Dispositif Jeanbrun : le nouvel outil pour investir dans l’immobilier neuf et ancien

Plus flexible, plus incitative, plus efficace : le dispositif Jeanbrun, intégrée au PLF 2026, redéfinit les règles du jeu pour les investisseurs immobiliers. Avec un amortissement fiscal évolutif selon les loyers, une ouverture au neuf comme à l’ancien et un levier fort sur le déficit foncier, ce dispositif coche toutes les cases. Résultat : plus de liberté, moins d’impôt et un investissement vraiment adapté au marché actuel.

Transformez votre impôt en levier avec le dispositif Jeanbrun !

Un amortissement fiscal modulé selon le niveau de loyer.
Neuf ou ancien : deux portes d’entrée pour investir.
Sans zonage : investissez là où le marché est vraiment porteur.

Jusqu’à 5,5 % d’amortissement annuel dans le neuf

L’essentiel

Le dispositif Jeanbrun est présenté dans le PLF 2026 comme une évolution du statut du bailleur privé, avec un objectif : relancer l’investissement locatif.

Il repose sur un amortissement fiscal annuel modulé selon le niveau de loyer, applicable au neuf et à l’ancien sous conditions de travaux.

Le dispositif ouvre aussi droit à une imputation du déficit foncier sur le revenu global, pouvant aller jusqu’à 21 400 €.

Le bailleur doit en contrepartie s’engager de louer son bien pendant 9 ans.

Le dispositif n’est pas soumis au zonage, comme l’était le dispositif Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est la nouvelle version du statut de bailleur privé. La mesure a été annoncée par le ministre de la Ville et du Logement comme étant un levier de relance de l’investissement locatif, plus incitatif pour les propriétaires bailleurs que sa version initiale. Elle a été présentée publiquement le 20 janvier 2026, à l’occasion des vœux du groupe Action Logement. L’occasion pour le chef du Logement de confirmer que le budget 2026 intègrerait bien ce dispositif de défiscalisation immobilière.

À savoir

La France tourne la page de cinq mois de bras de fer : le budget 2026 a été adopté. Pour ce faire, le Gouvernement a engagé sa responsabilité, via l’utilisation du 49.3, à trois reprises.

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Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun repose sur une idée directrice simple : plus le loyer est abordable, plus l’avantage fiscal est élevé. Il combine deux mécanismes : un amortissement fiscal annuel (applicable au neuf comme à l’ancien) et un déficit foncier renforcé.

Un amortissement annuel qui augmente selon le niveau de loyer

Il s’agit de l’élément central du dispositif : un amortissement calculé chaque année, modulé selon trois catégories de loyers (intermédiaire, social, très social).

Dans le neuf, les taux annoncés sont :

3,5 % en loyer intermédiaire (plafond 8 000 € / an)
4,5 % en loyer social (plafond 10 000 € / an)
5,5 % en loyer très social (plafond 12 000 € / an)

Une ouverture à l’ancien avec une logique rénovation

Le dispositif s’étend aussi à l’immobilier ancien, sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Les taux annoncés dans l’ancien sont :

3 % (loyer intermédiaire)
3,5 % (loyer social)
4 % (loyer très social)
Avec un plafond unique de 10 700 € / an.

Un déficit foncier annoncé plus favorable

Autre levier mentionné : le déficit foncier. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € et peut atteindre 21 400 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique éligibles. Une prolongation du mécanisme jusqu’en 2027 est par ailleurs prévue par le PLF 2026.

Un cadre annoncé sans zonage

Enfin, aucune contrainte de zonage ne s’applique au dispositif, ce qui élargit son champ d’application à davantage de marchés, contrairement à certains dispositifs, comme anciennement la loi Pinel, ou à d’autres toujours en vigueur, comme la loi Denormandie.

Pourquoi investir avec le dispositif en 2026 ?

Le contexte du marché immobilier en 2026 rend ce dispositif particulièrement pertinent :

Après la fin du dispositif Pinel, il y a eu un ralentissement marqué de l’investissement locatif privé.

L’objectif affiché par le gouvernement est de relancer la construction et la rénovation locative, en incitant les investisseurs privés à acheter et louer des logements.

Le dispositif est conçu pour s’adapter à toutes les zones géographiques, ce qui le rend plus flexible que les dispositifs antérieurs basés sur le zonage.

L’amortissement fiscal et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global permettent de réduire la pression fiscale pour les investisseurs fortement imposés, tout en augmentant l’attractivité de l’investissement locatif.

