Quelle loi de défiscalisation immobilière choisir pour réduire ses impôts en 2025 ?
Réduire votre impôt sur le revenu en investissant dans la pierre, rien de plus simple aujourd’hui grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. S’il s’agit d’un placement sûr et rentable, il doit cependant être effectué avec méthode tout en ayant une bonne connaissance du marché. Dès les prémices de votre projet, Selexium vous apporte son expertise ainsi que ses conseils personnalisés afin de déterminer, avec votre collaboration, quels sont vos besoins et vers quel dispositif vous devriez plutôt vous tourner. L’immobilier locatif est l’un des moyens d’obtenir une réduction d’impôts importante tout en percevant des loyers pour rembourser votre investissement initial.
Je sélectionne le meilleur dispositif de défiscalisation
- Jusqu’à 63 000 € d’impôt en moins
- Des revenus supplémentaires tous les mois
- Un dispositif adapté à mon profil
- La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.
- Plusieurs dispositifs sont disponibles : la loi Denormandie pour l’ancien, le statut LMNP pour la location meublée, le logement locatif intermédiaire pour le neuf et bien d’autres.
- Chaque dispositif propose des avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement locatif, avec des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €.
- Le choix du dispositif dépend de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et des critères d’éligibilité spécifiques à chaque loi.
- Faire appel à un expert en gestion de patrimoine permet d’optimiser sa stratégie de défiscalisation en sécurisant ses investissements immobiliers.
Défiscaliser dans l’immobilier vous offre à la fois une solution durable pour vous constituer un capital, mais aussi la possibilité de réduire vos impôts au moyen de dispositifs avantageux ; que cela soit dans l’immobilier neuf (le statut LMNP ou le logement locatif intermédiaire) ou bien dans l’immobilier ancien (loi Denormandie, loi Malraux ou loi Monuments Historiques).
Loi Denormandie
Réduisez vos impôts tout en préparant l’avenir
Logement locatif intermédiaire
Misez sur un investissement locatif à impact positif
Statut LMNP
Défiscalisez en louant votre bien meublé
Découvrez le dispositif qui allège votre fiscalité !
Avec Selexium, profitez d’un bilan patrimonial offert pour faire le bon choix.
Tous les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière
Triez par critères d’investissement :
Affinez votre recherche
Aucun critère sélectionné
Neuf ou VEFA
Ancien
Meublé
Non meublé
Outre-mer
Entreprise
Déficit foncier
Anciens dispositifs
La loi Denormandie
Miser sur l’immobilier ancien pour investir
La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel dans l’ancien en élargissant la zone d’application aux centres des villes de taille moyenne. Le principe est simple, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €, sous réserve qu’il respecte des critères à l’investissement et à la location. Il s’agit là d’un coup de pouce pour les acheteurs souhaitant plutôt se tourner vers l’acquisition d’un logement ancien dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation.
Les avantages
- Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt.
- Coup de pouce pour la rénovation des logements anciens.
Statut LMNP
Louer en meublé pour défiscaliser
Le statut LMNP consiste à mettre en location des biens (chambres, appartement…) équipés permettant au locataire de l’occuper immédiatement. Ce statut particulier, ouvert à tous les contribuables français, permet de devenir propriétaire-bailleur en percevant des revenus locatifs. Il s’agit de l’une des plus anciennes niches fiscales encore en vigueur. Ce statut permet au propriétaire de bénéficier d’un fiscalité souple et avantageuse engendrant une taxation moindre des revenus locatifs. Le statut LMNP offre par exemple un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus, jusqu’à 77 700 € par an.
Les avantages
- Jusqu’à 77 700 € d’abattement fiscal annuel sur les loyers perçus.
- Fiscalité souple.
Le Logement Locatif Intermédiaire
Concilier rentabilité et responsabilité avec le LLI
Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire vise à produire des habitations neuves ou rénovées, proposées à des loyers plafonnés pour soutenir l’accès au logement dans les zones tendues. Les investisseurs particuliers, via une SCI, profitent d’avantages comme une TVA réduite à 10 % et un crédit d’impôt sur la taxe foncière, moyennant un engagement de location de 15 ans. Destiné à concilier rentabilité et impact social, le LLI offre une sécurité locative et valorise un patrimoine durable.
Les avantages
- TVA réduite à 10 %.
- Crédit d’impôt sur la taxe foncière.
