Pacte Dutreil : peut-on transmettre une activité de location meublée ?
Le pacte Dutreil est un dispositif mis en place par l’État, garantissant un abattement sur les droits de mutation dans le cadre de la transmission d’une entreprise. Si la réalisation de ce pacte est soumise à des conditions précises, certaines zones d’ombres persistent, notamment quant à son utilisation pour la transmission d’une activité de loueur en meublé professionnel. De récentes modifications ont été effectuées par l’administration fiscale avec des précisions apportées où elles semblaient nécessaires. Alors qu’en est-il pour la transmission de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) via le pacte Dutreil ?
Quels sont les avantages du Pacte Dutreil ?
La transmission d’entreprise est une opération complexe, pouvant être réalisée sous forme de donation, à titre gratuit ou à titre onéreux. Néanmoins, la réalisation d’une transmission n’est jamais à prendre à la légère. Nous vous conseillons notamment de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin de réaliser au mieux cette opération. La transmission d’une entreprise est également synonyme de fiscalité : céder ses parts ou ses titres équivaut potentiellement à réaliser des plus-values, imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Des réductions sont néanmoins envisageables dans certains cas avec l’application de dispositifs. Le pacte Dutreil en fait partie : il permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 75 % sur les droits de mutation sous réserve de respecter certaines conditions.
À savoir
Depuis la loi de finances pour 2024, les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, dont la location de locaux meublés à usage d’habitation, sont exclues du régime Dutreil (CGI, art. 787 B et 787 C).
Un abattement soumis à des conditions
Afin d’être éligible au dispositif pacte Dutreil, il était nécessaire pour donateur et donataire de respecter certaines conditions. Ils doivent notamment signer un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de 2 ans (sauf cas réputé acquis), puis, lors de la transmission, un engagement individuel de conservation de 4 ans, qui court à compter de l’expiration de l’engagement collectif. Ces titres doivent représenter 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote de l’entreprise dans le cas où celle-ci serait une société non cotée. Pour une société cotée, ces droits sont respectivement de 10 % et 20 %. L’engagement collectif est souscrit par un ou plusieurs associés ou actionnaires (dont le donateur peut faire partie). Il existe aussi des situations d’engagement collectif réputé acquis.
Malgré le respect de ces conditions, toutes les entreprises ne sont pas éligibles au pacte Dutreil. Il est nécessaire que la société ait une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale.
À savoir
Les holdings animatrices sont également concernées par ce dispositif. Des conditions plus restrictives sont néanmoins présentes quant à l’activité d’une holding afin de s’assurer que son activité fait partie de celles couvertes par le dispositif.
- En savoir plus sur la holding animatrice
Le cas de la location meublée professionnelle
L’activité de location meublée peut être non-professionnelle (la LMNP) ou professionnelle (LMP). L’activité est requalifiée automatiquement comme professionnelle dès lors que plus de 50 % des recettes du foyer fiscal sont issues de cette activité et que ces recettes liées à la location dépassent 23 000 € au cours d’une année civile.
La location meublée professionnelle est alors soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme l’indique le 5 bis de l’article 35 du code général des impôts. On peut ainsi en conclure que la LMP est considérée comme une activité professionnelle de nature commerciale.
Étant donné la considération de l’activité de loueur en meublé professionnel comme une activité à caractère commercial, il convient alors de s’interroger sur la possibilité d’effectuer une transmission de l’activité par l’intermédiaire du pacte Dutreil. Si les conditions relatives à l’application du dispositif sont respectées, un donateur peut-il transmettre son activité de LMP à un donataire ?
- En savoir plus sur la revente en LMNP
Le Pacte Dutreil est-il compatible avec la transmission du statut LMNP ?
L’administration fiscale a précisé en 2021 que les activités de gestion du patrimoine immobilier propre étaient exclues. Cette position a ensuite été confortée et sécurisée par la loi de finances pour 2024 et une mise à jour BOFiP en vigueur depuis le 30 mai 2024.
BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, paragraphe 15
Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).
Une liste détaillée des activités de gestion exclues du dispositif est ensuite dressée. Elle contient notamment les activités suivantes :
- Location de locaux meublés à usage d’habitation.
- Location de locaux nus, tout usage compris.
- Gestion du patrimoine mobilier par une société.
- Location d’établissements commerciaux ou industriels, meublés selon les besoins de production.
- Rénovation du patrimoine immobilier.
Si le doute persistait quant à l’éligibilité au pacte Dutreil de l’activité de location meublée professionnelle, ce doute a été levé par ces dernières indications : il est impossible de transmettre son activité de loueur en meublé professionnel par l’intermédiaire du pacte Dutreil.
Quelle application pour les pactes Dutreil signés après la loi de finances pour 2024 ?
Avant l’entrée en vigueur des règles issues de la loi de finances pour 2024, l’éligibilité d’une activité de location meublée au pacte Dutreil a fait l’objet d’incertitudes et de contentieux : selon les situations, la qualification de l’activité pouvait être discutée au regard de la notion d’activité « commerciale » au sens du dispositif.
La loi de finances pour 2024 a clarifié le champ du pacte Dutreil : sont désormais exclues les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, ce qui vise notamment la location de locaux meublés à usage d’habitation. Conséquence pratique : pour les transmissions (donations/successions) réalisées depuis l’entrée en vigueur de ces règles, la location meublée d’habitation (LMNP ou LMP) ne permet pas de bénéficier du pacte Dutreil, même si l’activité est fiscalement imposée dans la catégorie des BIC.
L’application du pacte Dutreil s’apprécie au regard des conditions légales en vigueur au moment de la transmission (donation ou succession) et de l’activité réellement exercée. En cas de doute (activité mixte, prestations para-hôtelières, structure de détention), une analyse est recommandée.
Le pacte Dutreil n’étant pas un dispositif autorisé par l’administration fiscale pour transmettre son activité, n’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine. Ces derniers seront les plus à même de vous guider pour préparer votre succession !