Investir en SCPI Allemagne : rendement et fiscalité
Avec une fiscalité plus basse et un environnement économique dynamique, les SCPI Allemandes suscitent l’intérêt des investisseurs immobiliers en France, qui n’hésitent pas à se tourner vers des parts à l’étranger pour gagner en rendement.
L’essentiel
- Une SCPI Allemagne investit tout ou partie de son patrimoine dans des actifs immobiliers situés en Allemagne.
- Les revenus de source allemande relèvent de la convention fiscale franco-allemande afin d’éviter une double imposition.
- Ces revenus ne sont généralement pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.
- Le rendement, la valeur des parts et leur liquidité ne sont pas garantis.
- La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et des informations transmises par la société de gestion.
Qu’est-ce qu’une SCPI Allemande ?
L’investissement dans les SCPI séduit de plus en plus les Français pour leur rendement locatif attractif, et les SCPI Allemandes sont particulièrement bien positionnées dans cette course financière. En tant que SCPI de rendement, les SCPI Allemagne sont dotées de biens immobiliers locatifs en Allemagne, contrairement aux SCPI internationales qui proposent leur parc dans plusieurs pays. Elles investissent dans des actifs aux typologies variées, comme des bureaux, des commerces ou Retails Park (parcs d’activités commerciales), situés dans des secteurs géographiques dynamiques en Allemagne.
Les avantages : une fiscalité avantageuse
Alors qu’en France, les revenus fonciers provenant directement d’immeubles français sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, les revenus issus des actifs allemands d’une SCPI relèvent des règles prévues par la convention fiscale franco-allemande. L’imposition ne peut donc pas être résumée à un taux unique de 15,825 % applicable à l’investisseur. Une imposition peut être acquittée en Allemagne directement par la SCPI pour le compte de ses associés, selon la nature et la structuration de ses investissements. Les revenus concernés doivent ensuite être déclarés en France, où un mécanisme conventionnel permet d’éviter leur double imposition. Selon leur qualification, ils peuvent notamment être exonérés en France tout en étant retenus pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du foyer fiscal. Les revenus immobiliers de source étrangère concernés ne sont généralement pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Cet avantage peut contribuer à améliorer le rendement net perçu par l’investisseur, sans toutefois garantir la performance de la SCPI. L’Allemagne dispose d’un marché immobilier important et diversifié, mais son environnement économique et immobilier peut connaître des phases de ralentissement, une hausse de la vacance ou une baisse de la valeur de certains actifs. Un détenteur français de parts de SCPI investies en Allemagne doit déclarer les revenus étrangers conformément aux indications figurant sur l’imprimé fiscal unique transmis par la société de gestion. Lorsque les parts sont acquises à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent, sous certaines conditions, être déductibles des revenus fonciers correspondants selon le régime fiscal applicable. Il ne s’agit toutefois pas d’un abattement fiscal automatique. La société de gestion transmet généralement à chaque investisseur les montants et les rubriques déclaratives à reporter, mais la situation fiscale dépend du profil personnel de chaque contribuable.
Quelles sont les SCPI qui investissent en Allemagne ?
- PAREF Prima : anciennement dénommée Novapierre Allemagne, cette SCPI gérée par PAREF Gestion est née de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne en 2024. Elle est principalement spécialisée dans l’immobilier commercial essentiel en Allemagne, tout en pouvant saisir des opportunités dans d’autres pays de la zone euro. Elle propose un capital variable, avec une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans minimum. Le ticket d’entrée de la SCPI PAREF Prima est de 5 parts, à 272 €/part, soit un investissement minimum de 1 360 €.
- Patrimmo Commerce : faisant partie du groupe Praemia REIM, ce sont des investissements en SCPI de murs de locaux commerciaux dans des zones très bien situées, qui sont proposés ici. La SCPI investit en France et dans différents pays de la zone euro et n’est donc pas une SCPI exclusivement allemande. Son prix de souscription était fixé à 160 € par part au 31 décembre 2025. Après la décision de suspendre la variabilité de son capital prise le 25 juin 2026, l’acquisition et la cession des parts doivent désormais être examinées selon les modalités du marché secondaire communiquées par la société de gestion, et non selon l’ancien minimum de souscription de 10 parts pour l’entrée dans la SCPI Patrimmo Commerce.
- CORUM Origin : émane du groupe Corum AM, présent dans plusieurs pays d’Europe, avec 169 immeubles implantés dans 13 pays de la zone euro au 31 mars 2026, dont l’Allemagne. Le parc disponible comprend des bureaux, des hôtels et des commerces. La part de SCPI est affichée au prix de 1 135 €, et le ticket d’entrée n’en nécessite qu’une seule.
- SCPI AEW diversification Allemagne : patrimoine diversifié avec des locations de bureaux, commerces, logements, hôtels, etc… entièrement implantés en Allemagne. L’entrée dans la SCPI Allemagne est affichée à 4 510 €, avec le prix d’une part à 902 € et un minimum de souscription de 5 parts.
- LF Europimmo : est une SCPI Europe, disposant de biens en Allemagne. 1 part d’entrée est nécessaire pour adhérer à la SCPI LF Europimmo, avec une part d’entrée à 725 €. Spécialisé dans les SCPI de bureau, le groupe profite d’un taux de rendement de 4,63 % en 2025.