Statut de bailleur privé
Défiscaliser en louant un bien en tant que particulier
Les termes « bailleur privé » définissent un particulier qui met en location un des logements qu’il possède. La mise en place d’un dispositif de défiscalisation dans une large mesure à tous les bailleurs privés est actuellement à l’étude. L’un de ses principaux avantages est qu’il devrait permettre aux bailleurs d’amortir la valeur de leur bien chaque année. Découvrez la forme et le fonctionnement du prochain statut de bailleur privé.
Les avantages
- Amortissement de la valeur de leur bien chaque année.
- Fiscalité simplifiée pour tous les bailleurs privés.
Déficit foncier
L’astuce fiscale hors plafonnement des niches fiscales
Le déficit foncier est un véritable mécanisme fiscal qui permet au propriétaire-bailleur de déduire (tout ou partie) la différence entre les charges payées et les revenus perçus, de son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an et sous condition que le bien concerné soit mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
Les avantages
- Jusqu’à 10 700 € par an de déduction sur le revenu global.
- Cumul possible avec d’autres lois de défiscalisation.
Le crédit d’impôt Corse
Obtenir une déduction fiscale en investissant sur l’Île-de-Beauté
Le crédit d’impôt Corse permet aux TPE/PME mais aussi aux particuliers optant pour le régime réel d’imposition, de bénéficier d’une déduction fiscale grâce à leur investissement en para-hôtellerie sur le territoire Corse. Pour bénéficier des 20 % de crédit d’impôt du dispositif, les entreprises ne doivent pas dépasser un certain nombre de salariés et de chiffre d’affaires et doivent respecter les conditions d’éligibilité du bien.
Les avantages
- 20 % de crédit d’impôt.
- S’adresse à la fois aux TPE/PME et aux particuliers.
Statut LMP
Des conditions fiscales avantageuses grâce au meublé
En utilisant le statut LMP, l’investisseur s’engage à louer un bien meublé en contrepartie d’avantages fiscaux considérables. En effet, toutes les dépenses sont déductibles des revenus globaux perçus (charges, travaux, intérêts d’emprunt…). Ainsi, de manière automatique, plus vos revenus baissent plus vos impôts diminuent. Autres atouts considérables : vous ne serez pas concerné par le plafonnement des niches fiscales et vous ne serez pas non plus soumis à l’IFI.
Les avantages
- Déduction de toutes les dépenses liées au bien.
- Le statut LMP n’est ni soumis au plafond des niches fiscales ni à l’IFI.
La loi Girardin
L’investissement au cœur des territoires d’Outre-Mer
Investir en Outre-mer tout en défiscalisant, c’est possible avec la loi Girardin. Le principe est simple, l’investisseur qui achète un bien locatif destiné à la location dans le secteur intermédiaire participera à la redynamisation du secteur de la construction et pourra bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant varier entre 22 et 50 % du montant total de l’investissement effectué.
Les avantages
- Jusqu’à 50 % de réduction d’impôt.
- Plafonnement des niches fiscales plus élevé : 18 000 €.
La loi Malraux
Défiscaliser en revalorisant le patrimoine historique
Créé en 1962, la loi de défiscalisation Malraux permet d’acheter un bien ancien, généralement de prestige, en vue de le réhabiliter. L’objectif est de mettre en valeur le patrimoine français. Ce dispositif impose que le bien en question soit situé au sein de zones définies et qu’il soit impérativement destiné à la location. L’avantage fiscal dégagé n’est pas négligeable et notamment la possibilité de déduire 30 % des travaux effectués au sein d’immeubles situés dans les zones éligibles. À savoir que ce type d’investissement immobilier s’adresse majoritairement aux investisseurs ayant une forte imposition.
Les avantages
- Possibilité de déduire jusqu’à 30 % des travaux effectués.
- Cumul possible avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Monuments Historiques
Faire revivre les vieilles pierres grâce à l’investissement locatif
Ce dispositif de défiscalisation permet aux particuliers investissant dans des biens classés « monuments historiques » de prétendre à une réduction d’impôt. Parmi ces avantages figurent notamment la possibilité de déduire 100 % des travaux si le bien ne génère aucun revenu ou encore celle de déduire 75 % des charges foncières des recettes générées, si le bien est à la fois occupé et ouvert au public. Bien que tous les contribuables français puissent en bénéficier, la loi Monuments Historiques est adaptée aux ménages très fortement imposés. Elle a été mise en place afin de conserver et valoriser le patrimoine immobilier français.
