La loi Censi-Bouvard : fonctionnement et fiscalité
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière dont la loi Censi-Bouvard. En effet, celle-ci permettait à un investisseur qui acquiert un bien meublé destiné à la location dans une résidence de services de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans, et de récupérer la TVA. Plus en vigueur à ce jour, d’autres dispositifs permettent encore d’optimiser sa fiscalité en 2025.
Après Censi-Bouvard : cap sur le statut LMNP pour optimiser votre fiscalité !
- Jusqu’à 50 % d’abattement fiscal avec le régime micro-BIC
- Amortissez jusqu’à 100 % de la valeur de votre bien
- Bénéficiez d’un rendement net attractif avec la location meublée
- La loi Censi-Bouvard permettait de réduire ses impôts en investissant dans un bien meublé situé en résidence de services.
- Les investisseurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans et récupérer la TVA.
- Le dispositif concernait les résidences étudiantes, seniors ou médicalisées, neuves ou rénovées.
- Il fallait louer le bien meublé pendant 9 ans, à un exploitant, via un bail commercial.
- Depuis fin 2022, la loi n’est plus en vigueur mais le statut LMNP reste une alternative fiscale intéressante.
La loi Censi-Bouvard : définition
L’amendement Censi-Bouvard, du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard qui ont proposé le texte à l’Assemblée nationale en 2009, visait à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. La loi de finances 2019 a reporté la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôt pour l’investissement locatif en meublé, dit Censi-Bouvard, à la fin de l’année 2022. Suite à la publication du projet de loi de finances pour 2023, la loi Censi-Bouvard s’est, en effet, définitivement arrêtée au 31/12/2022.
En savoir plus sur la fin du dispositif Censi-Bouvard
Tout contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles), pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant 9 ans. L’avantage fiscal s’appliquait dans la limite de 300 000 € par investissement.
Autrement dit, un investisseur qui achetait un logement dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées avec services pouvait économiser jusqu’à 33 000 euros d’impôt, soit 3 666 € par an. Mais ce n’était pas le seul avantage fiscal du dispositif. En effet, ce dernier prévoyait également la récupération de la TVA. Attention, toutefois, la TVA se récupérait si les conditions suivantes étaient remplies :
La résidence de services dans laquelle se situait le logement devait proposer au moins trois services (restauration, réception, nettoyage, …) ;
Les loyers perçus par l’exploitant étaient soumis à la TVA à 5,5 % ;
L’acquéreur devait choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La récupération de la TVA ne s’appliquait que dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf.
La loi Censi-Bouvard n’est plus en vigueur
Les investissements réalisés après le 31 décembre 2021 ne donnent plus droit à un avantage fiscal. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation peuvent vous permettre de réduire votre impôt tout en investissant dans l’immobilier.
Quelles sont les conditions du dispositif Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’acquéreur devait respecter certains points :
- Être domicilié fiscalement en France ;
- S’engager à louer le bien dans les douze mois qui suivaient l’acquisition ou l’achèvement ;
- Louer le bien meublé à titre de résidence principale ;
- Le bien ne devait pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
- Louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial.
Pour plus d’information sur les conditions du dispositif Censi-Bouvard, il vous suffit de Télécharger le Guide Censi-Bouvard 2025
Quels sont les biens immobiliers concernés ?
Les biens concernés étaient, eux aussi, soumis à une série de critères. En effet, seuls certains types de logements étaient éligibles à la loi Censi-Bouvard :
- les biens neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achetés depuis au moins 15 ans et réhabilités à neuf ;
- les appartements situés dans des résidences de services.
Par résidences de services, l’administration fiscale entend une résidence qui fournit des appartements meublés et proposant à sa clientèle plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et ménage). En fonction du profil des occupants, d’autres prestations peuvent être mises à disposition comme une salle de sport, une conciergerie ou encore un espace Wi-Fi. Ce type de résidence se subdivise en trois catégories :
Résidences étudiantes ;
Résidences pour seniors ;
Résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
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Loi Censi-Bouvard et statut LMNP
En cumulant le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’acquéreur pouvait :
- Récupérer la TVA sur le prix d’achat de son bien, en plus de bénéficier de la réduction d’impôt, soit 20 % de son montant ;
- Amortir tous les achats supérieurs à 598 € concernant l’ameublement et l’équipement du logement.
En résumé, acheter un bien en statut LMNP Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’un avantage fiscal, de récupérer la TVA et d’amortir les meubles du logement.
Il ne faut pas confondre la loi Censi-Bouvard cumulée avec le statut LMNP et le statut LMNP classique. Ce dernier permet d’amortir le bien acquis, alors que le dispositif Censi-Bouvard permet de faire des économies d’impôts. Toutefois, au-delà du plafond de 300 000 € imposé par le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement est possible.
