Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Connu principalement pour être utilisé par les particuliers pour leurs investissements, le plus souvent dans l’immobilier locatif, l’effet de levier est plus généraliste. Il s’agit d’un mécanisme financier, au sein duquel l’endettement est utilisé comme moyen de financer un investissement afin d’en décupler la rentabilité. Il peut concerner aussi bien l’investissement d’un particulier, que celui d’une société ou d’un organisme financier.

Profiter de l’effet de levier implique de souscrire un emprunt au lieu de financer une opération avec ses fonds propres déjà disponibles. Toutefois, pour que l’opération s’avère rentable, le coût de l’emprunt doit être inférieur à la rentabilité de l’investissement. L’effet de levier n’opère que si l’emprunt vous coûte moins cher qu’il ne vous rapporte. Ce mécanisme est donc d’autant plus puissant que les taux d’intérêts sont bas. La conjoncture de taux immobiliers bas est donc bénéfique à la réalisation de l’effet de levier.

Opter pour l’effet de levier nécessite donc de préférer l’emprunt à l’investissement de votre épargne. En fonction de la conjoncture, de votre profil et de votre dossier d’emprunt, il est également possible que financer votre projet par votre épargne soit plus avantageux. Afin d’évaluer l’intérêt de souscrire un emprunt, il vous faut comparer deux situations :

• Dans un premier cas, vous optez pour l’emprunt afin de financer votre projet et votre épargne est dédiée à un autre investissement. Si ce dernier est rentable, vous profitez de l’effet de levier par l’emprunt et vous émettez des bénéfices sur le second investissement.
• Dans un second cas, vous financez votre projet avec votre épargne. Vous ne pouvez donc pas financer un second investissement, et vous ne profitez pas de l’effet de levier.

L’effet de levier repose sur un coefficient multiplicateur. Le financement de l’investissement est effectué en majeure partie par l’endettement, mais également par un apport. Pour déterminer le multiplicateur de l’effet de levier, il vous faut rapporter le montant de l’investissement à celui de l’apport. Par exemple, pour un investissement de 250 000 € financé à 90 % par l’emprunt, le montant de l’apport est de 25 000 €, soit un multiplicateur de 250 000 / 25 000 = 10.

Multiplicateur = montant de l’investissement / montant de l’apport

De ce fait, plus votre investissement sera financé par l’emprunt, plus l’effet de levier sera important. Néanmoins, en fonction de votre profil, les banques peuvent vous demander de fournir un apport. Cet apport correspond généralement à 10 % du montant de l’investissement.

Une fois le multiplicateur déterminé, vous pouvez l’appliquer à la rentabilité de l’investissement afin de déterminer l’effet de levier de votre investissement. Cette rentabilité se calcule en soustrayant au profit réalisé (ou escompté) le capital emprunté, les impôts et les autres frais (intérêts d’emprunts, frais de dossier, etc.) et en ramenant le tout à l’apport initial.

Rentabilité de l’investissement = (valeur du bien – montant emprunt – impôt – frais emprunt ) / apport

Vous désirez utiliser le mécanisme de levier pour votre investissement immobilier ? Il vous suffit de suivre les quatre étapes suivantes :

1. Souscrivez un emprunt auprès de votre établissement bancaire afin de financer l’acquisition d’un bien.
2. Vérifiez que le coût de l’emprunt soit bien inférieur à la rentabilité de votre investissement.
3. Percevez les loyers issus de la location de votre bien et réglez les frais et intérêts liés à votre emprunt.
4. Une fois l’emprunt totalement remboursé, si votre investissement s’est avéré rentable, vous aurez bénéficié de l’effet de levier.