Selexium Orléans
Conseils en gestion et développement de patrimoine

Si Orléans était jusque-là à contre-courant par rapport à la tendance nationale, les prix connaissent une hausse sur les 10 dernières années. Au 1er janvier 2026, les prix progressent d’environ +29,4% sur 10 ans pour les appartements et +21,5% pour les maisons. Avec un prix moyen d’environ 2 660 €/m² (tous biens confondus), Orléans reste toutefois dans une zone de prix souvent plus accessible que l’Île-de-France, avec des écarts selon l’adresse, l’état du bien et le quartier. Concrètement, le prix des appartements se situent autour de 2 611 €/m² en moyenne et celui des maisons autour de 2 824 €/m². Le nombre de transactions reste toutefois stable. Aux investisseurs d’avoir l’œil, car la Ville a entamé de nombreux projets d’aménagement et d’urbanisation un peu partout sur son territoire. Une politique qui pourrait avoir un impact important sur le marché de l’immobilier à Orléans.

Au cœur de la ville, on distingue « deux Orléans ». Le premier est situé dans le centre ancien, au nord de la Loire. C’est dans cette zone que se concentre la demande de logements. Plus proches de commerces et des zones d’activité, le centre-ville est prisé pour ses immeubles anciens et ses zones piétonnes. Théâtre de nombreux aménagements, le secteur des Carmes-République-Bourgogne reste le coin le plus recherché par les investisseurs. Le second, situé au sud, souvent délaissé car excentré, concentre les meilleurs prix du marché de l’immobilier orléanais. Dans des quartiers comme La Cigogne, il est possible de réaliser de belles affaires.

Avec la démolition de la prison, le quartier Gare s’offre une cure de jouvence. En effet, essentiellement composé d’immeubles anciens, le secteur a besoin d’être redynamisé. Et c’est chose faite puisque deux grands projets d’envergure vont venir changer la morphologie de la zone. Les prix des biens immobiliers ont déjà connu une hausse de 7 %. Il y a fort à parier que le quartier Gare va devenir tendance à Orléans et qu’une revalorisation de l’immobilier pourrait même avoir lieu d’ici la fin des travaux. Il pourrait donc devenir un sérieux concurrent au secteur de la gare de Fleury-les-Aubrais, situé au nord et très prisé des Parisiens pour sa liaison avec Paris. Car, si Fleury-les-Aubrais propose des trajets plus fréquents pour Paris, la Gare offrira un cadre de vie agréable et moderne à une heure de la Capitale.

Pour les acquéreurs en quête de maisons bourgeoises, les quartiers Dunois avec ses nombreux commerces et Saint-Marceau avec ses quais au bord de Loire sont les secteurs où il faut concentrer les recherches. Saint-Marceau est convoité par les familles pour les ballades en bord de Loire et les espaces verts de ce haut-lieu de l’horticulture. Moins connu, le quartier Dunois sort son épingle du jeu grâce aux grandes phases d’aménagement et de rénovation qui l’a transformé. Ces trois quartiers se situent également dans la fourchette haute du marché de l’immobilier, aux alentours de 2 670 € le mètre carré.

En périphérie, les biens recherchés sont le plus souvent des maisons avec plusieurs chambres dont une en rez-de-chaussée. Autrement dit, les Orléanais envisagent leur installation dans la banlieue orléanaise sur le long terme. Et pour cause, aux portes d’Orléans, les prix chutent. Ainsi, à Saint-Jean-de-la-Ruelle et Saint-Jean-le-Blanc, le mètre carré affiche un prix bien inférieur à celui pratiqué à Orléans, moins de 3 000 €. D’autres communes périphériques comme Saint-Pryvé-Saint-Mesmin sont un peu moins abordables avec un prix moyen fixé à 2 590€ € le mètre carré. À Saint-Cyr-en-Val, la plus vaste commune de la métropole, les projets immobiliers en cours destinés à redynamiser la zone avec, notamment la construction d’un éco-quartier, devraient faire augmenter la cote du secteur.