Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et qui est concerné ?

L’encadrement des loyers est une mesure gouvernementale visant à canaliser les prix des loyers dans certaines villes et métropoles : les zones tendues. L’objectif de ce dispositif introduit par la loi ALUR en 2014, puis remis au goût du jour par la loi ELAN de 2018, est de favoriser l’accès au logement et de limiter les hausses de prix abusives en France.

L’encadrement des loyers s’adresse aux logements loués nus ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte (personnel et professionnel), ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée) dans plusieurs communes françaises.

Chaque année, l’Etat fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré puis minoré par arrêté préfectoral. Ce loyer est établi en fonction de quatre critères bien précis. Avec le dispositif de l’encadrement des loyers, un bailleur ne peut pas louer son bien en dehors de la fourchette des tarifs en vigueur. Autrement dit, la limite est fixée à 30 % en dessous du loyer de référence, et 20 % au dessus du loyer de référence.

Exemple

Loyer de référence : 1 000 €. Le bailleur peut louer son bien entre 700 € et 1 200 €.

L’encadrement des loyers permet de limiter la libre fixation des loyers d’habitation grâce à un plafond fixé par l’administration. Pour établir le fameux loyer de référence au delà duquel un bailleur ne peut pas fixer le prix de son loyer, le gouvernement se base sur quatre critères : la zone du logement, la date de construction de l’immeuble, le type de location (nue ou meublée) et le nombre de pièces (du studio au plus de cinq pièces).

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La mise en place de l’encadrement des loyers en France a trois objectifs principaux : réguler le prix des loyers, ralentir l’inflation sur ces secteurs et faciliter l’accès à la location d’un appartement. Ce dispositif concerne notamment les communes où la demande de logements est supérieure à l’offre et les montants des loyers bien trop élevés.

Pour y remédier, l’administration fixe un loyer médian qui fait référence. Le bailleur est tenu de respecter cet engagement, dans la limite de 30 % en dessous de ce loyer médian et 20 % au dessus.

Un complément de loyer peut être demandé dans certaines situations exceptionnelles : une vue imprenable, une localisation, ou un détail conférent un caractère exceptionnel au bien. Dans ce cas-là, le propriétaire peut louer son logement au prix médian majoré + le complément de loyer justifié.

Actuellement, plusieurs dizaines de villes sont concernées par l’encadrement des loyers. C’est en région parisienne que l’on compte le plus de communes ayant adhéré au dispositif, mais l’encadrement des loyers vise à se démocratiser avec de nombreux projets futurs, notamment dans les régions touristiques en manque de logements destinés à la location longue durée.

Paris

Paris fut la première ville dans laquelle l’encadrement des loyers a été instauré. Mis en place en 2015 dans le cadre de la loi ALUR, puis perfectionné grâce à la loi ELAN en 2018, l’encadrement des loyers entre réellement en vigueur dans sa formule actuelle le 1er juillet 2019 dans la capitale. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date. À titre d’exemple, en 2026, le prix médian pour un 2 pièces vide dans le 12ème arrondissement de Paris est de 31 € le mètre carré. Un bailleur ne peut pas louer son logement moins de 30 % en dessous de ce montant, soit 21,70 €/m² le mètre carré et ne peut pas le proposer au delà de 20 % supplémentaires par rapport au loyer médian, soit 37,20 € le mètre carré.

Lille

La ville de Lille est soumise à l’encadrement du niveau des loyers depuis le 1er mars 2020. Les communes associées de Hellemmes et Lomme sont également concernées. Ce dispositif s’applique aux baux d’habitation, y compris les baux mobilité, signés ou renouvelés entre mars 2020 et le 24 novembre 2026, pour les logements loués à titre de résidence principale. Il vise à plafonner les loyers dans un marché locatif tendu, notamment pour les biens de petite taille.

À titre d’exemple, pour un bail signé entre le 1er avril et le 24 novembre 2026, le loyer de référence d’un deux-pièces vide situé en secteur 2 à Lille, dans un immeuble construit après 1990, est fixé à 14,20 € par m². Le loyer de référence minoré est de 9,90 € par m² et le loyer de référence majoré, c’est-à-dire le plafond à ne pas dépasser hors complément de loyer éventuel, est de 17,00 € par ².

Hellemmes et Lomme

Elles sont incluses dans le périmètre d’application de l’encadrement des loyers lillois. Pour un logement situé à Hellemmes ou à Lomme, le bailleur doit respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, comme pour un logement situé à Lille.

Plaine Commune

À titre d’exemple, pour un bail signé entre le 1er juin 2026 et le 24 novembre 2026, un appartement vide de 70 m² situé à Saint-Denis infra 1, secteur 311, de 3 pièces et construit avant 1946, a un loyer de référence de 15,8 €/m², soit 1 106 €/mois, et un loyer de référence majoré de 19,0 €/m², soit un plafond de 1 330 €/mois hors charges et hors complément de loyer éventuel. Le loyer de référence minoré est de 11,1 €/m², soit 777 €/mois, mais il ne constitue pas un minimum légal.

Est Ensemble

Pour un bail signé entre le 1er juin 2026 et le 24 novembre 2026, un studio vide de 20 m² situé à Bondy, secteur 318, construit avant 1946, a un loyer de référence de 19,2 €/m², soit 384 €/mois, et un loyer de référence majoré de 23,0 €/m², soit 460 €/mois hors charges et hors complément de loyer éventuel. Le loyer de référence minoré est de 13,4 €/m², soit 268 €/mois, mais il ne constitue pas un minimum légal.

