L’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières étendu

Publié le 29 Oct 2020

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Augustin Bertucat

Thématique : Patrimoine

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Une série d’amendements, adoptés dans le cadre du projet de loi de finances pour 2021, vient élargir la zone d’application de l’abattement exceptionnel sur les plus-values issues de ventes de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou de terrains. Cette démarche vise à relancer le secteur du bâtiment en créant un choc d’offre foncière. Explications.

L’abattement exceptionnel sur les cessions : 70 à 85 % de la plus-value nette imposable

Alors que l’abattement exceptionnel sur les cessions de terrains situés en zone tendue arrive à échéance, les parlementaires de la commission des finances ont adopté, le 6 octobre dernier, une série d’amendements relançant cette incitation fiscale. Le principe est simple et se calque sur le modèle existant : inciter les particuliers à vendre une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain en échange d’un avantage fiscal conséquent. « Cet élargissement permettra de créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement mais aussi de contribuer à l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols visé par le gouvernement », explique la députée Sylvia Pinel. Si elle est adoptée dans le texte définitif de la loi de finances pour 2021, cette mesure incitative pourrait bénéficier à de nombreux propriétaires.

Pour rappel, cette « carotte fiscale » existe déjà, mais ne concerne jusqu’à présent que les villes où le marché de l’immobilier est très tendu (zone A et A bis). Elle permet aux propriétaires d’obtenir un abattement exceptionnel de 70 % sur les plus-values immobilières réalisées sur les ventes, à condition que le bien immobilier soit cédé à un promoteur qui s’engage à réaliser “un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition” (Bulletin officiel des finances publiques).

À noter

L’avantage fiscal s’élève à 85 % si le promoteur s’engage à “réaliser et à achever majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires”.

Extension aux communes de taille moyenne

Parmi les amendements votés, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2021 : l’extension du bénéfice de l’abattement exceptionnel. Le mécanisme concerne donc dorénavant les cessions dans les métropoles et villes moyennes situées en zones B1 et B2. Parmi les communes concernées, on retrouve Bordeaux, Toulouse, Metz ou encore Nancy. La liste complète des villes est établie par arrêté. Il s’agit d’une incitation fiscale supplémentaire destinée à débloquer le secteur immobilier en manque de foncier. Attention, cependant, l’amendement ne prévoit pas pour autant de prolonger le mécanisme dans le temps. En effet, pour en bénéficier, il faut que la promesse de vente soit réalisée avant le 31 décembre 2020 et que la cession du bien intervienne avant le 31 décembre 2022. Le gouvernement a déposé un amendement qui est en cours d’étude pour prolonger cet avantage.

Cet abattement exceptionnel concerne des terrains à bâtir, des maisons, des immeubles d’appartements détenus par un unique propriétaire mais aussi des appartements situés dans un immeuble pour lequel le promoteur contacte un par un les propriétaires afin d’acquérir l’ensemble du bâtiment. Attention, cet avantage fiscal ne concerne que les immeubles bâtis achetés en vue d’une démolition précédant une reconstruction. En outre, il n’est pas applicable dans le cadre de la vente d’une résidence principale puisque le propriétaire est déjà exonéré de l’impôt sur la plus-value.

Calcul de l’abattement exceptionnel

Concrètement, le calcul de l’abattement exceptionnel se réalise de la manière suivante :

  1. Appliquer les abattements relatifs à la durée de détention s’appliquant lors d’une vente classique.
  2. Déduire de l’assiette taxable l’exonération qui correspond au prorata des logements sociaux que l’acquéreur s’engage à construire.
  3. Appliquer l’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % selon le cas.

Exemple de calcul de l’abattement

Un particulier décide de vendre sa maison, achetée il y a 10 ans pour 200 000 €, à un promoteur immobilier pour la somme de 320 000 €. Le promoteur annonce qu’il va détruire la maison et construire 30 % de logements sociaux et 30 % de logements intermédiaires. Le reste sera constitué de logements libres. La plus-value du propriétaire sera de 120 000 € (320 000 – 200 000).

Étape 1 : l’abattement appliqué pour la durée de détention est de 30 % (6 % x 5), soit 36 000 € (120 000 x 30 %). Pour les prélèvements sociaux, on applique le taux de 8.25 % (1.65 % x 5), soit 9 900 € (8.25 % x 120 000). La plus-value nette imposable après abattement s’élève à 84 000 € (120 000-36 000) pour l’impôt sur le revenu et 110 000 € (120 000-9 900) pour les prélèvements sociaux.

Étape 2 : Vient s’ajouter ensuite l’exonération de 30 % correspondant à la fraction du programme réservée à la création de logements sociaux, soit 25 200 € (30 % x 84 000) pour l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération s’élève à 33 000 € (30 % x 110 100). La plus-value nette imposable est désormais de 25 200 € (84 000-25 200) pour l’impôt sur le revenu et de 77 100 € (110 100-33 000) pour les prélèvements sociaux.

Étape 3 : Application de l’abattement exceptionnel de 85 % pour création de logements sociaux : 49 980 € (80 % x 58 800) au titre de l’impôt sur le revenu et 65 535 € (85%x77 100) au titre des prélèvements sociaux. La plus-value nette imposable prise en compte pour le calcul de l’impôt sera donc : 8 820 € (58 800-49 980) pour l’impôt sur le revenu ; 11 565 € (77 100-65 535) pour les prélèvements sociaux.

Étape 4 : Grâce à ces données, le propriétaire peut calculer le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux qu’il devra payer sur la plus-value immobilière qu’il va réaliser. Avec un impôt forfaitaire de 19 %, il devra régler 1 675.80 € (19 % x 8 820). Pour les prélèvements sociaux, la somme à régler sera de 1 989.18 € (17.2 % x 11 565). Le total de l’impôt s’élèvera donc à 3 664.18 €.

Sans l’abattement exceptionnel et en ne prenant en compte que l’abattement pour durée de détention, le particulier aurait dû régler 15 960 € (19%x84 000) au titre de l’impôt sur le revenu et 18 937.20 € (17.2 % x 110 100) au titre des prélèvements sociaux, soit au total 34 897.20 €.

Finalement, il réalise, grâce à ce mécanisme, une économie de 31 233.02 €.

En résumé

  • Une série d’amendements récemment adoptés vient modifier le cadre d’application de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières. Il étend le champ d’action aux métropoles et villes moyennes des zones B1 et B2, alors qu’il était jusqu’à présent cantonné aux zones A et A bis.
  • Avec cette extension, le gouvernement souhaite relancer le secteur de la construction en créant un choc d’offre foncière. À la clef pour les propriétaires, un avantage fiscal conséquent s’élevant à 70 % ou 85 % du montant de la plus-value.

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Augustin Bertucat

Conseiller en gestion de patrimoine dans la Région du Sud-Est

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