Comment créer une SCI pour investir avec le dispositif LLI ?

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif immobilier fiscal imaginé pour encourager l’investissement locatif aux loyers modérés, en contrepartie d’avantages fiscaux. Les logements en LLI sont destinés aux ménages dotés de revenus intermédiaires, avec des plafonds de loyers inférieurs à ceux du marché. Le LLI ouvre droit, sous conditions, à une TVA réduite à 10 % et, pour les logements concernés, à une créance d’impôt sur les sociétés égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties. L’ancienne exonération de TFPB est supprimée pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023. En effet, investir en LLI est un projet désormais accessible aux investisseurs particuliers depuis son extension aux SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Les particuliers peuvent également choisir d’utiliser ce mode d’investissement pour acheter à plusieurs.

Créer une SCI offre la possibilité d’investir dans l’immobilier avec des associés. Le mécanisme d’une SCI facilite la gestion et la transmission des biens. En ce qui concerne le dispositif LLI, le format d’une SCI offre plusieurs avantages :

• Facilité d’investissement : la SCI permet de regrouper des capitaux entre plusieurs associés, qu’il s’agisse des amis, de la famille, mais aussi de partenaires sociaux ;
• Optimisation fiscale : elle permet d’opter pour deux formats d’imposition, l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu selon la stratégie patrimoniale de l’investisseur. Le bénéfice du dispositif LLI n’impose pas nécessairement une SCI soumise à l’IS : une personne morale non soumise à l’IS, comme une société relevant de l’article 8 du CGI, peut aussi bénéficier du dispositif ; dans ce cas, la créance est immédiatement remboursable si elle n’est pas redevable de l’IS ;
• Transmission simplifiée : elle répartit les parts sociales entre tous, permettant d’éviter l’indivision successorale ;
• Gestion facilitée : le gérant de la SCI peut être désigné parmi les associés, simplifiant ainsi la gestion administrative du bien.

1. La rédaction des statuts de la SCI

C’est la première étape pour la création d’une SCI, la rédaction des statuts. Ils doivent préciser l’objet social (investissement locatif intermédiaire), la répartition des parts entre associés, les règles de gestion et les modalités de prise de décision. Les statuts d’une SCI doivent être rédigés par acte notarié ou dans le sous-seing privé et mentionner une série de clauses obligatoires :

• Le format juridique de la SCI ;
• L’objet social de la société ;
• La dénomination sociale ;
• Le siège social ;
• Le montant du capital social ;
• La date d’ouverture de la SCI ;
• La durée maximale de vie de la société ;
• Le montant des apports personnels des associés ;
• L’identité du gérant ;
• Les conditions de vente des parts sociales.

2. La constitution du capital

La création d’une SCI n’impose aucun montant de capital de départ à respecter. Toutefois, tous les associés sont tenus d’effectuer un apport en capital social pour pouvoir monter une société civile immobilière. En fonction des objectifs des associés ayant créé la SCI, le choix pourra se faire entre capital fixe ou capital variable. Le capital social fixe est plus approprié pour les SCI familiales, tandis que le choix d’un capital variable se fera du côté des investisseurs. Enfin, le capital d’une SCI peut se constituer d’une somme d’argent (apport numéraire) ou avec des biens (apport en nature).

3. Ouvrir un compte bancaire pour la SCI

La création d’un compte en banque dédié est obligatoire pour monter une SCI. L’ouverture d’un compte professionnel ou d’un compte courant consacré exclusivement à l’entreprise permet de gérer les finances de la société et de séparer les transactions liées à la SCI des transactions personnelles. Ce compte va permettre de gérer, entre autres, l’encaissement des loyers, le règlement des factures et des taxes imposables.

4. La publication au journal d’annonces légales

La création d’une SCI demande obligatoirement de publier un avis de constitution au journal des annonces légales dans le même département que celui indiqué dans l’adresse du siège social. Il doit se composer des informations globales de l’entreprise, comme la date à laquelle les statuts de la SCI ont été rédigés ainsi que sa dénomination sociale, son format juridique et la plupart des éléments indiqués dans la rédaction du statut.

5. L’immatriculation de la SCI

Pour une SCI, aucun capital social minimum n’est imposé et le dépôt du capital social n’est pas une obligation pour les sociétés civiles. Un compte dédié reste fortement recommandé pour séparer les flux de la SCI, mais l’attestation de dépôt de capital ne doit pas être présentée comme systématiquement obligatoire pour une SCI. Le prix d’une demande d’immatriculation est de 60,38 € en 2026. auxquels s’ajoutent 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. L’annonce légale de constitution d’une SCI coûte 191 € HT en France métropolitaine, Guadeloupe, Martinique, Guyane, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Wallis-et-Futuna, ou 223 € HT à La Réunion et Mayotte.