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Est-il possible d’inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire ?

Lorsque l'on est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, on peut être tenté de vouloir les inverser, faisant passer sa résidence secondaire en habitation principale et vice-versa. Si la démarche est tout à fait envisageable, attention à bien préparer votre projet en amont. En effet, la fiscalité n'est pas la même pour les deux types de résidences et ce changement pourrait, au final, largement vous désavantager. Explications.

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Quelles sont les différences entre résidence principale et secondaire ?

Lorsque l’on parle de résidence principale, on entend par là le logement dans lequel une personne va résider la majeure partie de l’année avec sa famille, et qui lui servira à établir son adresse pour ses activités principales et ses démarches administratives. En occupant un bien plus de 8 mois dans l’année, on considère donc qu’il s’agit d’une résidence principale.

À l’inverse, sera considéré comme résidence secondaire, tout logement n’étant pas la résidence principale d’une personne et de sa famille. Il pourra par exemple s’agir d’un logement occupé seulement quelques semaines ou mois dans l’année, pour les vacances par exemple, en tant que logement de villégiature. Ou encore d’un logement acheté pour être loué dans le cadre d’un investissement locatif.

Si la façon d’occuper un logement permet de différencier les résidences principale et secondaire, il est également bon de savoir que la fiscalité appliquée à chacune d’entre elles est complètement différente.

Du côté de la résidence principale, les propriétaires bénéficient de nombreux avantages fiscaux comme par exemple :

  • un abattement de 30 % sur la valeur du bien pour l’IFI,
  • une exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers français (et pour la totalité des ménages d’ici 2023 au plus tard),
  • une exonération totale de la taxation sur la plus-value immobilière,
  • une exonération totale de la taxe foncière pour les personnes bénéficiant de l’ASI, l’ASPA et l’AAH, et pour les seniors de plus de 75 ans (le tout selon conditions de ressources).

Du côté de la résidence secondaire en revanche, peu d’avantages sont envisageables pour les propriétaires, si ce n’est une potentielle exonération de taxe foncière pour les personnes de plus de 75 ans justifiant de peu de ressources. Du côté de la taxe d’habitation par exemple, elle reste toujours à la charge des propriétaires de résidences secondaires. Et peut même être majorée dans certaines communes.

L’imposition sur la plus-value immobilière

Lors de la revente d’un bien immobilier, si vous revendez celui-ci plus cher que ce qu’il ne vous a coûté, réalisant ainsi un bénéfice, on dira alors que vous avez fait une plus-value immobilière. S’il s’agit en principe d’une bonne nouvelle pour un propriétaire, celui-ci peut rapidement déchanter. En effet, en fonction de l’usage du bien vendu, ce gain sera taxé ou non par l’administration fiscale.

Résidence principale et plus-value immobilière

Du moment où un bien immobilier est considéré comme étant la résidence principale de son propriétaire, alors la plus-value réalisée lors de sa revente ne sera pas taxée. Il s’agit là d’un avantage fiscal considérable qu’il est bon de garder en tête, notamment lorsque l’on envisage d’inverser ses résidences principale et secondaire.

Résidence secondaire et plus-value immobilière

En ce qui concerne la résidence secondaire, celle-ci est beaucoup moins bien lotie en termes de fiscalité. Si la résidence principale bénéficie de nombreux avantages fiscaux, et notamment, concernant la plus-value, il n’en est rien pour la résidence secondaire. Ainsi, en réalisant un bénéfice au moment de la revente de son bien immobilier secondaire, un propriétaire va devoir payer une somme plus ou moins élevée au fisc.

Cette taxation dépendra de deux données :

  • le montant de la plus-value réalisée,
  • le nombre d’années durant lesquelles le propriétaire a possédé sa résidence secondaire.

En ce qui concerne le montant de la plus-value, il est bon de noter qu’au-delà d’une certaine somme, une surtaxe va venir s’appliquer. Il est donc impératif de calculer le montant de la plus-value qui pourra potentiellement être réalisée avant même la mise en vente du bien. Ainsi, au-delà de 50 000 € après abattement, le pourcentage d’imposition passera de 19 à 21 %. Pour les plus-values les plus importantes, dépassant les 250 000 €, le taux d’imposition grimpera même jusqu’à 25 %.

