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Pourquoi le plafonnement de la hausse n’empêche-t-il pas la flambée des loyers ?

Publié le 20 Juil 2023

horloge Lecture de 3 min.

Thématique : Actualités

Rédigé par Maëva Floricourt

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Le 28 juin dernier, le Gouvernement a reconduit le plafonnement de l’IRL jusqu’à la fin du 1er trimestre 2024. En théorie jusqu’à cette date, les augmentations de loyers ne peuvent pas excéder 3,5 %. Dans certaines villes, en revanche et notamment dans les grandes métropoles, ce plafond reste à l’état de théorie puisque la hausse des loyers dépasse largement ce seuil. Comment est-ce possible ? Quels sont les facteurs qui entraînent malgré tout cette flambée des loyers ?

Ces propriétaires qui défient le plafonnement des loyers

La reconduction du plafonnement de l’IRL à 3,5 % n’a aucun effet sur le prix des loyers. C’est le constat de PriceHubble, le spécialiste de la data immobilière. Selon son étude, on constate qu’à une exception près, les loyers de certaines grandes métropoles dépassent l’indice fixé par décret, jusqu’à frôler les 7 % à Nice avec Paris, Brest et Bordeaux qui viennent compléter le podium.

Villes% d’augmentation des loyers charges comprises (pour un studio)
Lille4 %
Paris6,5 %
Strasbourg4,8 %
Brest6,2 %
Nantes4,2 %
Bordeaux6,2 %
Montpellier4 %
Nice6,6 %
Marseille4,6 %
Lyon3,3 %

Toutefois, cette augmentation impacte principalement les petites surfaces. Elle n’atteint donc pas à ce jour le reste du marché locatif. En revanche, à l’approche de la rentrée, ces chiffres ont de quoi bousculer les étudiants à la recherche de leur futur logement.

Le déséquilibre du ratio offre/demande locative a permis aux propriétaires d’augmenter considérablement le prix des loyers. Pourtant, le dispositif de plafonnement de l’IRL, mis en place initialement pour protéger le pouvoir d’achat des ménages, a été reconduit précisément pour éviter cette situation. Alors, quels sont les facteurs qui expliquent cette montée des prix ?

Les causes de cette transgression

PriceHubble avance 3 raisons à cette augmentation des loyers

  • Les propriétaires ne connaissent pas ou ignorent volontairement les règles en vigueur ;
  • Les bailleurs estiment que les loyers étaient sous-évalués ;
  • L’augmentation concerne principalement les charges de copropriété et non le loyer net.

Hormis l’idée d’une transgression volontaire, d’autres paramètres peuvent expliquer cette forte révision des loyers. Par exemple, la notion de sous-évaluation s’expliquerait par la présence de logements dont les loyers n’ont pas été révisés depuis plusieurs années ou qui ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique.

De plus, suite à l’envolée du coût de l’énergie, les charges de copropriété ont explosé ces dernières années. Pour rappel, l’IRL ne tient compte que du loyer hors charges. Ainsi, l’autre scénario probable serait que la flambée des loyers ne serait que le résultat de la hausse des charges de copropriété.

Autre argument : est-ce que cette hausse ne serait-t-elle pas un effet collatéral du plafonnement de l’IRL ? En effet, tous les loyers qui étaient jusque-là inférieurs au plafond sont finalement revus à la hausse. En limitant l’augmentation de l’IRL, le Gouvernement encouragerait ainsi les propriétaires à appliquer cette hausse maximale de 3,5 %, ce qui ne se serait pas nécessairement produit sans le dispositif.

Un « bouclier loyer » qui n’a pas empêché d’atteindre le seuil des 6 %

Pour rappel, l’un des arguments au renouvellement du bouclier était la crainte d’une hausse des loyers à hauteur de 6,13 %. Or, Nice, Bordeaux, Brest et Paris ont largement dépassé ce seuil pour la location de studios. Le scénario avancé par la gauche s’avère finalement conforme à la réalité. En effet, aucun des députés de gauche n’avait voté en faveur du texte. 

La raison ? Selon eux, le plafonnement à 3,5 % serait perçu comme une autorisation accordée aux propriétaires bailleurs pour appliquer de nouvelles hausses de loyers. Ils avaient, en revanche, plaidé pour un gel total de l’IRL, unique moyen, selon eux, de protéger le pouvoir d’achat des ménages.

La colocation, l’alternative en vogue face à la hausse des loyers

Force est de constater que le loyer pèse de plus en plus lourd dans le budget des ménages français. Selon le comparateur de prix HelloSafe, il représente 48 % du salaire moyen en Alpes-Maritimes et 45,8 % à Paris. Pour compenser cette charge, la colocation devient une alternative économique et tendance.

Si auparavant, cette forme d’habitation était principalement réservée aux étudiants, la cible est désormais différente. Les jeunes actifs à la recherche de rencontres, de partages d’expériences et surtout d’économies sont désormais friands de la colocation. En effet, celle-ci offre la possibilité d’accéder à des logements situés dans des villes où la demande locative est élevée, tout en proposant un budget plus abordable. 

D’ailleurs, les bailleurs sont désormais nombreux à intégrer des offres de coliving. Des jeunes actifs aux retraités, cette tendance séduit de plus en plus et bonus supplémentaire, il répond aussi aux nouvelles préoccupations environnementales. 

En cette période de fortes tensions sur le marché locatif, l’heure est définitivement à la recherche de solutions. Si l’habitat collectif est une réponse pour certains, elle ne suffira certainement pas à d’autres. Pour reprendre son souffle, le marché a besoin que le logement soit repositionné à sa juste place par les politiques et donc pleinement considéré comme un besoin primaire.

En résumé

  • Certaines grandes métropoles ont largement dépassé l’IRL plafonné à 3,5 % pour la location de studios selon l’étude de PriceHubble ;
  • Des villes comme Nice (6,6 %), Paris (6,5%), Brest (6,2 %) et Bordeaux (6,2 %) ont dépassé les 6 % d’augmentation ;
  • Selon PriceHubble, il y 3 raisons à ce constat : une méconnaissance ou une transgression volontaire des règles en vigueur, des loyers qui étaient sous-évalués depuis quelques années et l’explosion des charges de copropriété causée par la flambée des coûts de l’énergie ;
  • Le bouclier fiscal semble ne pas tenir ses promesses, comme l’avaient annoncé les députés de gauche qui ont voté contre le texte de reconduction du dispositif ;
  • Face à la flambée des loyers, la colocation est une alternative de plus en plus plébiscitée par les jeunes actifs.

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Maëva Floricourt

RÉDACTRICE WEB, SPÉCIALISÉE EN ÉCONOMIE, FINANCE ET GESTION DE PATRIMOINE

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