Le statut du bailleur privé : investir dans l’immobilier locatif

Le statut de bailleur privé permet aux propriétaires de biens en location de défiscaliser leur investissement immobilier locatif, grâce à un abattement fiscal annuel initié sur le prix du bien. Poussé par la ministre du Logement, le statut de bailleur privé pourrait être une réponse pour aider les investisseurs particuliers à faire monter leur taux de rentabilité. Découvrez son fonctionnement, sa réglementation, ses avantages et ses inconvénients.

Misez sur la sécurité et la défiscalisation

Grâce au statut de bailleur privé, amortissez chaque année jusqu’à 5,5 % de la valeur de votre bien neuf et 4 % sur l’ancien
Profitez d’un avantage fiscal plafonné à 8 000 € par an
Simplifiez la gestion de vos biens locatifs avec un statut adapté

*sur votre logement neuf avec application d’un loyer très social.

Jusqu’à 5,5 % d’amortissement annuel*

L’essentiel

Le statut de bailleur privé permet de bénéficier d’un abattement fiscal en amortissant jusqu’à 5,5 % par an la valeur d’un logement neuf et 4 % pour l’ancien.

Ce statut offre une défiscalisation optimisée grâce à la réduction des revenus fonciers imposables.

Il permet d’investir dans l’immobilier neuf, avec un cadre fiscal unique qui simplifie la gestion locative.

Qu’est-ce qu’un bailleur privé dans l’immobilier ?

Un bailleur privé est un propriétaire immobilier privé comme son nom l’indique, dont le ou les biens à la location ne sont pas encadrés par un statut professionnel, contrairement au bailleur social.

La mise en location d’un bien par un bailleur privé est régie par un contrat de bail, spécifique selon la nature du bien, qu’il soit loué meublé ou non-meublé. Le bailleur privé est soumis à une législation précise afin de définir clairement ses droits, ainsi que ceux du locataire.

Le dispositif, tel qu’il est proposé aujourd’hui, offrirait un nouveau cadre fiscal pour les propriétaires investissant dans le neuf et l’ancien et louant leur bien nu, à usage de résidence principale. Il repose sur la mise en place d’un amortissement fiscal annuel, permettant au propriétaire de déduire chaque année une partie du prix de son bien de ses revenus fonciers imposables. En contrepartie, il devrait conserver le bien en location pendant au moins douze ans.

Par l’instauration d’un statut de bailleur privé unique, l’État entend simplifier la lisibilité fiscale et financière des propriétaires face à leur parc locatif et aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière connus à ce jour.

Vers un lancement du dispositif bailleur privé dès 2026 ?

Le 14 novembre, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture le texte encadrant le statut de bailleur privé. Bien que le parcours législatif doive encore suivre son cours avant que le dispositif ne puisse être en vigueur, celui-ci s’avère plus avantageux que ce que prévoyait l’amendement au projet de loi de finances 2026 déposé le 25 octobre dernier. Celui-ci proposait, en effet, une version allégée du rapport parlementaire Cosson-Daubresse, avec notamment un amortissement limité à 2 % par an sur 80 % du prix d’acquisition (hors terrain) et un plafond annuel de déduction fixé à 5 000 €. Le texte finalement adopté par les députés se rapproche donc un peu plus des recommandations parlementaires en actant :

Pour les logements neufs, un amortissement annuel allant de 3,5 % à 5,5 %, selon le niveau de loyer pratiqué.
Pour les logements anciens, un amortissement annuel allant de 3 % à 4 %, à condition que le poste des travaux représente au moins 20 % du prix d’acquisition.
Une durée de détention réservée à la location d’au moins 12 ans.
Une application des loyers ainsi que des ressources des locataires alignée sur les plafonds des logements conventionnés.

À savoir

L’amortissement annuel est plafonné 80 % de la valeur du bien. Le bailleur privé ne pourra excéder 8 000 € de déduction par an pour deux logements maximum.

Si le statut de bailleur privé parvient à passer l’épreuve du PLF 2026, il visera alors les mises en locations conclues entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. À noter que l’amortissement ne sera déductible que sur les revenus fonciers.

Les taux d’amortissement du statut de bailleur privé

Type de bien	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Neuf	3,5 %	4,5 %	5,5 %
Ancien	3 %	3,5 %	4 %

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Quels seront les avantages du statut ?

Le projet de statut du bailleur privé présente plusieurs atouts pour les investisseurs. Il permettrait d’abord de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs grâce à un mécanisme d’amortissement, rendant l’investissement plus attractif dans le neuf et dans l’ancien. Il offrirait une meilleure visibilité fiscale à long terme, avec un cadre unique et pérenne.

Il s’inscrirait également dans la volonté du gouvernement de soutenir la construction de logements neufs conformes aux dernières normes environnementales, tout en favorisant la stabilité locative grâce à un engagement de location longue durée (neuf ans minimum). Enfin, le dispositif se veut plus lisible et accessible pour les particuliers que les régimes précédents, en simplifiant la déclaration et le calcul de l’avantage fiscal.