Les avantages
- Possibilité de déduire jusqu’à 100 % des travaux si le bien ne génère aucun revenu.
- Ou jusqu’à 75 % des charges foncières des recettes générées si le bien est à la fois occupé et ouvert au public.
Loi Cosse
« Louer abordable » tout en défiscalisant
Entrée en vigueur depuis le mois de février 2017, la loi Cosse a un double objectif. Pour les locataires permettre de louer un logement à un prix raisonnable et pour le propriétaire-bailleur bénéficier d’une réduction d’impôt exponentielle en fonction du montant du loyer pratiqué. Notamment, jusqu’à 65 % de réduction d’impôt dans le cas d’une décote de loyer de -45 %. Explications.
Les avantages
- Jusqu’à 65 % de réduction d’impôt.
- La loi Cosse n’est pas soumise au zonage.
Nue propriété
Pour transmettre facilement son patrimoine
L’investissement immobilier en nue-propriété, aussi appelé « démembrement » , consiste à acquérir temporairement uniquement les murs d’un bien. L’usufruit, ou le droit de disposer d’un bien immobilier comme on l’entend, est détenu par une autre personne pendant une durée temporaire (en moyenne 15 à 20 ans). Ce dispositif permet ainsi à l’investisseur, d’accéder à la propriété pour un coût plus faible que lors d’un investissement en pleine propriété.
Les avantages
- Accession à la propriété à un coût plus faible.
- Possibilité de faire une plus-value au moment de la revente.
Les anciens dispositifs
Connaître le fonctionnement des anciennes lois
D’autres dispositifs fiscaux encore en vigueur composent le panel des dispositifs de défiscalisation immobilière comme par exemple la loi de Robien, la loi Borloo, la loi Scellier, la loi Besson ou la loi Demessine. Les anciennes lois de défiscalisation immobilière ont chacune leurs particularités qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux si les conditions d’éligibilité sont remplies.
Les avantages
- Découvrir la loi Scellier, l’ancêtre de la loi Pinel.
- Découvrir la loi Censi-Bouvard, à destination des Loueurs en Meublés Non Professionnels.
La Loi Pinel
L’investissement locatif dans le neuf
Le dispositif Pinel créé par Sylvia Pinel, anciennement ministre du logement, avait pour but de redynamiser le marché de l’immobilier neuf en incitant les investisseurs à acheter dans le neuf dans un but locatif. En effet, l’investisseur, sous réserve qu’il louait son logement en respectant des critères bien précis (engagement sur une période de 6, 9 ou 12 ans, plafonds de ressources, de loyers, zonage…) pouvait alors prétendre à un avantage fiscal pouvant atteindre au maximum 63 000 €.
Les avantages
- Encourage l’achat dans l’immobilier neuf.
- Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt si engagement de location de 12 ans.
La loi Censi-Bouvard
Les résidences de services, un investissement d’avenir
Le dispositif Censi-Bouvard visait à favoriser l’investissement immobilier locatif meublé dans les résidences de services en offrant en contrepartie des avantages fiscaux aux propriétaires de ces biens. Ceux-ci pouvait donc obtenir jusqu’à 33 000 € d’économie d’impôt et récupérer également la valeur de la TVA appliquée sur le logement. Pour pouvoir bénéficier de ces avantages, les investisseurs sont toutefois tenus de respecter les critères d’éligibilité et les conditions d’application de cette loi.
Les avantages
- Jusqu’à 33 000 € d’économies d’impôt.
- Récupération de la TVA.
Sécurisez et optimisez votre patrimoine dès aujourd’hui !
Avant d’investir ou de défiscaliser, faites le point sur votre situation. En quelques minutes, identifiez les meilleures solutions selon votre profil avec l’accompagnement personnalisé des experts Selexium.
Pourquoi défiscaliser ?
Diminuez vos impôts grâce aux différentes lois de défiscalisation immobilière, en contrepartie d’un engagement locatif.
- L’avantage fiscal dépendra de la durée de mise en location.
- Accédez à la propriété sans apport.
- Percevez un loyer tous les mois, en vue de compléter vos revenus mensuels lors de votre départ en retraite.
- Constituez-vous un patrimoine pérenne dont vous pourrez disposer comme bon vous semble une fois l’engagement fiscal terminé : résidence secondaire, revente, transmission à votre descendance.
Retrouvez ci-dessous l’essentiel des dispositifs de défiscalisation immobilière existants afin de vous permettre de mieux en comprendre le fonctionnement et de tenter d’envisager la solution la plus adaptée à votre profil.