Lyon et Villeurbanne

À Lyon et Villeurbanne, le loyer de base hors charges d’un logement loué vide ou meublé en résidence principale, bail mobilité compris, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond varie selon la zone, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Le loyer de référence minoré ne constitue pas un loyer minimum légal.

Montpellier

Le loyer de base hors charges et hors complément de loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le loyer de référence minoré ne constitue pas un minimum légal ; il sert seulement de seuil pour une éventuelle action en réévaluation au renouvellement du bail. Si un loyer de référence est 15 €/m², le loyer majoré est bien 18 €/m² et le minoré 10,50 €/m², mais seul le plafond de 18 €/m² est une limite à ne pas dépasser.

Bordeaux

Dernière ville à avoir mis en place l’encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux est la seule ville de l’agglomération en bénéficiant. Par exemple, pour un bail signé entre le 15 juillet 2025 et le 14 juillet 2026, un studio vide de 25 m² construit avant 1946 et situé en zone 1 à Bordeaux a un loyer de référence de 19,10 €/m², soit 477,50 € par mois. Son loyer de référence majoré est de 22,90 €/m², soit un plafond de 572,50 € par mois hors charges et hors complément de loyer éventuel. Le loyer de référence minoré est de 13,40 €/m², soit 335 € par mois, mais il ne constitue pas un loyer minimum légal.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Marseille

Grenoble

Le lundi 20 novembre, le ministère du Logement a indiqué autoriser l’application d’un encadrement des loyers dans la ville de Grenoble. La ville, par l’intermédiaire de son maire, réclamait depuis plusieurs années cet encadrement, mettant en avant la forte tension locative. La mesure concerne également un ensemble de communes iséroises proches de Grenoble.

Le Pays basque

Tout comme Grenoble, les municipalités du Pays basque désiraient ardemment la mise en place du plafonnement des loyers, qui plus est dans un contexte d’explosion des locations touristiques et résidences secondaires. Le ministre du Logement a accordé la mise en place du plafonnement au sein de 24 villes, dont Bayonne et Biarritz.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Grenoble et au Pays basque

L’encadrement des loyers fixe un plafond maximal au dessus duquel un bailleur ne peut pas mettre en location son logement. Ce plafond est fixé en fonction du type de logement (appartement ou maison), du type de location (nue ou meublée), du nombre de pièces, de l’époque de construction et de votre zone géographique. Une fois ces critères pris en compte, l’administration établi trois loyers :

• Un loyer minoré de 30 % ;
• Un loyer de référence ;
• Un loyer majoré de 20 % (plafond à ne pas dépasser).

Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le loyer de référence minoré sert principalement de repère lorsqu’un loyer est manifestement bas, notamment lors du renouvellement du bail.

Formule de calcul

Logement : 3 pièces (45m2) dans le 13ème arrondissement de Paris ;
Loyer de référence au mètre carré : 22,80 € x 0,2 (20 % de loyer majoré) = 27,40 € (loyer maximal au m2) ;
Loyer maximal avec l’encadrement des loyers (sans complément de loyer) : 1 233 €.

Malgré l’encadrement des loyers et le plafond majoré, un propriétaire peut tout à fait réviser le loyer de son logement selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Attention, cette pratique n’est tolérée que si aucune réévaluation n’a été faite au cours des 12 derniers mois.

Même après des travaux importants, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré dans les territoires soumis au dispositif.

Si le précédent loyer était sous-évalué, le propriétaire peut décider de le réévaluer, mais la hausse ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’IRL.

Le complément de loyer n’est possible que si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré et si des caractéristiques particulières de localisation/confort le justifient ; il est interdit, depuis le 18 août 2022, si le logement présente certains défauts, notamment DPE F/G, sanitaires sur le palier, humidité, mauvaise exposition, infiltrations.

La loi permet d’échapper à l’encadrement des loyers grâce au complément de loyer. Il doit être justifié par des caractéristiques de confort ou bien de localisation. Par exemple, un élément high tech ou une vue imprenable offrant au bien un caractère exceptionnel.

Attention, cela fonctionne uniquement lorsque ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence au départ, lorsque ces caractéristiques sont essentielles pour la détermination du loyer par rapport à d’autres logements de la même catégorie et si elles ne donnent pas lieu à une récupération des charges par le bailleur, ce qui est strictement interdit. Sont considérées comme des caractéristiques recevables au titre d’un complément de loyer :

• Un duplex,
• Une jolie vue,
• Une maison individuelle dans un quartier d’habitat collectif,
• Un emplacement de stationnement (parfois),
• Une cave (parfois).

S’il y a un changement de locataire, le bailleur est aussi autorisé à augmenter le loyer dans certaines situations. Par exemple, s’il a effectué des travaux équivalents à 6 mois ou plus du précédent loyer. Si le logement n’a pas été loué pendant 18 mois, ou encore si le loyer du logement est très en dessous du prix du marché (25 % moins cher au minimum).

À savoir

L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation issue de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS jusqu’au 25 novembre 2026. À ce stade, sa pérennisation n’est pas définitivement actée : une mission parlementaire a recommandé de pérenniser le dispositif, tandis que le Gouvernement a indiqué vouloir s’appuyer sur le rapport d’évaluation et consulter les parties prenantes avant de statuer.