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Foncière de l’État : cette nouvelle loi pour gérer le patrimoine immobilier public

L’essentiel

• Le Parlement a adopté la proposition de loi pour la création d’une foncière de l’État.
• L’AGILE deviendra l’EPIC d’ici le 1er janvier 2027 et sera en charge de la gestion de la foncière de l’État.
• Le parc immobilier concerné représente 96 millions de m².
• La remise à niveau énergétique et réglementaire du parc public se chiffre entre 140 et 150 milliards € d’ici 2050.

À quoi va servir la foncière publique ?

Après avoir essuyé un refus du Conseil constitutionnel lors de la loi de finances pour 2025, la foncière de l’État vient d’être adoptée au Parlement le 21 juillet 2026. 276 voix pour, contre 86 voix réfractaires, ont eu raison de cette nouvelle réforme immobilière¹ qui vise à gérer l’immobilier de l’État. Comment ? En dissociant le détenteur du bâti de son utilisateur. Ainsi, cette proposition de loi crée une foncière de l’État sous forme d’établissement public industriel et commercial (EPIC), à laquelle les biens immobiliers seront transférés. Ils pourront ensuite être remis à sa disposition par un bail immobilier. En contrepartie, le Gouvernement de son côté devra verser des loyers à sa propre foncière. En séparant l’État propriétaire de l’État occupant, le Gouvernement veut faciliter la gestion de son patrimoine immobilier, en passant par la location, la vente ou l’achat de biens dont il dispose.

Quels types de biens sont concernés ?

La nouvelle foncière de l’État concerne des locaux administratifs, des bureaux et des logements en casernes destinés aux pompiers, aux policiers ou encore aux gendarmes. Le parc de l’État se compose à lui seul de 23 millions de m² de bureaux, représentant pas moins de 192 550 de bâtiments.

96 millions de m²

L’étendue du parc immobilier détenu par l’État en 2026.

À savoir

L’Agence de gestion de l’immobilier de l’État (AGILE), société anonyme créée en 2021, va devenir l’Établissement public immobilier et foncier de l’État (EPIC), sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel et de la promulgation de la loi. La transformation doit avoir lieu le 1er janvier 2027.

Quelles seront les missions de cette foncière d’État ?

L’EPIC sera encadré dans un premier temps par un préfigurateur (dans l’attente de la désignation d’un directeur général), lequel aura pour mission de superviser les actions suivantes :

• L’entretien du parc immobilier avec une vision énergétique (rénovation, gestion, entretien courant) ;
• Le logement des occupants des administrations centrales, des collectivités territoriales, des établissements publics et des organismes publics ou privés ;
• L’achat et la valorisation des biens immobiliers ;
• La vente des biens, sans rompre la continuité du service public.

L’établissement pourra mettre en place des filiales et prendre des participations dans des sociétés, des groupements ou des organismes, qui resteront sous le contrôle de l’État. Un plafond a toutefois été inscrit dans cet amendement² : la part détenue par des acteurs privés dans l’ensemble des sociétés contrôlées par l’EPIC ne pourra pas dépasser 30 % du capital consolidé du groupe.

Si le Gouvernement a initié la proposition de loi sur le foncier de l’État, c’est pour donner un second souffle à son parc immobilier vieillissant, mais également pour alléger les dépenses publiques. La Cour des comptes³ pointait du doigt le caractère vétuste d’un grand nombre de logements appartenant au Gouvernement, lié à un manque d’investissement sur le parc. La facture pour mettre à jour ses bâtiments d’un point de vue énergétique, mais également en matière d’accessibilité et de désamiantage s’élèverait à 150 milliards € d’ici 2050.

9 milliards €

Le montant annuel des dépenses allouées à la gestion du parc immobilier public

La foncière d’État, une opportunité à saisir pour les particuliers ?

Les premières opérations immobilières sous ce modèle ne seront pas mises en place avant un an. À ce jour, les cessions de biens se poursuivent toujours selon le modèle existant. La vente d’immeubles publics peut prendre trois formes :

• Un appel d’offres ;
• Une adjudication ;
• Une cession amiable.

Tous les biens publics disponibles à la vente sont répertoriés sur le site internet des cessions immobilières de l’État⁴, qu’il s’agisse de bureaux, de logements, de terrains, de bâtiments techniques, biens atypiques.

Mais il n’est pas nécessaire pour les particuliers d’attendre la foncière pour acquérir un bien vendu par l’État. En effet, les ventes de son patrimoine à céder sont ouvertes à tous. Ce qui va changer avec la nouvelle proposition de loi, c’est le volume de biens publics à vendre. La Direction de l’immobilier de l’État recensait 660 biens programmés à la vente pour 260 millions € de transactions attendues en 2025. La création de la foncière d’État devrait mécaniquement élargir les opportunités immobilières pour les particuliers, puisque l’État entend réduire son parc immobilier d’un quart d’ici 2032. Pour vous tenir à jour, vous pouvez dès maintenant vous inscrire aux alertes du site des cessions et profiter de la sortie des ventes avant les autres.