Comment en profiter pour investir dans l’immobilier ?

Si le statut du bailleur privé est adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026, il offrira une nouvelle opportunité d’investissement dans le logement neuf et ancien Pour en bénéficier, l’investisseur devra acheter un bien neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancien destiné à la location nue à usage de résidence principale pendant au moins douze ans.

L’intérêt principal de ce dispositif résiderait dans la déduction fiscale annuelle accordée sous la forme d’un amortissement qui irait jusqu’à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué, plafonné à 8 000 € par an. Cet avantage viendrait réduire la base imposable des revenus fonciers et améliorerait ainsi la rentabilité nette de l’opération sur la durée.

L’investissement pourrait être financé via un crédit immobilier classique : les intérêts d’emprunt restant déductibles des revenus fonciers, ce qui renforcerait l’effet de levier fiscal. Une fois le prêt remboursé, les loyers perçus constitueraient un revenu complémentaire durable.

Quelles sont les obligations et la fiscalité du statut de bailleur privé ?

Le statut imposerait plusieurs conditions d’éligibilité et obligations fiscales. Le propriétaire devra :

Louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans ;
Respecter la limite annuelle de déduction fixée à 8 000 € ;
Déclarer ses revenus via la formule 2044 (régime réel des revenus fonciers) ;
Conserver les justificatifs d’éligibilité (acte de propriété, bail, quittances, etc.) en cas de contrôle fiscal ;
Réaliser des travaux à hauteur de 20 % du prix d’acquisition pour les logements anciens.

Fiscalement, l’amortissement viendrait réduire les revenus fonciers imposables chaque année, dans la limite du plafond. Il ne générerait pas d’exonération totale, mais un allègement progressif de l’imposition. Le dispositif s’ajouterait aux régimes existants, comme le micro-foncier. Enfin, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) seraient également concernés par cette mesure : leur régime d’amortissement serait désormais plafonné à 2 %, dans un souci d’harmonisation des dispositifs de défiscalisation.

Pour approfondir sur ce sujet : tout savoir sur l’engagement de location du bailleur privé

Quels sont les inconvénients liés au statut ?

Pour pouvoir prétendre au statut de bailleur privé, les investisseurs devront s’engager à louer leur bien pendant une durée minimum stricte : 12 ans. Par ailleurs, le dispositif exige une enveloppe de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition pour les logements anciens. Il est donc primordial d’anticiper ce poste dans son projet d’investissement. Le rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine n’a jamais eu autant d’importance. Entre évolution de la fiscalité et de la réglementation et complexité administrative, l’accompagnement reste la clé pour préparer et optimiser son investissement immobilier, et son patrimoine de manière générale.

À lire sur le même sujet : bailleur privé, comment devenir un bailleur social

Questions et réponses

Le Gouvernement va-t-il changer le statut du bailleur privé en 2025 ?

Le Projet de loi de finances pour 2026 prévoit d’introduire le statut du bailleur privé. Le texte a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale. Il passera ensuite entre les mains du Sénat, puis en commission paritaire si les deux instances ne parviennent pas à se mettre d’accord sur une version définitive.

Faut-il passer par une agence de gestion locative quand on est bailleur privé ?

Déléguer la gestion locative à des professionnels n’est pas une obligation en tant que bailleur privé. En revanche, c’est une stratégie plébiscitée par un grand nombre d’entre eux, gage de gain de temps et de qualité dans l’organisation de la mise en location et de la gestion d’un bien sur le marché.

La gestion locative en tant que bailleur privé permet également de limiter les périodes de vacance locative et de filtrer la sélection à l’entrée des locataires. Le gestionnaire locatif se charge de A à Z de la location, que ce soit en matière de charge administrative, de visites, de rédaction du bail, mais aussi de disponibilité auprès des locataires tout au long du contrat de location.

Quels types de biens immobiliers sont les plus populaires pour les investisseurs privés ?

Les bailleurs privés souhaitant défiscaliser se tournent généralement vers des logements neufs ou en VEFA. Toutefois, l’ancien permet aussi de faire baisser sa note fiscale et peut être intéressant pour diminuer le coût à l’achat, grâce au système d’amortissement du prix du bien en passant par le statut de bailleur privé.

L’achat de logement neuf ouvre la porte à de nombreux avantages complémentaires, comme l’exonération de la taxe foncière durant deux ans ou encore la réduction des frais de notaire, participant à faire baisser le coût du projet global.

Quels sont les différents types de baux à connaître pour le bailleur privé ?

Selon le type de bien loué (meublé ou non meublé), le propriétaire bailleur est tenu de suivre la législation adéquate concernant le bail à signer. Il existe également un bail spécifique à la colocation.

Le contenu en est défini par la loi ALUR. Concernant le bail meublé, il peut être ordinaire (durée de 1 an) ou pour les étudiants (durée de 10 mois). Le bail d’une location vide doit, quant à lui, s’effectuer sur une période de 3 ans, à reconduction tacite.

L’essentiel