Exemple d’investissement en LMNP Censi-Bouvard
Un acquéreur investit 450 000 € dans des biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard et choisit le statut LMNP. Il bénéficiera d’une réduction de 11 % sur le montant plafond autorisé par la loi, soit 300 000 € et va donc économiser 33 000 €. Contrairement au statut LMNP classique, l’acquéreur ne peut pas profiter de l’amortissement sur son bien, mais il peut amortir la somme excédentaire, soit les 150 000 € restants.
Les avantages d’un investissement locatif Censi-Bouvard
Un régime fiscal avantageux
La loi Censi-Bouvard est probablement l’un des dispositifs de défiscalisation qui offrait le plus d’avantages. Outre la réduction d’impôt et la récupération de la TVA qui s’élève à 20 % du prix, le statut LMNP permettait aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.
Un dispositif flexible
Si la réduction d’impôt du dispositif dépassait le montant de l’impôt à payer, l’avantage fiscal pouvait être reporté sur les 6 années suivantes, à condition que le bien soit loué l’année d’utilisation du report.
De plus, les biens acquis en Censi-Bouvard n’étaient pas soumis à un système de zonage ou de plafonnement de ressources et de loyer contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation.
Attention, toutefois, la loi Censi-Bouvard était soumise au plafonnement global des niches fiscales qui limite à 10 000 € le montant total des avantages fiscaux.
Déléguer la gestion locative
L’autre avantage du dispositif était la possibilité d’investir sans contrainte. Contrairement aux autres lois associant avantage fiscal et investissement locatif, la loi Censi-Bouvard prévoyait de mettre le bien en location via un gestionnaire professionnel.
La gestion était totalement déléguée grâce à un bail commercial signé entre le propriétaire du bien et le gestionnaire. Ce dernier était alors chargé de trouver les locataires, de gérer les éventuelles interventions pour travaux et de garantir au propriétaire 100 % des revenus issus de la location.
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Réaliser plusieurs investissements
Le propriétaire d’un bien en Censi-Bouvard, qui détient d’autres biens sous d’autres régimes, pouvait cumuler sa réduction d’impôt avec d’autres dispositifs fiscaux.
La loi Censi-Bouvard ne limitait pas le nombre d’acquisitions annuelles. Ainsi, un propriétaire pouvait profiter des avantages de cette loi pour plusieurs biens éligibles.
Seule contrainte, la réduction était plafonnée à 300 000 € pour la totalité des biens détenus en Censi-Bouvard. Un contribuable pouvait donc acquérir plusieurs biens en Censi-Bouvard la même année.
Assurer son avenir
Un bien acquis en Censi-Bouvard assurait à son propriétaire une rente permanente grâce aux revenus locatifs certains durant les neuf premières années.
Cette somme pouvait alors constituer un pécule de secours ou bien être réinvestie. Il s’agissait d’un investissement sûr et très recherché qui présentait donc un fort potentiel locatif.
Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?
Pour financer un projet immobilier en Censi-Bouvard, il était possible de faire une demande de crédit immobilier. Les banques sont généralement réceptives à ce genre de projet, car la responsabilité locative est déplacée sur une société exploitante spécialisée. Le propriétaire, lui, reçoit de toute manière ses revenus locatifs. La banque est donc rassurée sur le fait que le prêt pourra être facilement remboursé. De plus, le rendement et la remise fiscale sont connus à l’avance et facilitent l’acceptation d’un dossier de financement.
Exemple d’investissement en loi Censi-Bouvard
Avec son budget de 210 000 €, Paul décide d’investir dans une résidence EHPAD tout juste livrée à Nantes. Son bien est sous le statut LMNP Censi-Bouvard, il peut donc récupérer la TVA qui s’élève à 40 000 € et profiter d’une réduction d’impôts de 23 100 € étalée sur 9 ans, soit 2 566 € par an. Au total, Paul va économiser 63 100 €.
Après 9 ans, que faire de son logement Censi-Bouvard ?
Les premiers acquéreurs, qui ont bénéficié du dispositif lors de son adoption en 2009 et les années suivantes, ont réalisé leur « plein fiscal » et peuvent donc désormais se séparer de leur bien. En effet, une fois les neuf ans de location liant le propriétaire au gestionnaire achevées, le propriétaire peut décider de revendre le logement ou de le conserver pour le transmettre à sa descendance.
- Si le propriétaire décide de garder son logement, il ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts, mais la taxation des revenus locatifs pourra être diminuée par l’amortissement du bien, ce qui n’était pas possible lorsque le régime de défiscalisation était en cours.
- Cependant, la vente est généralement l’option privilégiée par les propriétaires, car le marché est favorable aux vendeurs qui cèdent ce type de biens.
- Il est aussi possible de réinvestir le gain issu de la réduction d’impôts et de la récupération de TVA, tout en conservant le bien, pour réaliser un autre investissement locatif qui permettra, lui, de pouvoir à nouveau réduire ses impôts. Ainsi, l’investisseur se constitue un patrimoine qu’il pourra ensuite transmettre à ses enfants.