Le statut du bailleur privé : investir dans l’immobilier locatif

Le statut de bailleur privé permet aux propriétaires de biens en location de défiscaliser leur investissement immobilier locatif, grâce à un abattement fiscal annuel initié sur le prix du bien. Poussé par la ministre du Logement, le statut de bailleur privé pourrait être une réponse pour aider les investisseurs particuliers à faire monter leur taux de rentabilité. Découvrez son fonctionnement, sa réglementation, ses avantages et ses inconvénients.

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• Grâce au statut de bailleur privé, amortissez chaque année 2 % de la valeur de votre bien neuf
• Profitez d’un avantage fiscal plafonné à 5 000 € par an
• Simplifiez la gestion de vos biens locatifs avec un statut adapté

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L’essentiel

• Le statut de bailleur privé permet de bénéficier d’un abattement fiscal en amortissant de 2 % par an la valeur d’un logement neuf.
• Ce statut offre une défiscalisation optimisée grâce à la réduction des revenus fonciers imposables.
• Il permet d’investir dans l’immobilier neuf, avec un cadre fiscal unique qui simplifie la gestion locative.

Qu’est-ce qu’un bailleur privé dans l’immobilier ?

Un bailleur privé est un propriétaire immobilier privé comme son nom l’indique, dont le ou les biens à la location ne sont pas encadrés par un statut professionnel, contrairement au bailleur social.

La mise en location d’un bien par un bailleur privé est régie par un contrat de bail, spécifique selon la nature du bien, qu’il soit loué meublé ou non-meublé. Le bailleur privé est soumis à une législation précise afin de définir clairement ses droits, ainsi que ceux du locataire.

Le dispositif, tel qu’il est proposé aujourd’hui, offrirait un nouveau cadre fiscal pour les propriétaires investissant dans le neuf et louant leur bien nu, à usage de résidence principale. Il repose sur la mise en place d’un amortissement fiscal annuel, permettant au propriétaire de déduire chaque année une partie du prix de son bien de ses revenus fonciers imposables. En contrepartie, il devrait conserver le bien en location pendant au moins neuf ans.

Par l’instauration d’un statut de bailleur privé unique, l’État entend simplifier la lisibilité fiscale et financière des propriétaires face à leur parc locatif et aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière connus à ce jour.

À lire également : les différences entre un logement social et un logement privé

Quels seront les avantages du statut ?

Le projet de statut du bailleur privé présente plusieurs atouts pour les investisseurs. Il permettrait d’abord de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs grâce à un mécanisme d’amortissement, rendant l’investissement plus attractif dans le neuf. Il offrirait une meilleure visibilité fiscale à long terme, avec un cadre unique et pérenne.

Il s’inscrirait également dans la volonté du gouvernement de soutenir la construction de logements neufs conformes aux dernières normes environnementales, tout en favorisant la stabilité locative grâce à un engagement de location longue durée (neuf ans minimum). Enfin, le dispositif se veut plus lisible et accessible pour les particuliers que les régimes précédents, en simplifiant la déclaration et le calcul de l’avantage fiscal.

Comment en profiter pour investir dans l’immobilier ?

Si le statut du bailleur privé est adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026, il offrira une nouvelle opportunité d’investissement dans le logement neuf. Pour en bénéficier, l’investisseur devra acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) destiné à la location nue à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans.

L’intérêt principal de ce dispositif résiderait dans la déduction fiscale annuelle accordée sous la forme d’un amortissement de 2 % sur 80 % du prix du bâti, plafonné à 5 000 € par an. Cet avantage viendrait réduire la base imposable des revenus fonciers et améliorerait ainsi la rentabilité nette de l’opération sur la durée.

L’investissement pourrait être financé via un crédit immobilier classique : les intérêts d’emprunt restant déductibles des revenus fonciers, ce qui renforcerait l’effet de levier fiscal. Une fois le prêt remboursé, les loyers perçus constitueraient un revenu complémentaire durable. Cependant, le dispositif s’appliquant uniquement aux logements neufs et collectifs, les investisseurs devront cibler des programmes récents, souvent en zones urbaines, et bien anticiper les conditions de location (niveau de loyer, durée d’engagement, gestion).

Quelles sont les obligations et la fiscalité du statut de bailleur privé ?

Le statut imposerait plusieurs conditions d’éligibilité et obligations fiscales. Le propriétaire devra :

• Louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans ;
• Respecter la limite annuelle de déduction fixée à 5 000 € ;
• Appliquer l’amortissement de 2 % sur 80 % du prix d’acquisition hors terrain ;
• Déclarer ses revenus via la formule 2044 (régime réel des revenus fonciers) ;
• Conserver les justificatifs d’éligibilité (acte de propriété, bail, quittances, etc.) en cas de contrôle fiscal.

Fiscalement, l’amortissement viendrait réduire les revenus fonciers imposables chaque année, dans la limite du plafond. Il ne générerait pas d’exonération totale, mais un allègement progressif de l’imposition. Le dispositif s’ajouterait aux régimes existants : le micro-foncier resterait applicable pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an, mais sans bénéficier de l’amortissement.

Le gouvernement prévoit également de maintenir le doublement du plafond du déficit foncier (jusqu’à 21 400 €) pour les travaux de rénovation énergétique réalisés dans l’ancien. En revanche, ces travaux n’ouvriraient pas droit à l’amortissement du statut de bailleur privé.

Enfin, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) seraient également concernés par cette mesure : leur régime d’amortissement serait désormais plafonné, dans un souci d’harmonisation des dispositifs de défiscalisation, et leur abattement forfaitaire abaissé de 50 % à 30 %.

Pour approfondir sur ce sujet : tout savoir sur l’engagement de location du bailleur privé

Quels sont les inconvénients liés au statut ?

Pour pouvoir prétendre au statut de bailleur privé, les investisseurs devront s’engager à louer leur bien pendant une durée stricte : 9 ans. Par ailleurs, le dispositif exclut totalement les logements anciens et les maisons individuelles. Les projets d’investissement devront donc cibler des logements collectifs neufs ou en VEFA, répondant aux normes environnementales récentes. Cette restriction limite la flexibilité des investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine, mais elle garantit aussi un ciblage plus qualitatif du parc locatif, centré sur des logements performants, économes en énergie et durables.

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