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Crowdfunding immobilier : que devient l’investissement en cas de décès ?

Publié le 16 Juil 2020

horloge Lecture de 3 min.

Rédigé par Bastien Judes

Thématique : Patrimoine

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Le crowdfunding immobilier continue de séduire les investisseurs. Au début de l’année 2020, ce marché atypique affichait une progression de 106 % par rapport à l’année précédente, selon Fundimmo. Une solution d’investissement relativement nouvelle dans les stratégies patrimoniales, mais privilégiée aussi bien par les jeunes que par les moins jeunes. Que devient un investissement en crowdfunding immobilier lors du décès de son propriétaire ? Explications.

Succession : identifier les investissements en crowdfunding

Le crowdfunding immobilier, tout le monde connaît. Mais ce qu’on connaît moins ce sont les considérations juridiques et légales qui se rattachent à ce type de placement. Pourtant, la question de la succession, dans le cadre de la transmission du patrimoine, se pose au même titre que n’importe quel bien immobilier détenu ou un portefeuille de titres.

Selon Homunity, spécialiste du crowdfunding immobilier, environ un quart des investisseurs en financement participatif ont plus de 55 ans, la question du devenir de son investissement en cas de décès est donc légitime si l’on souhaite anticiper au mieux sa succession. La difficulté réside dans le fait que les investissements en crowdfunding ne sont pas centralisés dans les registres nationaux. Il revient donc au notaire en charge de la succession de l’investisseur d’identifier les éventuels financements participatifs réalisés par le défunt.

Pour repérer les potentiels investissements en crowdfunding, le notaire peut se référer au testament du défunt s’il existe ou être informé de l’existence de ce type de placement par les héritiers. Dans ce cas, le notaire prendra contact avec la plateforme de crowdfunding afin d’obtenir des informations sur le montant prêté et les intérêts dus au jour de l’ouverture de la succession. Sinon il devra éplucher les relevés de comptes bancaires à la recherche d’intérêts perçus mensuellement.

Décès de l’investisseur : que devient le contrat ?

Le notaire doit donc, d’une façon ou une autre, entrer en contact avec la plateforme de crowdfunding afin d’obtenir les différents contrats de souscription de l’investisseur décédé. La plateforme devra ensuite verser la somme totale, soit le montant investi et rembourser avec les intérêts, à l’étude notariale. Le notaire se charge ensuite de la répartition comme dans une succession classique.

Toutefois, il existe des cas particuliers en matière de crowdfunding immobilier. En effet, si la plateforme d’investissement est étrangère, le traitement fiscal de la succession dépendra du pays d’établissement de la plateforme ainsi que de la domiciliation fiscale du défunt. L’existence ou non d’une convention fiscale entre les deux pays concernés peut éventuellement venir simplifier la transmission.

Crowdfunding immobilier : les conséquences pour les héritiers

Une opération de crowdfunding est un prêt à échéance non-liquide. À ce titre, les héritiers ne peuvent pas exiger le remboursement anticipé. Les sommes doivent être versées selon les termes prévus initialement par le contrat. L’attente nécessaire avant le remboursement total des titres ne bloque pas la procédure de liquidation de la succession. Pour bien anticiper la transmission de son patrimoine, il est donc judicieux de prévenir ses héritiers lorsqu’on réalise un investissement en crowdfunding.

Pour les ayants-droit, aucune démarche n’est à prévoir. Le contrat se transmet automatiquement aux héritiers. À l’image du contrat d’assurance vie, l’investisseur peut même désigner nommément un bénéficiaire via des dispositions testamentaires. Il s’agit simplement pour le bénéficiaire de poursuivre le contrat signé par le défunt jusqu’au remboursement total du prêt. Les prêts en crowdfunding immobilier sont traités dans la succession comme des actifs mobiliers. Pour le calcul des frais de succession, ils sont valorisés à leur valeur nominale augmentée des intérêts éventuellement dus au jour du décès.

Dans le cas d’un décès, l’imprimé fiscal unique (IFU), habituellement fourni à l’investisseur pour réaliser sa déclaration de revenus auprès de l’administration fiscale est envoyé au notaire à titre d’information. Les héritiers n’ont donc rien à déclarer, et n’auront pas de frais de succession à régler à la plateforme de crowdfunding.

Le crowdfunding immobilier en chiffres

  • 9,2, c’est le taux de rendement annuel moyen.
  • 20,1 mois pour la durée moyenne de placement.
  • 121,2 millions d’€ collectés sur les 5 premiers mois de l’année 2020.

Source : Fundimmo – Baromètre du crowdfunding immobilier 1er semestre 2019

En résumé

  • En cas de décès de l’investisseur, c’est au notaire d’identifier l’exigence d’éventuels contrats de financement participatif.
  • En aucun cas, les héritiers ne doivent entrer directement en contact avec la plateforme de crowdfunding immobilier. Les démarches sont réalisées par l’étude notariale chargée de la succession.
  • Suite au décès de l’investisseur, les ayants-droit devront poursuivre le contrat jusqu’à son terme.

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Bastien Judes

Conseiller en gestion de patrimoine sur Paris

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