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Crédit immobilier : taux d’usure révisé, une vraie bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Taux d’usure : qu’est-ce qui a changé au 1er février 2023 ?

Une nouveauté depuis le 1er février 2023 : le taux d’usure révisé. Il devient mensuel et non plus trimestriel. Sa révision tous les trois mois ne collait plus avec la réalité du marché immobilier. La conséquence ? De nombreux dossiers étaient bloqués par l’augmentation trop rapide des taux immobiliers. Avec des emprunteurs coincés entre le marteau et l’enclume. À titre d’exemple : les banques ont accordé 20,5 % de crédits immobiliers en moins sur l’ensemble de l’année 2022 par rapport à l’année précédente. Du jamais vu depuis l’automne 2008.

Cette annonce effective redonne une bouffée d’air aux futurs acquéreurs. Les ménages reprennent espoir. Ils vont à nouveau pouvoir emprunter. Leur dossier aura moins de risque d’être bloqué par le taux d’usure. Une bonne nouvelle donc pour les emprunteurs et les professionnels de l’immobilier. La révision mensuelle du taux d’usure rend de nouveau accessible le crédit immobilier. Mais à quel prix ? Cela n’empêchera tout de même pas une augmentation des taux d’intérêt bancaires.

Cette accord devrait néanmoins débloquer la situation pour de nombreux ménages et rendre plus fluides leurs demandes de crédits immobiliers.

• En savoir plus sur le fonctionnement du taux d’usure

Comment fonctionnait le taux d’usure jusqu’alors ?

Fixé chaque trimestre, le taux d’usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un établissement financier peut accorder un prêt. C’est-à-dire qu’il prend en compte les taux d’intérêt, ainsi que les frais, commissions et les primes d’assurance emprunteur. En clair, le taux d’usure est le taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter en ce qui concerne notamment ici l’achat immobilier. Il était jusqu’à présent révisé tous les trois mois par la Banque de France, basé sur les taux moyens pratiqués par les banques au cours des mois précédents. Il varie en fonction du type de prêt et de la durée de l’emprunt.

Mais, depuis plusieurs mois, il y avait un décalage entre le taux d’usure basé sur les chiffres du trimestre précédent, et les taux de crédit réévalués pratiquement en temps réel par les banques. Ce qui créait un « effet ciseau » et empêchait les emprunteurs de réaliser leur projet immobilier. De nombreux dossiers ont été mis en « pause » en attendant la révision du taux d’usure ou ont été refusés par les établissements prêteurs (banques ou autres) malgré leur solvabilité.

Pourquoi le taux d’usure était-il un frein à l’achat ?

La situation économique des derniers mois a changé la donne. La montée de l’inflation et la hausse du taux de refinancement des banques ont eu un impact sur le taux de crédit immobilier. Le mode de calcul du taux d’usure pratiqué jusqu’à présent n’était plus en lien avec la progression des taux du marché. Ce qui empêchait les emprunteurs de réaliser leur projet de financement immobilier. Le taux d’usure chaque mois devrait suivre au mieux l’augmentation des taux de crédit, et s’adapter à la réalité des taux pratiques.

Une accalmie de courte durée. Car la Banque de France a officiellement confirmé dans son communiqué du 20 janvier 2023 que le taux serait relevé pour une durée de six mois, de février à juillet 2023. Reste donc à savoir si cette mensualisation restera temporaire ou si elle sera définitivement adoptée. La décision finale revient au gouverneur de la Banque de France. Il devra en faire la proposition au ministère de l’Economie.

Crédit immobilier à taux fixe	Taux maximal (assurance et frais bancaires inclus)
De 20 ans et plus	3,79 %
De 10 à 20 ans	3,71 %
Moins de 10 ans	3,53 %

Autre type de crédit immobilier	Taux maximal (assurance et frais bancaires inclus)
Taux variable	3,63 %
Prêt-relais	3,93 %

En résumé

• Bonne nouvelle pour les emprunteurs, le taux d’usure remonte. Il devient mensuel et non plus trimestriel.
• La Banque de France a décidé de mensualiser le relèvement du taux d’usure du 1er février au 1er juillet 2023.
• Cette modification du mode de calcul du taux d’usure est autorisée, à titre exceptionnel, quand la situation économique l’impose et pour une durée maximale de huit trimestres.
• Ce qui va débloquer la situation de certains dossiers jusque-là en « stand-by » et permettre d’obtenir un crédit immobilier un peu plus facilement, mais certainement avec un taux plus élevé.