mondiale, ce qui l’a forcée à entamer beaucoup de reconstructions. Aujourd’hui, ce sont près de 26,4 % des résidences principales de Rouen qui datent de 1946-1970, et 47,7 % de 1946-1990. Il faut compter entre 1 721 à 3 703 €/m² selon les quartiers pour investir dans un immeuble des années 1950, 1960 ou encore 1970. Certains logements demanderont à l’acquéreur de prévoir des travaux de rénovation, ou, au moins, de rafraîchissement pour remettre le logement au goût du jour et mettre toutes les chances de son côté pour attirer les locataires.

La rive droite de la Seine à Rouen est le côté le plus dynamique de la ville. S’y trouvent le centre-ville historique ainsi que la gare de la commune. Une grande partie de la vie culturelle rouennaise se passe dans ces quartiers, grâce aux nombreux musées emblématiques comme celui des Beaux-Arts, par exemple. La rive droite est très prisée par les locataires et notamment autour du quartier Pasteur où se trouve la faculté de droit. Dans la Métropole Rouen Normandie, on compte environ 48 159 étudiants (2022), un vivier important pour le locatif. Les quais de Seine, qui longent la rive droite comme la rive gauche sont piétons, ce qui ravit les habitants comme les touristes. La principale difficulté pour les investisseurs désireux de trouver un bien de ce côté de la ville sera le confort des logements. Si un appartement doté d’un ascenseur et d’un parking se loue dans la journée, cela n’est pas une vérité dans le cas où il en serait dépourvu. Et pourtant, la plupart des biens n’en sont pas équipés. En centre rive droite, comptez environ 2 201 à 4 419 €/m² (moyenne 3 198 €/m²), avec des niveaux plus élevés autour de la Cathédrale et du Vieux-Marché. Les quartiers de la cathédrale, du Palais de justice ou encore du Vieux-Marché sont très demandés. Un appartement en bon état se louera facilement à de jeunes actifs ou étudiants désireux de profiter du nombre de commerces de proximité et de la vie nocturne propre à l’hypercentre.

La ville voit la vie en vert avec ses nouveaux projets d’écoquartier. Le quartier Luciline a fait son apparition rive droite de Rouen et propose des logements intéressants pour l’investissement dans le neuf. D’ici 2021, le nouvel écoquartier Flaubert sur la rive gauche, le quartier Rouen Flaubert se développe progressivement, avec des livraisons prévues en 2024 et 2025. 10 000 habitants et 5 000 salariés sont attendus dans ce nouvel espace, avec 2 500 à 2 700 logements et 250 000 m² de bureaux.

• Découvrir les programmes neufs de Rouen

Si la forte demande de logements dans l’hypercentre, comme dans la plupart des villes moyennes, fait augmenter les prix, la rive gauche n’en subit pas les conséquences et reste abordable. Le quartier Saint-Sever accueille le Conseil départemental de la Seine-Maritime. La vie sportive de la ville s’axe également autour de ce quartier, avec la présence de la piscine, de la patinoire ainsi que celle d’un club d’avirons. La rive gauche de Rouen est dotée d’un parc immobilier assez moderne. À Saint-Sever, les prix des appartements se situent autour de 2 376 €/m² en moyenne, avec des variations d’environ 1 480 à 3 085 €/m² selon les adresses (Place Saint-Sever).

Pour espérer des prix au mètre carré moins importants, il faut miser sur les communes en périphérie de Rouen. La ville étant dotée d’un système de transport en commun efficace, métro, tram, TEOR (BHNS) et bus (dont lignes FAST) à disposition des Rouennais, la liaison n’est pas difficile entre l’extérieur de la métropole et l’hypercentre. La périphérie offre également un marché locatif de bureaux neufs intéressant (37 000 m² de bureaux dont 22 % dans le neuf).

La Normandie n’est pas en reste lorsqu’il s’agit de patrimoine historique et de monuments classés. Rouen est d’ailleurs la ville qui compte le plus de monuments classés par habitant avec pas moins de 228 bâtiments détenant au moins une protection historique, dont 44 classés. Rouen possède un patrimoine protégé très dense : la base Mérimée (Ministère de la Culture) recense les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Une richesse qui permet aux investisseurs de miser sur les lois de défiscalisation Malraux ou Monuments Historiques. Celles-ci ouvrent droit, pour les propriétaires respectant certaines conditions, à un avantage fiscal. La loi de défiscalisation immobilière Malraux concerne les bâtisses nécessitant des travaux de réhabilitation. Le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% selon la localisation (notamment en site patrimonial remarquable), dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant au moins 9 ans.

La loi Monument Historique, quant-à-elle, vise à protéger le patrimoine français et s’avère très intéressant pour les investisseurs. Le régime “Monuments historiques” permet, lorsque l’immeuble procure des recettes imposables, de déduire les charges foncières et d’imputer le déficit éventuel sur le revenu global sans plafonnement. Les modalités varient si l’immeuble ne procure pas de recettes (notamment selon l’ouverture au public et les subventions). Le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de conservation d’au moins 15 ans ; en cas de non-respect, une réintégration peut s’appliquer sur l’année de la rupture et les deux suivantes.