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Crédit immobilier : bientôt la fin du seuil des 35 % d’endettement ?

L’essentiel

• Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 vise à assouplir la règle des 35 % d’endettement.
• Le critère du reste à vivre deviendrait central pour évaluer les dossiers de crédit immobilier.
• 10 à 15 % des dossiers actuellement refusés pourraient être débloqués, comme ceux destinés à un projet de location.
• Le texte prévoit aussi d’intégrer un député et un sénateur au sein du HCSF.

Le reste à vivre, la solution pour obtenir un prêt en 2026 ?

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)¹ renforce les conditions d’emprunt immobilier en imposant aux banques deux conditions incontournables à appliquer à tous les dossiers. Le taux d’endettement est strictement plafonné à 35 % des revenus des emprunteurs et la durée maximale pour un emprunt immobilier est de 25 ans. Si les établissements bancaires peuvent tout de même déroger à cette règle, cette condition ne s’applique que pour 20 % des dossiers seulement et principalement en faveur des primo-accédants.

C’est précisément cette rigidité bancaire que veut corriger le député des Landes Lionel Causse, avec sa proposition de loi n° 2652², déposée le 14 avril dernier. Il offre ainsi l’opportunité aux banques de s’écarter du seuil des 35 % de taux d’endettement, à condition de démontrer l’absence de risque de surendettement. Dans cette analyse, le reste à vivre est pris en compte, soit la somme dont dispose un ménage après le paiement de toutes ses charges, mensualité du crédit comprise.

3,42 %

Les taux d’intérêt immobiliers moyens pratiqués en mai 2026 sur 20 ans (source Meilleurtaux)

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Quels changements pour les emprunteurs ?

Si le texte sur la fin du taux d’endettement à 35 % aboutit, plusieurs profils d’emprunteurs pourraient en bénéficier directement. Les ménages aux revenus élevés (les premiers concernés) pourraient voir leur dossier de financement finalement accepté, malgré un taux d’effort supérieur à 35 %, dès lors que leur niveau de vie restant le permet. De leur côté, les investisseurs locatifs, souvent pénalisés par le calcul actuel malgré des revenus locatifs importants, font également partie des grands gagnants de cette réforme.

Toutefois, cette proposition risque de nécessiter plusieurs ajustements. Les experts rappellent qu’une définition précise du reste à vivre devra être ajoutée au texte afin d’éviter des pratiques disparates entre les différents établissements bancaires. Pour mémoire, une précédente tentative portée par Lionel Causse en 2024 (proposition n° 2091) avait été retirée lors de son examen à l’Assemblée. Les étapes législatives du texte sont donc à suivre attentivement dans les mois prochains.

Pourquoi cette réforme du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) ?

Selon la Banque de France, la production de crédits pour le logement, hors renégociations, s’est élevée à 11,6 milliards € en février 2026³, contre 10,9 milliards en janvier. Cette timide amélioration ne suffit pas à effacer les blocages persistants pour obtenir un crédit immobilier. Les ménages essuyant un refus de financement pour un achat immobilier malgré de hauts revenus sont encore nombreux. La faute à qui ? Un ratio d’endettement jugé encore trop uniforme.

Comme souligné dans l’exposé pour justifier la proposition de loi : « deux emprunteurs présentant un taux d’effort identique peuvent disposer de niveaux de revenu résiduel très différents ». Selon Lionel Causse, sa réforme sur le taux d’endettement permettrait de débloquer 10 à 15 % des demandes de crédit immobilier actuellement refusées en France, alors même que les emprunteurs devraient être solvables.

Un texte qui va plus loin

Au-delà du critère du reste à vivre pour l’obtention d’un prêt immobilier, la réforme s’attaque également à la composition du HCSF elle-même. L’article 1er de la proposition de loi prévoit en effet de modifier l’article L. 631-2 du code monétaire et financier en y intégrant un député et un sénateur de plus au sein de l’instance. À la suite de quoi les membres du HCSF passeraient de huit à dix. Dans quel but ? Renforcer la légitimité démocratique des réformes et donner toutes ses chances au nouveau texte de Lionel Causse de voir le jour, malgré la menace de surendettement immobilier annoncée par la Banque centrale européenne⁴.

Ce nouveau texte pourrait être une étape décisive pour des milliers d’emprunteurs immobiliers. Il permettrait également de faciliter le retour des investisseurs particuliers dans le marché locatif en 2026.

Nos sources :

1. Haut Conseil de stabilité financière, Site officiel du HCSF – Décisions relatives au crédit immobilier ↩︎
2. Assemblée nationale, Proposition de loi n° 2652 visant à compléter les dispositions applicables au Haut Conseil de stabilité financière ↩︎
3. Banque de France, Statistiques mensuelles – Crédits aux particuliers (Stat Info) ↩︎
4. Banque centrale européenne (BCE), Avis officiels sur les législations nationales ↩︎