Le marché de l’immobilier à Nice : prix et évolutions à prévoir en 2026
Très prisée pour son cadre magnifique et son climat méditerranéen, la ville de Nice possède tous les atouts du bon investissement immobilier. Nos conseillers en gestion de patrimoine Niçois ont étudié le marché local et vous donnent leur avis.
À Nice, les prix augmentent
Le marché immobilier niçois reste l’un des plus dynamiques et des plus chers de France en 2026. Au 1er mai 2026, le prix moyen au m² à Nice oscille entre 4 860 et 5 370 €/m², soit nettement au-dessus de la moyenne nationale. Dans le détail, les appartements affichent un prix moyen de 5 195 €/m² (fourchette de 3 287 à 7 489 €/m²) et les maisons atteignent 5 895 €/m² en moyenne, avec des pointes à plus de 10 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés. Une dynamique qui ne décourage pas les investisseurs, séduits par la valeur patrimoniale de la ville et son rayonnement international, renforcé par l’organisation de la 3e Conférence des Nations Unies sur l’océan (UNOC 3) en juin 2025.
Le marché locatif est à l’honneur
Si l’immobilier se porte bien, c’est aussi parce quele marché locatif tourne à plein régime. En effet, Nice ne manque pas d’atouts pour attirer étudiants et jeunes actifs. Celle que l’on surnomme « Nissa la Bella » abrite l’Université Côte d’Azur (UCA), classée parmi les meilleures universités françaises grâce à sa labellisation Idex, ainsi que des grandes écoles reconnues (EDHEC Business School, SKEMA, Polytech Nice Sophia). À cela s’ajoute la technopole de Sophia Antipolis, qui concentre plus de 2 500 entreprises et 38 000 emplois dans le numérique, la santé, l’environnement et la cybersécurité (Thalès, Amadeus, IBM, etc.). Les investisseurs recherchent principalement des petites surfaces, qui représentent une part importante du parc immobilier niçois, un format particulièrement adapté à la location étudiante, touristique ou aux jeunes actifs.
Tous les quartiers niçois ne se valent pas
Certains sont célèbres et ont toujours la côte quelle que soit la conjoncture du marché de l’immobilier, d’autres sont parfois boudés. À Nice, il existe de franches disparités entre les quartiers. Au 1er mai 2026, les prix démarrent autour de 3 200 €/m² dans les secteurs les plus accessibles et peuvent grimper jusqu’à 12 000-15 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés (Mont-Boron, Carré d’Or). La ville est en pleine mutation, notamment avec la finalisation de la ligne 3 du tramway (mise en service entre 2025 et 2026) qui dessert l’aéroport, le quartier d’affaires Nice Méridia et le centre-ville. Le bord de mer reste prisé des touristes et des investisseurs étrangers, alors que les locaux privilégient désormais les hauteurs ou les quartiers en mutation.
Les secteurs les plus demandés
Toujours en vogue, le Carré d’Or, qui s’étend de la place Masséna jusqu’au quartier des Poètes, continue d’attirer une clientèle huppée, avec des prix au m² compris entre 8 000 et 12 000 € en 2026. Profitant de sa localisation idéale, proche de la Promenade des Anglais et du Vieux Nice, ce quartier ne suit pas la tendance générale de la ville. Autre secteur recherché, le Vieux-Port : en dix ans, les prix y ont fortement progressé grâce à un cadre de vie exceptionnel. Des quartiers comme Fabron et Cimiez restent dans le classement des zones privilégiées par les investisseurs, avec un ticket d’entrée autour de 6 000 à 10 000 €/m² à Cimiez selon le standing du bien. Les pourtours de la Coulée verte et de la place Wilson rencontrent également un vif succès.
Exemples de biens disponibles :
Les quartiers qui ont de l’avenir
Le réseau de tramway, désormais composé de trois lignes, structure le développement urbain de Nice. La ligne 2, en service depuis 2019, traverse la ville d’Est en Ouest et a déjà dopé l’attractivité de quartiers comme Pasteur, Saint-Augustin et Arenas. La ligne 3, qui relie l’aéroport au plateau de Saint-Isidore et au stade Allianz Riviera, vient renforcer la desserte du quartier d’affaires émergent Nice Méridia ainsi que l’éco-vallée de la Plaine du Var, vaste opération d’intérêt national de plus de 10 000 hectares. Investir le long des tronçons de tram reste donc une stratégie pertinente, d’autant que ces axes connectent les universités, le centre-ville et l’aéroport. Autre quartier d’avenir, La Californie a bénéficié de travaux d’aménagement qui ont renforcé son attractivité.
Des zones résidentielles huppées
Le quartier de Mont Boron, bordant le Vieux Nice, reste destiné à une clientèle cherchant des produits de luxe. Avec un mètre carré moyen compris entre 10 000 et 15 000 € en 2026, il concentre les villas avec vue sur la mer et n’est pas accessible à toutes les bourses. De la même manière, dans les quartiers résidentiels de Saint-Antoine et Ginestière, il faut prévoir un budget minimum de 600 000 € pour une maison. Dans le haut de gamme, les hôtels particuliers près des arènes de Cimiez et les villas modernes de Gairaut se vendent fréquemment à plus d’un million d’euros.
Petits budgets, visez les hauteurs de la ville
Bien que le marché de l’immobilier se porte bien à Nice, la métropole n’est pas à la portée de toutes les bourses. En s’éloignant du centre, les prix ne baissent pas systématiquement : certaines communes côtières atteignent ou dépassent ceux du centre de Nice. Au 1er mai 2026, comptez environ 4 900 €/m² à Saint-Laurent-du-Var, 6 000 à 6 500 €/m² à Falicon et 11 200 €/m² à Beaulieu-sur-Mer, dont les prix élevés s’expliquent par leur situation exceptionnelle en bord de mer. Les petits budgets ont donc plutôt intérêt à prospecter sur les hauteurs de la ville. Des communes comme Saint-André-de-la-Roche et La Trinité sont plus éloignées du littoral mais aussi plus abordables, autour de 4 000 à 4 500 €/m².