Comment choisir le dispositif de défiscalisation immobilière optimal ?
En France, cela fait plus d’un siècle que les dispositifs de défiscalisation se succèdent pour permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts tout en participant à la redynamisation du marché immobilier, que ce soit en terme de neuf, d’ancien, de monuments historiques ou même en Outre-Mer…
En effet, si les dispositifs d’incitation fiscale sont nombreux, il est d’autant plus complexe pour les investisseurs les plus novices de trouver la solution fiscale qui leur convient le mieux. Que vous décidiez de vous lancer dans la défiscalisation immobilière dans le meublé ou dans le nu, vous trouverez forcément un dispositif adapté à votre situation.
En savoir plus sur l’investissement locatif
Pour trouver la loi de défiscalisation immobilière qui vous convient, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel. Toutefois, s’informer de la tendance peut aussi s’avérer utile au moment de faire son choix. En effet, tous les investissements locatifs ne se valent pas et tous ne rencontrent pas le même succès. L’année 2020 a été particulièrement atypique pour l’investissement immobilier. Un investisseur averti tirera des leçons et optera pour des lois de défiscalisation adaptées au marché locatif en pleine reconfiguration. Parmi les dispositifs qui ont le vent en poupe en 2025, on peut citer la loi Denormandie, le dispositif Pinel qui a été prolongé ainsi que la loi Censi-Bouvard.
Plus de détails dans notre guide de défiscalisation 2025
Les autres types de placements immobiliers
Outre la défiscalisation immobilière, vous pourrez également rencontrer plusieurs types de placements immobiliers :
L’achat de votre résidence principale
Il s’agit d’ailleurs très souvent du premier investissement dans une vie. Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, on choisit d’acheter sa résidence principale.
L’avantage : au lieu de payer un loyer tous les mois à une tierce personne, c’est un peu d’épargne que vous mettez de côté en remboursant votre prêt pour au final détenir un bien immobilier qui viendra étoffer votre patrimoine.
Tout ce que vous devez savoir au moment de l’acquisition de votre résidence principale
L’investissement locatif
Il se peut parfois que vous ne remplissiez pas tous les critères pour pouvoir bénéficier des avantages des dispositifs dédiés à la défiscalisation immobilière. Toutefois, rien ne vous empêche d‘investir pour louer, ce qui vous permet d’encaisser des loyers (vous permettant de rembourser le prêt en cours s’il y en a un) tout en vous constituant un patrimoine.
Ainsi, vous anticipez votre départ en retraite en vous assurant un complément de revenus lorsque le crédit sera totalement soldé. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter nos conseillers.
Investir dans l’immobilier en SCPI
La SCPI (société civile de placement immobilier), aussi appelée, « pierre papier » est devenue la nouvelle corde à l’arc de tout bon investisseur. Ce véhicule d’investissement composé uniquement d’actifs immobiliers permet d’investir dans une valeur sure, la pierre, tout en déboursant des sommes plus raisonnables qu’un investissement locatif classique.
Toutefois, les avantages sont les mêmes : l’investisseur perçoit les loyers qui correspondent au montant de sa quote-part. En investissant en SCPI, il délègue également toute la gestion de la location à un gestionnaire. Il s’agit d’un investissement sûr et rentable puisque le risque est réparti sur plusieurs investisseurs. Une solution qui a su convaincre de nombreux investisseurs.
Faire du crowdfunding immobilier
Dernier-né des placements immobiliers, le crowdfunding immobilier tire actuellement son épingle du jeu. Il s’agit, via des plateformes de financement participatif, d’acheter des parts du capital (private equity) ou d’obligations (prêts) pour une courte durée, généralement mois de 5 ans en échange d’un rendement attractif, compris entre 8 % et 12 %.
Concrètement, le but est donc de prêter de l’argent aux porteurs de projets immobiliers qui ont besoin de ces fonds. À l’image de la SCPI, ce type d’investissement permet de miser sur la pierre sans la question de la gestion du bien. Ce nouveau mode d’investissement est prisé, car très accessible et 100 % digitalisé. Il n’est toutefois pas sans risque, car le capital n’est pas toujours garanti.
Et si vous réduisiez votre impôt en choisissant les bons dispositifs ?
Denormandie, LMNP… Vous ne savez pas quel dispositif choisir ? Notre guide vous présente toutes les options pour investir intelligemment et alléger votre fiscalité dès cette année.
