Limitation du PTZ : un coup dur pour qui ?

Publié le 12 Juin 2023

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Maëva Floricourt

Thématique : Actualités

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Augmentation des taux d’intérêt, flambée des prix des matériaux, le contexte économique était déjà tendu sur le marché de la construction de maisons individuelles. Coup fatal supplémentaire : la limitation du PTZ. En effet, le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’en mai 2027, mais resserre drastiquement son champ d’application. Même s’il a été moins sollicité ces dernières années, le PTZ a tout de même participé à plus de 63 000 financements en 2022. Alors, qui sont les premiers concernés par cette limitation du PTZ ? Annonce-t-elle le gros coût d‘arrêt des constructions individuelles ?


Prolongement et limitation du PTZ : rappel


Le PTZ qui devait initialement se terminer fin 2023 continue finalement sa course jusqu’en 2027. Bonne nouvelle en apparence, mais c’est sans compter sur son nouveau champ d’application qui sera recentré sur le logement collectif et non plus sur le logement individuel en zone tendue.

Focus sur le logement collectif en zone tendue

Le PTZ sera également accessible dans l’ancien, mais à condition que des travaux de rénovation soient réalisés. Cela signifie que les ménages qui utilisent actuellement le PTZ pour la construction de leur maison ne seront plus éligibles, en particulier dans les zones périphériques des villes.

Ces nouvelles modalités devraient entrer en application à partir du 1er janvier 2024, ce qui ne devrait pas inquiéter les porteurs de projets de construction déjà en cours. Mais, qu’en est-il des autres ? Le Gouvernement n’a, en revanche, pas précisé si d’autres aspects du PTZ allaient subir des modifications. À noter que le PTZ est aujourd’hui accessible uniquement aux ménages remplissant certaines conditions de revenus, lesquelles varient selon la zone géographique de leur lieu de résidence.

PTZ : un soutien financier important depuis plus de 20 ans

Pour rappel, le PTZ couvre jusqu’à 40 % du coût total d’un projet immobilier, incluant le prix d’achat du bien, les éventuels travaux et les frais d’agence immobilière. Actuellement, il profite principalement aux ménages qui ont des revenus modestes ou intermédiaires, leur permettant, ainsi, d’accéder à la propriété immobilière avec un soutien financier important et des conditions de remboursement plus souples.

Les projets neufs : les premiers en ligne de mire

Les dernières données officielles de la SGFGAS, Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété, permettent de mettre en exergue les perdants de cette future limitation.

Tout d’abord, 78 % des accords de PTZ en 2022 concernaient des projets dans le neuf et 51 % de ces accords se rapportaient aux logements individuels. Avec les nouvelles restrictions, c’est donc près de 33 000 ménages qui se verront désormais privés de cette aide. De quoi inquiéter les professionnels du secteur et les porteurs de projets, compte tenu de l’état actuel du marché des maisons individuelles.

Le chiffre clé

78 %

Accords de PTZ en 2022 pour les projets dans le neuf

Le chiffre clé

51 %

Accords de PTZ en 2022 pour les projets dans le neuf pour des logements individuels

Les ménages jeunes et modestes : les deux catégories les plus impactées

C’est en toute logique que les ménages modestes sont les premiers à subir cette limitation du PTZ. Rappelons-le, ce dispositif a été initialement mis en place pour leur permettre d’accéder à la propriété. Il est également question des ménages jeunes, car 48 % des prêts à taux zéro ont été octroyés à des ménages de 26 à 35 ans en 2022, toujours selon les chiffres de la SGFGAS.

Les projets en zones rurales ou faiblement tendues sont aussi visés

Autre constat : les emplacements des logements neufs construits avec l’aide du PTZ sont pour la plupart situés en zone peu tendues. Les chiffres de la SGFGAS montrent que :

  • 35 % des logements individuels sont construits en zone C ;
  • 16 % en zone B2 ;
  • 25 % en zone B1 ;
  • 23 % en zone A ;

À savoir

Les zones A et B1 sont considérées comme étant tendues. En d’autres termes, avec ces futures limitations, les constructions neuves sur les zones peu tendues (C et B2) ne pourront plus bénéficier du PTZ soit plus de la moitié des projets recensés en 2022.

Il est donc clair que ce sont principalement les ménages qui prévoyaient de faire construire leur maison dans des zones rurales ou peu tendues qui seront les premiers touchés par les restrictions à venir sur le PTZ.
Des mesures qui peuvent encore bouger

Fin du Pinel, limitation du PTZ, douche froide pour le monde de l’immobilier en ce mois de juin. La crise du logement perdure et les annonces du Gouvernement étaient attendues avec beaucoup d’impatience.

« Je prends ces annonces comme une bonne première étape. La Première ministre donne le cap, la vision, maintenant il y a des détails, des curseurs qu’il faut bouger. »

Mickael Nogal, co-animateur du Conseil national de la refondation sur le logement sur BFM Business

Selon Mickael Nogal, l’exclusion des maisons individuelles du prêt à taux zéro est un critère qui peut encore bouger. Il est vrai que tous les détails du PTZ ne sont pas encore totalement arrêtés.

Favoriser le logement collectif dans les quartiers les plus prisés

Pour le Gouvernement, supprimer les logements neufs dans le champ d’application du prêt à taux zéro est un moyen de favoriser l’achat de logements collectifs dans les quartiers les plus prisés. Cette stratégie n’est pas nouvelle, car les conditions du PTZ étaient déjà différenciées. Elles permettaient de financer :

  • Jusqu’à 40 % du coût total d’un projet dans une zone tendue,
  • Et 20 % dans une zone détendue.

Avec l’augmentation constante des prix dans le neuf, ce recentrage du prêt à taux zéro sur les logements collectifs neufs en zones tendues peut sembler contradictoire. Mais, alors, quelle est la logique qui a conduit le Gouvernement à prendre cette décision ?

Tout d’abord, la hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers. En effet, plus les taux montent et plus le coût du PTZ augmente, puisque la différence lui incombe.

Deuxième raison : la maison individuelle n’est pas la meilleure élève en termes de réduction de CO2. Le foisonnement des pavillons a eu pour conséquence une augmentation de l’artificialisation des sols. Il incite également les propriétaires à investir dans une voiture, achat qu’ils ne feraient pas forcément en vivant dans une zone desservie par des transports en commun. Des arguments qui se justifient certes, mais qui ne satisfont pas les primo-accédants ou les ménages modestes qui sont les premiers impactés par cette limitation du PTZ.

En résumé

  • Le PTZ est prolongé, mais son champ d’application se limite aux logements collectifs en zone tendue ;
  • Les ménages modestes et jeunes sont les premiers concernés par la suppression du PTZ des projets de construction dans le neuf ;
  • Tous les détails du nouveau PTZ n’ont pas encore totalement été arrêtés ;
  • La hausse des taux d’intérêt de ces 18 derniers mois et l’impact des maisons individuelles sur le bilan carbone du pays ont participé à cette prise de décision du Gouvernement.

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Maëva Floricourt

RÉDACTRICE WEB, SPÉCIALISÉE EN ÉCONOMIE, FINANCE ET GESTION DE PATRIMOINE

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