Quelles étaient les conditions d’éligibilité à la loi Pinel Plus ?
Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel Plus, il était obligatoire de remplir certaines conditions. Logement, investisseur, plafonds, critères environnementaux… Tout savoir.
La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025
Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, telle que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Je défiscalise avec la loi DenormandieQui pouvait investir en Pinel Plus ?
Pour profiter du dispositif Pinel Plus, l’investisseur devait respecter 5 principes fondamentaux :
- Le bailleur devait être majeur ;
- Le bailleur devait être imposé en France ;
- Le bailleur devait être solvable ;
- Le bailleur devait respecter le plafond d’investissement autorisé ;
- Le bailleur devait respecter la limite d’achat de deux biens par an.
Les plafonds d’investissement
Dans le cadre du dispositif Pinel Plus, la réduction d’impôt pour chaque propriétaire était limitée à deux logements maximum par an, dans la double limite de 300 000 €, assortie d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable. Il était aussi important de comprendre que l’investissement en Pinel relevait d’une niche fiscale. Les niches fiscales étaient plafonnées à 10 000 € par an et par contribuable en France métropolitaine (18 000 € en Outre-mer). Si la réduction d’impôt était supérieure aux 10 000 € plafonnés par l’État, la différence était reportée au montant de base sans plafonnement.
Les conditions du logement à respecter
Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel Plus, un logement devait répondre à plusieurs conditions. D’abord, concernant la typologie et la surface habitable du logement. Ensuite, il était désormais soumis à une nouvelle réglementation environnementale. Autrement dit, il devait répondre aux dernières normes énergétiques et justifier d’une classification décente sur le DPE.
Les biens éligibles à l’investissement
Tout d’abord, pour être éligible au dispositif Pinel Plus, un logement devait être acquis neuf ou en VEFA dans l’une des zones tendues du territoire : A bis, A et B1, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Les nouveaux critères de confort et environnementaux de la loi Pinel Plus
Pour répondre à l’urgence climatique et dans la perspective d’une durabilité de la construction, des conditions supplémentaires avaient été ajoutées à celles du dispositif Pinel classique :
- Les biens acquis neufs avant 2023 devaient respecter le niveau de performance RE2020 dès 2025 ;
- Les biens acquis neufs en 2024 devaient respecter le niveau de performance RE2020 et justifier d’un DPE classé A ;
- Les biens acquis en 2023 ou 2024 nécessitant des travaux de réhabilitation devaient justifier d’un DPE classé B ;
- Les biens acquis neufs en 2023 ou 2024 dont le permis de construire avait été déposé avant le 1er janvier 2022 devaient justifier d’un DPE classé A et respecter les critères environnementaux du label d’État E+C.
Un logement Pinel Plus devait aussi présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis : une surface habitable minimale de 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, et 96 m2 pour un T5.
Enfin, le logement devait obligatoirement comprendre 2 orientations différentes pour les T3 et plus. Enfin, il devait présenter un espace extérieur privatif d’une surface minimale de :
- T1 et T2 : 3m2 ;
- T3 : 5m2 ;
- T4 : 7m2 ;
- T5 : 9m2.
Les conditions de location du bien Pinel Plus
Pourquoi mettre en place des plafonds ? Cette mesure permettait de lutter contre des loyers trop élevés, ce qui aurait exclu d’office une grande partie de la population. Ce plafonnement permettait donc de limiter les excès dans certaines zones géographiques très prisées des locataires, par exemple, Paris et sa région. Cela rendait accessible la location d’un logement décent à tous, même aux ménages aux revenus modestes.
Les plafonds de ressources
Pour savoir si un potentiel locataire pouvait accéder à un bien immobilier en Pinel, il était nécessaire de comparer ses revenus fiscaux de référence des années N-2, ou N-1 s’ils étaient plus avantageux, avec les plafonds établis.
Sachez que les revenus des locataires pouvaient évoluer après la signature du bail sans que cela ne remette en cause le dispositif pour le propriétaire bailleur.
Voici les plafonds de ressources que le locataire était tenu de respecter pour entrer dans les cases du Pinel Plus en 2026 :
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) | |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Les plafonds de loyer
Les plafonds de loyer étaient mis en place pour réguler et encadrer la mise en location des biens dans le cadre du dispositif Pinel Plus. Cela permettait au plus grand nombre d’avoir accès à un logement neuf. Les plafonds de loyer varient selon les zones géographiques et sont calculés par mètre carré. Voici les plafonds de loyer fixés pour l’année 2026 :
| Zones | A Bis | A | B1 | B2 | C |
| Prix au m² | 19,71 € | 14,64 € | 11,80 € | 10,26 € | 10,26 € |