En ce qui concerne la deuxième donnée, le nombre d’années de conservation du bien, cet élément permettra notamment au propriétaire de connaître le pourcentage de l’abattement dont il pourra bénéficier, que ce soit sur l’impôt ou sur les prélèvements sociaux.

Nombre d’années de détention du bienAbattement pour l’impôt (19 %)Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
5 ans ou moins0 %0 %
6 ans6 %1,65 %
7 ans12 %3,30 %
8 ans18 %4,95 %
9 ans24 %6,60 %
10 ans30 %8,25 %
11 ans36 %9,90 %
12 ans42 %11,55 %
13 ans48 %13,20 %
14 ans54 %14,85 %
15 ans60 %16,50 %
16 ans66 %18,15 %
17 ans72 %19,80 %
18 ans78 %21,45 %
19 ans84 %23,10 %
20 ans90 %24,75 %
21 ans96 %26,40 %
22 ans100 %28 %
23 ans100 %37 %
24 ans100 %46 %
25 ans100 %55 %
26 ans100 %64 %
27 ans100 %73 %
28 ans100 %82 %
29 ans100 %91 %
30 ans et plus100 %100 %

Afin de bénéficier d’un abattement total sur l’impôt, un propriétaire devra donc détenir son bien depuis 22 ans au moins. Cela montera à 30 ans et plus pour que l’abattement soit total pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS).

comment inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire ?

Étant donné qu’il n’est pas possible de posséder deux résidences principales, il faudra forcément déclarer le changement de résidence pour passer de l’une à l’autre.

De façon concrète, l’essentiel sera de faire une déclaration auprès de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) pour que votre ancienne résidence secondaire devienne votre nouvelle résidence principale. Vous pourrez directement effectuer ces démarches en ligne, par courrier ou bien en prenant contact directement avec les services concernés.

Par ailleurs, pour que le changement soit bien valide, il vous faudra également que l’adresse de votre ancienne résidence secondaire, nouvellement résidence principale, soit donnée à tous les services administratifs et liés à votre quotidienne (banques, assurances, Sécurité sociale, fournisseurs d’énergie, …).

Si le changement en lui-même reste assez simple puisque seulement fait de quelques démarches administratives, il n’est pas pour autant à prendre à la légère. Surtout dans l’idée où vous souhaitez effectuer ce changement pour revendre le bien et bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value. Il sera plus sage d’occuper réellement le bien en tant que résidence principale durant 2 ou 3 ans avant de songer à remettre celui-ci sur le marché.

Attention, l’administration fiscale surveille les abus

Lorsqu’un propriétaire fait le choix d’inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire, il doit garder à l’esprit le fait que l’administration fiscale va prendre le temps de contrôler ce changement. Il faudra, en effet, produire des documents attestant de ce changement de vie comme par exemple un justificatif de scolarisation de vos enfants, un autre concernant votre lieu de travail ou celui de votre conjoint, l’adresse à laquelle vous recevez vos factures ou encore celle déclarée sur vos échanges avec les différentes administrations (sécurité sociale, banques, assurances, fournisseurs d’énergie, …).

Dans le cas où l’administration fiscale aurait un doute sur la véritable occupation d’un bien, sachez qu’elle n’hésitera pas à requalifier votre résidence principale en résidence secondaire. Vous devrez alors régler les frais liés, notamment en cas de revente du bien en sachant qu’il ne serait alors plus exonéré de taxation sur la plus-value.

Est-ce finalement utile d’inverser les deux résidences ?

Inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire peut s’avérer utile lorsque l’on souhaite, bien évidemment, réellement changer de vie. Ces dernières années avec la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, de nombreux ménages ont d’ailleurs fait ce choix afin de s’éloigner de la ville et de gagner en espace et en qualité de vie.

Mais ce changement peut également être très avantageux dans l’idée de revendre son bien puisque les résidences principales bénéficient de nombreux avantages fiscaux dont ne jouissent pas les résidences secondaires. Comme nous vous le précisons au-dessus, attention toutefois à bien réfléchir votre projet et à réellement effectuer ce changement de résidence, pendant quelques années, pour que l’inversion et la revente soient correctement homologuées par les services du fisc. Il ne s’agit donc pas d’une décision et d’un projet à prendre à la légère.

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