Est-il possible de revendre son appartement ou sa maison avant 5 ans ?

À en croire les analyses communes d’experts en immobilier, revendre son logement avant un délai de 5 ans exposerait à bien des déconvenues. Nous vous expliquons pourquoi.

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Revendre avant 5 ans, est-ce rentable ?

Si le cadre réglementaire en vigueur ne vous contraint aucunement sur votre volonté à revendre votre logement à telle ou telle date, surement devez-vous néanmoins être conscient qu’un délai minimal peut vous exposer à certaines conséquences tarifaires non négligeables pour votre portefeuille. En effet, remettre sur le marché votre bien acquis il y a moins de 5 ans vous empêche en premier lieu de vous y retrouver financièrement en amortissant et compensant les frais honorés lors de l’achat. Nous penserons ainsi aisément en priorité aux frais d’agence (3 % à 10 % du prix) ou aux charges notariales élevées que vous avez du assumer. Elles s’estiment à des fourchettes entre 2 % et 3 % de la facture globale dans l’ancien, et de 7 % à 8 % dans le neuf.

Et ce, sans lister également toutes les autres dépenses auxquelles votre statut de propriétaire vous a assujetti : frais de gestion, de dossier et intérêts de votre crédit immobilier, montant de l’assurance de prêt, charges de copropriété, taxe d’habitation ou redevance télévisée, taxe foncière, … Ainsi, il est souvent énoncé qu’une revente devient rentable lorsque l’on a remboursé un montant suffisant pour pouvoir récupérer son apport de départ.

À savoir

Qu’importe le moment où vous décidez de revendre, vous serez exonéré(e) de la taxe sur les plus-values immobilières si votre logement représente votre résidence principale.

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Les frais d’une revente anticipée

Lors de la revente prématurée d’un bien, plusieurs frais vont intervenir. Il est fondamental pour vous de les identifier afin que vous sachiez si votre initiative s’est finalement révélée rentable pour vous. Vous devez ainsi considérer :

• La commission de l’agent immobilier si vous faîtes appel à un professionnel pour la revente
• Les dépenses liées à l’établissement de tous les diagnostics techniques nécessaires, que vous devrez fournir à votre futur acquéreur (amiante, électricité, gaz, performance énergétique, plomb, …)
• Dans le cas où vous auriez pu acquérir votre bien via une garantie hypothécaire, il faudra que celle-ci soit levée avec pénalités financières
• L’éventuelle taxe sur les plus-values immobilières si vous revendez votre logement en résidence secondaire avec un bénéfice de 50 000 € voire plus
• Les frais de mutation de copropriété pouvant s’échelonner à ce jour de 160 € à 600 €
• Le paiement de la TVA dans le cadre d’un logement en VEFA vendu moins de 5 ans après son achèvement

Les spécificités du crédit

Dans le cas où vous auriez contracté un prêt immobilier pour acquérir votre bien, si la revente se révèle prématurée il est certain que vous n’aurez pas remboursé l’intégralité de votre crédit et que la somme que vous récupèrerez du futur acquéreur vous servira à solder votre prêt. Il vous sera donc vivement conseillé de revendre à un prix supérieur à celui d’acquisition pour ne pas perdre d’argent sur votre investissement originel.

Songez bien également aux intérêts de remboursement anticipé (IRA) éventuellement pratiqués par votre banque prêteuse et qui pourraient vous faire rapidement pâlir, même s’ils se révèlent légalement plafonnés. Ils ne peuvent dépasser la somme de 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital devant être encore honoré.

À savoir

Les intérêts de remboursement anticipé sont une valeur négociable, n’hésitez pas à les re-discuter. Et n’oubliez pas qu’ils tombent sous le coup de l‘exonération dans le cas où la revente fait suite à des conséquences fortes et impromptues : décès de l’un des emprunteurs, mutation professionnelle, perte forcée d’activité.

• À lire sur ce sujet : acheter avant de vendre sans prêt-relais

Exemple de revente avant 5 ans

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la somme mensuelle que vous honorez auprès de votre établissement bancaire pour le rembourser comprend une part du capital que vous lui devez mais également une part des intérêts d’emprunt. Il faut savoir que lors des premières années de détention de votre crédit, cette seconde part se révèle bien plus prépondérante que la première. Pourquoi ? Car les intérêts d’emprunt sont calculés selon le taux de votre prêt mais également en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser. Ainsi, en toute logique, la valeur de ce dernier étant nettement plus importante au début puisque vous venez à peine de commencer à rembourser, celle des intérêts par corrélation l’est toute autant. Ils occupent une place majeure dans vos premières mensualités.

À savoir

Plus votre crédit immobilier sera souscrit pour une durée étendue (20 ou 25 ans), plus les intérêts appliqués se révèleront importants. Ainsi, dit autrement, plus le délai de détention de votre prêt sera long, plus ce dernier vous coutera cher.

Pour plus de clarté, regardons cela de plus près via quelques exemples pour une mensualité de remboursement de 1 000 €.

Sur 15 ans, avec un taux d’intérêt de 3,05 %, l’emprunteur peut financer un capital d’environ 144 300 €.

• Au bout de 3 ans (durant la troisième année), le capital amorti s’élève à 8 189,96 €, les intérêts versés à 3 810,04 €, soit 12 159,88 € d’intérêts cumulés, pour un capital restant dû d’environ 119 768,51 €.
• Au bout de 6 ans, le capital amorti sur l’année atteint 8 973,66 €, les intérêts 3 026,34 € (soit 22 038,51 € d’intérêts cumulés), pour un capital restant dû d’environ 93 580,75 €.
• Au bout de 10 ans, le capital amorti sur l’année est de 10 136,46 €, les intérêts de 1 863,54 € (soit 31 281,15 € d’intérêts cumulés), pour un capital restant dû d’environ 54 724,87 €.

Sur 25 ans, avec un taux d’intérêt de 3,22 %, la même mensualité de 1 000 € permet d’emprunter environ 205 900 €.

• Au bout de 3 ans, le capital amorti sur l’année est de 5 812,90 €, les intérêts versés de 6 187,10 €, soit 19 107,33 € d’intérêts cumulés, pour un capital restant dû d’environ 188 488,89 €.
• Au bout de 6 ans, le capital amorti atteint 6 401,62 €, les intérêts 5 598,38 € (soit 36 503,81 € d’intérêts cumulés), pour un capital restant dû d’environ 169 835,45 €.
• Au bout de 10 ans, le capital amorti sur l’année est de 7 280,34 €, les intérêts de 4 719,66 € (soit 56 735,84 € d’intérêts cumulés), pour un capital restant dû d’environ 141 992,97 €.