Loi Borloo : un amortissement accéléré

La loi Borloo relative à l’investissement immobilier neuf, constituait une forme d’option du dispositif Robien recentré. Elle permettait d’amortir 65 % de la valeur d’un bien immobilier sur 15 ans, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire. À noter que la loi Borloo est toujours valable sur l’ancien.

Qu’est-ce que la loi Borloo neuf ?

La loi Borloo, relative à un investissement immobilier neuf est entrée en vigueur en 2006, est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière. Elle concerne des investissements réalisés entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 et s’adresse à des contribuables ayant opté pour le dispositif Robien recentré. Ces derniers s’engagent à louer leur bien à des personnes modestes en respectant des plafonds de loyers inférieurs à ceux appliqués dans le cadre de la loi de Robien recentré. En respectant ces conditions, ils pourront bénéficier d’un amortissement supplémentaire de 15 % ainsi que d’une déduction forfaitaire de 30 %. Le dispositif Borloo neuf proposait aussi un abattement fiscal sur les montants des loyers perçus. Cela permettait au propriétaire d’amortir les intérêts du prêt et des charges réelles du bien. Calculé à partir du prix d’achat du bien, le pourcentage des déductions était dégressif au fil des années :

  • 6 % pendant 7 ans
  • 4 % pendant 2 ans
  • 2,5 % pendant deux périodes de trois ans, et cela sur une période maximale de 15 ans

IMPORTANT

Le dispositif Borloo neuf a été supprimé depuis le 1er janvier 2010. Seuls les biens dont l’acte authentique est signé avant le 1er janvier 2010 et les constructions de logements ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010 peuvent encore bénéficier de ce dispositif. Les investissements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2010 peuvent aussi bénéficier de la loi Borloo neuf. En revanche, elle ne s’applique pas aux investissements ayant donné lieu à de simples contrats de réservation ou ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2010.

Quels avantages offrait la loi Borloo neuf ?

Un amortissement accéléré, voilà l’un des principaux avantages offerts par le dispositif Borloo neuf. L’ANIL, l’Agence Nationale d’Information sur le Logement décrit un amortissement comme « une charge déductible du revenu foncier imposable qui s’ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire ». Pour rappel, l’amortissement représente la perte de valeur d’un bien attribuable à l’usure du temps. Le dispositif Borloo neuf offrait un certain nombre d’avantages :

  • La possibilité de défiscaliser jusqu’à 65 % du prix du bien grâce au principe d’amortissement : 6 % du montant du logement pendant 7 ans puis 4 % les deux années suivantes. À la fin de ces 9 ans, le bien était amorti à 50 %, les investisseurs avaient alors la possibilité de poursuivre pour deux périodes de 3 ans à raison de 2,5 % par an. La période d’amortissement ne pouvait pas durer plus de 15 ans.
  • La possibilité d’amortir certains gros travaux
  • La possibilité de devenir propriétaire sans apport
  • La possibilité de préparer sa retraite
  • La possibilité de bénéficier d’une déduction fiscale spéciale de 30 % sur les loyers imposables pendant toute la durée de l’amortissement

Quelles étaient les conditions pour bénéficier de la loi Borloo neuf ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux qu’offre la loi Borloo neuf, les investisseurs devaient respecter quelques conditions :

  • Le bien devait se situer dans une zone urbaine en Métropole ou dans un département d’Outre-mer
  • Être contribuable français et imposé au moins à 14 %
  • Acheter un logement neuf
  • Respecter les plafonds de loyers
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires
  • Louer son bien pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale et non-meublé

Depuis le 1er janvier 2010, la loi Borloo neuf n’est plus valable. Cependant, les biens dont l’acte authentique ou la déclaration d’ouverture du chantier (pour les travaux de réhabilitation) ont été signés avant le 1er janvier 2010 peuvent encore bénéficier du dispositif Borloo. De même que les investissements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique ont été conclues avant le 1er janvier 2010.

La loi Borloo ancien encore en vigueur

Le dispositif Borloo dans l’ancien est encore en vigueur. Il concerne les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat, l’Anah, et dont la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Anah au plus tard le 1er février 2017. Il peut s’agir d’une convention à niveau de loyer intermédiaire, social ou très social.

Les avantages du borloo ancien

Ce dispositif offre au propriétaire une déduction forfaitaire spécifique de 30 % des loyers bruts s’il choisit le conventionnement intermédiaire et 45 % s’il opte pour le conventionnement « social » ou « très social ». Les investisseurs peuvent aussi profiter d’une subvention en cas de travaux versée par l’Anah : 30 % du coût des travaux en cas de convention intermédiaire et 70 % en cas de conventionnement « social » ou « très social ».

Les conditions d’éligibilité du Borloo ancien

Le dispositif Borloo ancien impose des conditions au propriétaire, mais aussi au locataire.

Pour le propriétaire :

Il doit s’agir d’une personne physique ou de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés comme les SCI par exemple. Dans le cadre de la convention avec l’Anah, le propriétaire s’engage à louer son bien non-meublé en qualité de résidence principale pour une période de 6 ans, et de 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés. Cette période peut être renouvelée par période 3 ans. Il s’engage aussi à respecter des plafonds de loyers définis par mètre carré et zone géographique chaque année. Voici les plafonds de loyers applicables en 2020 en €/m² :

Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Loyer « intermédiaire »17,4312,9510,449,079,07
Loyer « social »10,2610,268,498,496,62
Loyer « très social »9,379,377,257,255,98

Pour le locataire :

Il doit s’agir d’une personne physique ayant des revenus inférieurs aux plafonds définis dans le cadre de la convention Anah. Cette personne ne doit pas être un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire. Le titulaire du bail peut également être un organisme privé ou public, à partir du moment où l’occupant du logement remplit bien les conditions précédentes.

ATTENTION

Si le propriétaire ne tient pas ses engagements ou si le bien est cédé avant la fin de la période d’engagement, la déduction fiscale est remise en cause, sauf si le non-respect est dû à une invalidité, un licenciement ou un décès.

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