À savoir

Avec le dispositif Jeanbrun, l’objectif du Gouvernement est de créer un choc d’offre afin de produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, puis de revenir progressivement au rythme d’avant-crise, avec 400 000 logements construits par an à l’horizon 2030.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, le bailleur doit s’assurer de respecter les critères suivants :

S’engager à louer son bien pendant au moins neuf ans.
Dans le neuf, respecter les modalités de location avec plafonds adaptés selon le type de loyer (intermédiaire, social ou très social).
Dans l’ancien, réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat pour pouvoir bénéficier des amortissements envisagés.
L’amortissement est limité à deux logements par investisseur, avec une assiette maximale de 80 % de la valeur du bien.

Comment déclarer son investissement avec le dispositif ?

Les modalités de déclaration du dispositif Jeanbrun (cases, formulaires dédiés, etc.) n’ont pas encore été dévoilées. En revanche, les bases déclaratives des revenus fonciers (location nue) reposent déjà sur des formulaires officiels :

La déclaration n°2044 sert à déclarer les revenus fonciers au régime réel (loyers, charges, travaux, etc.).
Les règles du déficit foncier (plafond annuel, part imputable et report) sont fixées par l’administration fiscale et précisées dans le BOFiP. En pratique, cela se traduit par une déclaration via la 2044 (ou 2044-SPE) et un report sur la 2042, selon les cases prévues.

En pratique, si le dispositif Jeanbrun s’inscrit bien dans une logique « revenus fonciers / déficit foncier », la déclaration devrait s’articuler autour de ces cadres existants, sous réserve des adaptations propres au nouveau mécanisme.

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Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé ?

Le terme « statut du bailleur privé » a longtemps servi de dénomination générique pour regrouper plusieurs pistes et versions de travail (rapports, propositions, arbitrages), avec l’objectif de mieux reconnaître le rôle de l’investisseur privé dans l’offre de logements en France. Le PLF 2026 marque l’aboutissement de ces travaux en proposant un dispositif présenté comme plus incitatif, appelé « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Il est également connu sous le nom de « Relance Logement ».

	Le statut du bailleur privé	Le dispositif Jeanbrun
Durée d’engagement de location	12 ans	9 ans
Ancien : condition de travaux	Travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition	Travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
Plafonds	Déduction plafonnée à 8 000 € par an.	Plafonds annuels différenciés en neuf selon la catégorie de loyer (8 000, 10 000, 12 000 €). Pour l’ancien avec travaux, un plafond unique affiché à 10 700 €.
Imputation de l’avantage fiscal	Amortissement sur les revenus fonciers	Déficit foncier boosté imputable jusqu’à 21 400 € sur le revenu global.

À lire sur le même sujet : bailleur privé, comment devenir un bailleur social

Questions et réponses

Faut-il passer par une agence de gestion locative quand on est bailleur privé ?

Déléguer la gestion locative à des professionnels n’est pas une obligation en tant que bailleur privé. En revanche, c’est une stratégie plébiscitée par un grand nombre d’entre eux, gage de gain de temps et de qualité dans l’organisation de la mise en location et de la gestion d’un bien sur le marché.

La gestion locative en tant que bailleur privé permet également de limiter les périodes de vacance locative et de filtrer la sélection à l’entrée des locataires. Le gestionnaire locatif se charge de A à Z de la location, que ce soit en matière de charge administrative, de visites, de rédaction du bail, mais aussi de disponibilité auprès des locataires tout au long du contrat de location.

Quels types de biens immobiliers sont les plus populaires pour les investisseurs privés ?

Les bailleurs privés souhaitant défiscaliser, notamment via le dispositif Jeanbrun, se tournent généralement vers des logements neufs ou en VEFA. Toutefois, l’ancien permet aussi de faire baisser sa note fiscale et peut être intéressant pour diminuer le coût à l’achat, grâce au système d’amortissement du prix du bien en passant par le statut de bailleur privé.

L’achat de logement neuf ouvre la porte à de nombreux avantages complémentaires, comme l’exonération de la taxe foncière durant deux ans ou encore la réduction des frais de notaire, participant à faire baisser le coût du projet global.

Quels sont les différents types de baux à connaître pour le bailleur privé ?

Selon le type de bien loué (meublé ou non meublé), le propriétaire bailleur est tenu de suivre la législation adéquate concernant le bail à signer. Il existe également un bail spécifique à la colocation.

Le contenu en est défini par la loi ALUR. Concernant le bail meublé, il peut être ordinaire (durée de 1 an) ou pour les étudiants (durée de 10 mois). Le bail d’une location vide doit, quant à lui, s’effectuer sur une période de 3 ans, à reconduction tacite.

L’essentiel