L’accession à prix maîtrisé : fonctionnement, avantages et conditions
Grâce au dispositif d’accession aidée à la propriété porté par un triple partenariat public collectivités-promoteurs-banques, les ménages disposant de faibles revenus ont la possibilité d’acheter un premier bien immobilier neuf en bénéficiant de conditions avantageuses.
Une accession aidée par des prix maîtrisés
Le dispositif d’accession aidée à la propriété offre la capacité à des foyers modestes d’atteindre des logements neufs à acheter à prix très abordable, soit en-dessous de la tendance du marché immobilier. Si ces habitations se révèlent financièrement économiques, c’est qu’elles reposent sur une initiative publique de soutien mettant en lien étroit des collectivités, des constructeurs et des organismes bancaires.
Dans le détail, voici le cercle vertueux qui s’opère : une ville ou une communauté de communes vend à bas tarif un terrain qu’elle possède à un promoteur et, en contrepartie, ce dernier s’engage à pratiquer lui-même des prix réduits sur ses programmes neufs mis à la vente.
Un procédé qui permet à la ville d’accompagner au plus près ces administrés en difficultés tout en leur proposant les différentes aides qu’ils peuvent recevoir dans leur projet d’accession à prix maîtrisé. Elle en retire l’installation résidentielle pérenne de familles en son fief et développe parallèlement la mixité sociale et la revalorisation de certains de ses quartiers. Les ménages, eux, profitent d’achats de logements neufs en adéquation avec leurs revenus et se constituent en même temps un patrimoine qui pourra être transmis.
À savoir
L’accession aidée à la propriété n’émane pas d’une mesure étatique et nationale. Elle n’est donc pas conduite de manière uniforme sur tout le pays et diffère en fonction des territoires ainsi que de leurs contraintes locales de population et de construction.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour pouvoir bénéficier d’une accession à prix maîtrisé, deux critères sont pris en compte :
- Les ressources du ménage.
- Son taux d’effort : calcul permettant de mettre en exergue la dépense que va représenter le loyer (remboursement du crédit immobilier) par rapport à la totalité des revenus du foyer.
Les plafonds de revenus pour une accession à prix maîtrisé
Sont concernés par l’accession aidée à la propriété les ménages ne dépassant pas certains plafonds de revenus, différents selon les communes. Ils sont établis en fonction de la composition familiale et la zone d’habitation (A, B1, B2, C). Pour connaître ceux en vigueur localement, un interlocuteur tel que la municipalité ou l‘ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) apparait le plus indiqué.
D’autres conditions d’éligibilité entrent parfois en compte en fonction des collectivités :
- Ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans ;
- La composition du foyer ;
- L’âge ;
- Niveau de performance énergétique du logement.
Les plafonds de ressources généralement utilisés sont ceux du Prêt à Taux Zéro (PTZ), à savoir :
| Nombre d’occupants | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 et plus | +11 100 € par occupant supplémentaire | + 9 000 € | + 8 100 € | +7 200 € |
Afin de garantir que le dispositif ne sera pas employé insidieusement, les territoires pratiquant l’accession aidée à la propriété peuvent émettre une série de clauses anti spéculatives. Il est absolument obligatoire de les honorer sous peine d’être condamné juridiquement à devoir rembourser toutes les aides financières octroyées (prêt à taux zéro, subventions, …). Pour se faire une idée, voici trois clauses apparaissant parmi les plus répandues :
- Occupation du logement pendant une certaine durée avant d’en effetctuer la revente ;
- Respect d’un prix fixé en cas de revente anticipée ;
- Exigence de soumettre à autorisation municipale la volonté de louer le bien.
Les plafonds de prix du logement
Si les plafonds de prix du logement diffèrent, là aussi en fonction des agglomérations, il est coutumier que ces derniers oscillent entre 2 400 €/m² (Montpellier, Rennes) et 3 000 €/m². Il n’existe pas de plafonds définit à l’échelle nationale. En effet, s’agissant d’un dispositif pris à l’échelle locale, les plafonds de prix des logements sont définit par les communes concernées. Il dépend entre autres de l’effort que les municipalités sont prêtes à faire lors de la vente des terrains aux promoteurs.
Où devenir propriétaire grâce à l’accession à prix maîtrisé ?
De multiples villes et agglomérations proposent aujourd’hui l’accession à prix maîtrisé. Pour ouvrir l’accès à la propriété aux personnes modestes, certaines communes et promoteurs s’allient pour proposer un prix de vente au m² en dessous du prix du marché. Baisse du montant du prix du terrain d’un côté, effort sur le prix de vente de logements prédéfinis de l’autre, permettent de réduire le montant de l’achat immobilier de 20 à 30 % en moyenne.
Voici une sélection de villes où devenir propriétaire.
Paris
Accéder à la propriété au sein de la capitale française n’est pas une mince affaire. Les prix à l’œuvre dans la ville de Paris et en Île-de-France peuvent être un frein important pour les achats immobiliers. Pour acquérir sa résidence principale en région francilienne, l’accession à prix maîtrisé apparaît alors comme une excellente solution !
- En savoir plus sur l’accession maîtrisée à Paris et en Île-de-France
Bordeaux
Avec son plan « Passeport 1er logement », la ville de Bordeaux propose plusieurs subventions d’aide à l’accession qui se complètent avec l’obtention d’un PTZ ou d’un prêt à taux réduit via des partenaires bancaires. Par ailleurs, les promoteurs collaborant à cet effort proposent certains de leurs programmes neufs à 2 650 € (TVA réduite) ou 3 000 € maximums par mètre carré.
Montpellier
Championne en la matière, Montpellier compte parmi les villes les plus intéressantes pour l’accession à prix maitrisé. Elle peut proposer, entre autre, des appartements à 2 400 € du m² grâce à la collaboration de la commune et des promoteurs aux projets éligibles, notamment situés dans la ZAC, la Zone d’Aménagement Concert.
Nantes
Pour sa part, Nantes Métropole met également à disposition des programmes neufs à prix maîtrisé dans certaines de ses zones d’activité, à des tarifs de vente de 15 % à 20 % inférieurs à ceux du marché, par exemple entre 2400 et 2500 € le m2. Si vous êtes primo-accédant dans la région nantaise, vous êtes potentiellement éligible à l’accession à prix maîtrisé.
Toulouse
Toulouse, de son côté, participe également au dispositif de soutien en proposant des logements neufs de 10 % à 20 % moins chers, instituant un plafond de prix de vente fixé à 3 000 €/m². Vous pouvez ainsi devenir propriétaire au sein de la ville rose grâce à l’accession à prix maîtrisé. L’agglomération toulousaine est également concernée par ce dispositif.
Tous nos programmes éligibles à l’accession maîtrisée
Exemple de biens disponibles :