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PLF 2026 : le statut de bailleur privé adopté en première lecture par les députés

L’essentiel

• Les députés ont adopté en première lecture le 14 novembre 2025 le nouveau statut de bailleur privé pour la location nue à loyers encadrés. 
• Le dispositif permet un amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 % pour le neuf et de 3 % à 4 % pour l’ancien rénové, selon le niveau de loyer.
• L’amortissement est plafonné à 80 % de la valeur du bien, 8 000 € par an et deux logements maximum par bailleur. 
• Le statut s’appliquerait aux mises en location nues réalisées entre 2026 et 2028.

Quelles sont les grandes lignes du futur statut de bailleur privé ?

Pour un particulier, l’idée de ce statut de bailleur privé est de pouvoir amortir fiscalement une partie du prix du bien en échange de loyers conventionnés et d’un bail de longue durée. Le dispositif viserait les mises en location réalisées de 2026 à 2028. Le bien devrait être loué au moins 12 ans à un locataire sans lien de parenté, avec un loyer environ 15 % inférieur au marché local.

Le cœur du mécanisme repose sur un amortissement annuel plafonné à 80 % de la valeur du bien et à 8 000 € de déduction par an pour deux logements au maximum. À noter que la déductibilité de l’amortissement s’applique uniquement sur les revenus fonciers. Les taux, quant à eux, dépendent du type de bien et du niveau de loyer pratiqué.

Type de bien	Taux d’amortissement annuel
Neuf, loyer intermédiaire	3,5 %
Neuf, loyer social	4,5 %
Neuf, loyer très social	5,5 %
Ancien rénové*, loyer intermédiaire	3 %
Ancien rénové*, loyer social	3,5 %
Ancien rénové*, loyer très social	4 %

* Ancien rénové : travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.

Pour Valérie Létard, députée et ex-ministre du Logement, le compromis voté à l’Assemblée se situe « à mi-chemin » entre l’amendement minimaliste du gouvernement et le rapport parlementaire Daubresse-Cosson. Pour rappel, ce rapport prévoyait un taux d’amortissement de 5 % pour le neuf et de 4 % pour l’ancien, à condition de réaliser des travaux à hauteur de 15 % de la valeur du bien.

À savoir

Pour être éligible au statut de bailleur privé, les loyers et les ressources des locataires devront s’aligner sur les plafonds en vigueur pour les logements conventionnés.

Comment préparer son projet de bailleur privé ?

L’enjeu est désormais de vérifier si le statut de bailleur privé s’intègre harmonieusement dans son patrimoine : niveau d’imposition, capacité d’endettement, horizon de détention et objectifs de transmission. Pour y parvenir, un accompagnement en gestion de patrimoine aide à transformer ce nouveau cadre fiscal en véritable stratégie d’investissement, notamment par la réalisation de simulations comparant ce nouveau régime au micro-foncier, au LMNP ou à la détention classique. Autrement dit, la clé pour réussir son projet de bailleur privé implique avant tout de sécuriser son montage juridique, financier et fiscal grâce à l’expertise d’un professionnel du secteur.

À savoir

Un autre sous-amendement voté vient également encadrer les avantages de la location meublée, en instaurant un taux unique d’amortissement de 2 % pour les propriétaires soumis au régime d’imposition réel (LMNP).