Quelles sont les obligations légales du propriétaire bailleur ?

En tant que contrat de location, le bail d’un logement doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties au moment de l’état des lieux d’entrée. Un bail doit comporter des clauses obligatoires, tout en pouvant ajouter certaines mentions supplémentaires, mais en revanche, il est formellement interdit d’y mentionner certains éléments.

Tout bail concernant l’occupation d’un logement en tant que résidence principale doit être rédigé à partir d’un format type, depuis le 1er août 2015. Dans le modèle de bail réglementé, on y trouve les mentions légales obligatoires suivantes :

• Les coordonnées du locataire, du propriétaire et du bailleur ;
• Date d’entrée dans le logement ;
• Durée du bail (minimale de 3 ans en location nue) ;
• Description du logement comprenant les caves, garages, etc. (nombre de pièces, superficie, etc.) ;
• Le listing des équipements technologiques ;
• Le détail des parties communes dans le cas d’un logement en copropriété ;
• L’usage du logement (habitation seule ou habitation + occupation professionnelle) ;
• Le montant du loyer, mentionnant aussi sa révision chaque année ;
• La date et le montant du dernier versement de loyer effectué par l’ancien locataire ;
• Si le propriétaire demande un dépôt de garantie, son montant doit être précisé ;
• Les travaux effectués entre les deux locations et leur coût.

À savoir

Si le propriétaire fait appel à un gestionnaire de location, le bail doit indiquer les 3 premiers paragraphes de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 précisant les mentions légales ainsi que les honoraires du mandataire.

• Tout savoir sur la gestion locative

Le DDT (dossier de diagnostic technique) est un document obligatoire pour la mise en location d’un logement. Ce dernier doit être annexé au bail et comprend également le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Présentés lors des visites du logement, les diagnostics permettent aux candidats à la location de connaître les caractéristiques techniques du bien avant d’y habiter, comme la performance énergétique, la présence ou non d’amiante et de plomb, de termites, l’état des installations électriques et gaz. Le diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel habilité et le coût de l’intervention est à la charge du propriétaire. Selon les évaluations techniques, la validité du diagnostic immobilier varie de 6 mois à 10 ans.

Le propriétaire bailleur est tenu par la loi de louer un logement décent à son locataire. C’est-à-dire que celui-ci doit répondre aux normes électriques et énergétiques depuis peu et ne doit pas présenter de danger pour la santé de son occupant (comme la présence d’humidité ou de la moisissure à l’intérieur par exemple). 

La sécurité et le confort du locataire sont les grands fondamentaux pour juger de la conformité d’une location. Le raccordement à l’eau, mais aussi le système de ventilation depuis peu et enfin, les performances énergétiques du logement, entrent dans les critères de décence d’une location. Si le locataire se retourne contre le propriétaire lorsque les conformités de location ne sont pas respectées, ce dernier peut être interdit de louer.

Le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation pour pouvoir occuper le logement. Mais ce n’est pas le seul à devoir répondre d’une couverture légale en cas d’accident. En effet, le propriétaire d’un logement en location doit obligatoirement détenir une assurance propriétaire-non occupant lorsque le bien loué se situe dans une copropriété. La loi Alur de 2014 impose la souscription d’une PNO aux propriétaires de logements locatifs en copropriété pour prévenir des sinistres causés par son logement en son absence (dégât des eaux, incendie, etc.) La PNO est obligatoire, quelle que soit la situation du logement, que ce dernier soit occupé par un locataire ou qu’il soit vide.

Lorsque le logement locatif présente des travaux ou des équipements à remplacer, selon la nature et l’ampleur des pièces endommagées, ce n’est pas toujours au propriétaire d’intervenir.
Pour les travaux conséquents comme la remise à neuf des sols, changer la tuyauterie endommagée, ou encore remettre aux normes le tableau électrique, c’est au propriétaire de prendre en charge la facture. En revanche, le locataire sera responsable d’un changement de robinetterie endommagée, de l’entretien de la chaudière annuel et de toutes les petites réparations dans le logement (de type changer un carreau de carrelage ou un carreau de fenêtre brisé).

Comme pour un propriétaire occupant, en tant que bailleur, ce dernier se doit de respecter le règlement de copropriété et de le faire appliquer à son locataire. La répartition des charges entre les copropriétaires, la jouissance des parties communes et les règles qui les régissent doivent être appliquées. Le propriétaire est responsable des agissements de son locataire en cas de non respect des règles de copropriété. Il devra le lui rappeler lorsque ce n’est pas le cas et intervenir en cas de plainte du voisinage ou du syndic de copropriété.

Concernant le paiement des charges de copropriété, une partie est attribuée au locataire (charges courantes de consommation énergétique) et une autre partie revient au propriétaire (appel de fonds pour des travaux d’entretien ou de réfection).

Le propriétaire doit garantir au locataire une jouissance paisible de son logement. En d’autres termes, le propriétaire se doit de ne causer aucun trouble à son locataire tout au long du bail de location, tel que s’introduire dans le logement sans son autorisation, laisser le logement insalubre (humidité, nuisibles), etc. Cette obligation va de pair avec la garantie d’un logement décent.

Lorsque le locataire réclame une ou plusieurs quittances de loyer, attestant qu’il a bien réglé son dû, le bailleur doit obligatoirement lui faire parvenir. Les quittances de loyer peuvent être envoyées par courrier postal ou par mail. Elles doivent contenir le détail des montants versés par le locataire pour le loyer, en séparant celui des charges et indiquer la date du règlement. L’envoi systématique des quittances de loyer n’est pas obligatoire.