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Investir en Espagne en 2025 est-il vraiment plus rentable qu’en France ?

L’essentiel

• L’Espagne reste un classique pour les investisseurs Français, avec plus de m² et souvent un meilleur cash-flow à budget égal.
• En 2024, les acheteurs étrangers ont réalisé 69 690 acquisitions, soit +10,3 % sur un an.
• Pour les frais de notaire, comptez environ 1 % et 10 % pour l’ITP dans l’ancien.
• Les banques espagnoles demandent entre 30 et 40 % d’apport.

Prix au m² : l’avantage reste à l’Espagne

2025 le confirme, si les Français regardent au-delà des Pyrénées, ce n’est pas que pour le soleil : le m² moyen pointe à 2 498 € côté Espagne, contre plus de 3 800 € en France. Et l’écart s’amplifie en métropoles : Madrid et Barcelone montent mais restent loin de Paris, tandis que Valence, Malaga ou Alicante offrent encore des tickets d’entrée accessibles. Au nord, Saint-Sébastien et Barcelone plafonnent haut, mais restent encore en deçà de certaines communes françaises les plus tendues, comme celles de la côte basque par exemple.

Espagne		France
Villes	Prix moyen	Villes	Prix moyen
Madrid	5 723 €/m²	Paris	9 751 €/m²
Barcelone	4 991 €/m²	Lyon	4 740 €/m²
Valence	3 185 €/m²	Bordeaux	4 500 €/m²
Málaga	3 549 €/m²	Marseille	3 600 €/m²
Alicante	2 595 €/m²	Toulouse	3 500 €/m²

Frais d’acquisition et démarches : un cadre différent de la France

Le ticket d’entrée sur le marché espagnol est différent : les frais de notaire sont bien plus faibles qu’en France, mais des taxes d’achat régionales (ITP) sont à anticiper dans l’ancien. Le parcours administratif n’est pas complexe, à condition en revanche d’anticiper le NIE, le numéro d’identification des étrangers et d’être accompagné pour les vérifications juridiques.

Combien coûtent les frais d’achat en pratique ?

Le notaire en Espagne intervient surtout pour authentifier l’acte, ses honoraires sont proches de 1 % du prix. L’accompagnement juridique (diligence, charges, urbanisme, hypothèques) est d’usage pour un investissement locatif en Espagne. Les honoraires sont en moyenne de 1 à 2 %. Dans l’ancien, l’ITP, la taxe de transfert, varie selon la communauté autonome. À noter que dans le neuf, la TVA (IVA) est de 10 % (7 % aux Canaries).

NIE, apport et vérifications : les incontournables

L’obtention d’un NIE conditionne l’achat en Espagne, l’ouverture du compte bancaire et les contrats. Les banques espagnoles demandent généralement un apport plus élevé qu’en France : comptez entre 30 % et 40 % du prix, selon les dossiers. De plus, en Espagne, la surface construite inclut murs, cloisons et parfois une quote-part des parties communes et terrasses. À noter que la surface utile correspond aux m² réellement habitables. Conseil : comparez toujours les deux, car un 80 m² construit peut n’offrir que 65-70 m² utiles. Vérifiez enfin que chaque annexe (véranda, mezzanine, terrasse fermée) est autorisée et déclarée, sinon, elle peut ne pas être légalement habitable.

Fiscalité locale et charges : un environnement plutôt clément

Pour un investisseur non-résident, la fiscalité est déterminante : en Espagne, elle s’applique sur le bénéfice foncier et s’accompagne d’une taxe foncière locale globalement modérée.

Impôts récurrents et imposition des loyers

L’IBI (équivalent de la taxe foncière) varie entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Sur un bien à 200 000 €, cela revient entre 800 et 2 200 € selon la commune et le type de bien. Pour les non-résidents de l’UE, l’imposition des revenus locatifs se fait à 19 % du bénéfice foncier, avec des charges déductibles (énergie, internet, ménage, intérêts d’emprunt, amortissement, etc.). Et bonne nouvelle : pas de taxe d’habitation en Espagne, y compris pour une résidence secondaire.

Charges de copropriété et coûts courants

Les charges de copropriété varient fortement selon les services. Dans un immeuble ancien avec peu d’équipements, une facture autour de 100 € par trimestre est courante. Dans des résidences haut de gamme avec piscine, tennis et conciergerie, elles peuvent dépasser 1 000 € par trimestre. L’arbitrage entre standing, localisation et rendement locatif reste donc central.

Rentabilité, résidence secondaire et stratégie patrimoniale

En 2025, les rendements moyens bruts annoncés de 5 % à 8 % sont atteignables dans plusieurs villes et segments, à condition d’être rigoureux sur l’emplacement, le ticket d’entrée et la réglementation des locations touristiques.

Beaucoup de Français achètent une résidence de villégiature qu’ils louent une partie de l’année avant d’y passer leur retraite. Le climat, le coût de la vie et la qualité des infrastructures plaident pour ce schéma. Pour la rentabilité, les grandes villes littorales (Valence, Malaga, Alicante) conservent une forte demande, que ce soit en longue durée ou en saisonnier autorisé.

Locations de courte durée : ce qui change

Comme en France, la location touristique est encadrée en Espagne. Du 2 janvier au 1er juillet 2025, le pays a mis en place un enregistrement préalable des meublés de tourisme dans une base nationale, en anticipation de l’application du règlement européen. Celui-ci est donc devenu obligatoire en juillet dernier. Ses règles s’appliqueront à compter du 20 mai 2026. Avant d’acheter, il est donc important de vérifier la règle locale d’urbanisme et le régime de licence à l’adresse précise du bien.

À savoir

Le « régime de licence » comprend l’ensemble des autorisations et règles locales qui conditionnent la location touristique de courte durée (type Airbnb) en Espagne.

Où investir en Espagne en 2025 ?

En 2025, Madrid et Barcelone restent des locomotives, mais l’arbitrage rendement/prix est souvent meilleur à Valence, Malaga et Alicante. Les îles (Baléares, Canaries) ont des marchés dynamiques, mais avec des prix plus élevés et des contraintes touristiques à intégrer. Dans les régions intérieures ou secondaires (Murcie, Estrémadure), les prix bas peuvent améliorer la rentabilité brute, à condition de bien étudier la demande locative.

Les grandes capitales espagnoles se situent souvent entre 3 700 € et plus de 5 000 €/m² selon les quartiers. Valence tourne autour de 1 900-2 200 €/m². L’Andalousie offre des niveaux moyens proches de 2 700 €/m², avec un fort attrait touristique. Les Canaries et les Baléares se positionnent respectivement autour d’environ 3 200 €/m² et 4 700 €/m².

En bref, un investissement réussi en Espagne s’appuie sur un triptyque : analyse micro-localisée, montage financier sécurisé et conformité réglementaire. Avec le bon appui local, vous sécurisez toute la chaîne et réalisez une opération sûre, conforme et optimisée fiscalement.