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Immobilier de luxe : le marché est-il impacté par les sanctions contre la Russie ?

Publié le 08 Mar 2023

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Stéphanie Mosbach

Thématique : Actualités

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Le marché immobilier de luxe dans l’Hexagone connaît encore de beaux jours devant lui ! Malgré la guerre en Ukraine, la crise énergétique, l’inflation galopante : rien ne le freine. Il est même vu comme une valeur refuge. En effet, la France se hisse toujours en haut du podium auprès des acheteurs étrangers.

Le marché de l’immobilier de luxe français est-il impacté par la guerre en Ukraine ?

Un an après le début de l’invasion de l’Ukraine par la Russie, l’heure est au bilan ! La guerre entre ces deux pays frontaliers a-t-elle- impacté le marché de l’immobilier de luxe français ? Malgré les apparences, compte tenu du contexte géopolitique international, c’est un secteur qui ne connaît pas la crise. En effet, pour schématiser la situation, le conflit a eu, certes, un impact sur le marché immobilier. Avec l’inflation sur les prix de l’énergie, les banques centrales ont augmenté leurs taux, ce qui a fait baisser le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Mais aucune conséquence n’est aujourd’hui visible sur le marché du luxe en France. Secteur où les acheteurs russes sont pourtant habituellement très présents. La guerre ne semble donc pas avoir eu de conséquences !

Il est loin le mythe de l’oligarque russe qui payait rubis sur l’ongle un chalet à Courchevel 1850 ou une maison au Cap-Ferrat. Aujourd’hui, la situation est différente, mais, elle n’est pas nouvelle pour autant. En effet, les Russes devaient déjà faire face, depuis de nombreuses années, à deux contraintes avant d’acquérir un bien immobilier sur le territoire français. La 1ère datait de 2014, suite à l’annexion de la Crimée par la Russie, l’Europe ayant mis en place des sanctions contre les russes. La 2ème contrainte venait, elle, directement de Vladimir Poutine. Le président russe avait imposé dans son pays une obligation de déclarer au fisc tout transfert d’argent pour acheter un bien immobilier à l’étranger. Depuis, les Russes connaissaient déjà des difficultés pour faire sortir leur argent du pays. Conséquence : depuis 2015, les acquéreurs russes sont de moins en mois nombreux dans l’hexagone.

Sur les 5 dernières années, entre 130 à 140 acquisitions ont été réalisées, par an, par des acheteurs de nationalité russe en Ile-de-France, dont 40 à Paris. Soit à peine 1% du total des transactions effectuées par des acheteurs étrangers sur le territoire (résidents et non-résidents).

Selon un bilan réalisé en 2022 par les notaires en Ile-de-France.

En France, le poids des Russes reste très faible, entre 280 et 387 acquisitions ont été réalisées par des acheteurs de nationalité russe. Soit à peine 1% du total des transactions faites par des étrangers (résidents et non-résidents).

Selon un bilan réalisé en 2022 par les notaires de France.

Un marché français toujours attractif ?

Bonne nouvelle ! Le marché immobilier français de luxe est considéré comme le plus attractif. 2022 s’affiche comme une année record ! Le marché immobilier de luxe en France se porte merveilleusement bien, riche de son activité l’an dernier, lui permettant de justifier de résultats positifs. Malgré les turbulences, il a su résister et s’affirmer comme une valeur refuge. Nombreuses ont été les transactions immobilières dans ce secteur. Même si l’on constate un délai de négociation rallongé, par rapport à 2021, pour les ventes de biens affichés entre un million et demi et trois millions d’euros, le marché est toujours aussi dynamique.

L’immobilier de luxe est un secteur qui ne connaît pas la crise en France ! Alors que les prix sont en baisse dans la majorité des grandes villes de l’hexagone, notamment à Paris qui devrait, d’ici peu, passer sous la barre symbolique des 10 000 € par m², les biens immobiliers de luxe ne sont pas touchés par cette baisse. Bien au contraire ! Les prix au m² ne cessent d’augmenter pour ces biens. Les appartements parisiens de plus de 250 m², biens situés, avec une terrasse ou un espace privé extérieur type jardin, voient leurs prix s’envoler par exemple. Ils sont vendus 20 000 € par m² en moyenne.

Les premières saisies de villas des ressortissants russes

L’immobilier de luxe est toujours sur la 1ère marche du podium, même si, en France, la clientèle russe a pratiquement disparu de cet investissement. D’une part, parce que la guerre a ralenti les déplacements des ressortissants russes en Europe et, d’autre part, parce qu’elle a compliqué leurs transferts d’argent. Parmi ces ressortissants russes figurent pourtant de grandes fortunes, mais beaucoup font aujourd’hui partie d’une liste noire établie par Bercy. Une partie ne peut plus acquérir ce type de biens sur notre territoire, tandis que d’autres se voient confisquer leurs biens.

En octobre 2022, c’est un riche homme d’affaire russe, proche de Vladimir Poutine, qui s’est vu geler sa villa, estimée à 23 millions d’euros et située à Saint-Jean-Cap-Ferrat, par la justice française. Ce qui veut dire qu’il ne peut depuis ni la vendre, ni la louer à des tiers. Une saisie menée par la Juridiction nationale chargée de la lutte contre la criminalité organisée et à la demande du parquet de Paris. Une première dans ce secteur géographique !

Selon une récente étude sur l’état du marché immobilier de luxe en France, réalisée par le ministère de l’Économie et des Finances, plus de la moitié des biens gelés serait désormais concentrés sur la Côte d’Azur. Au total, ce sont 62 propriétés, toutes typologies confondues, qui ont été confisquées par l’État français dans le cadre des sanctions décidées par l’Union Européenne (UE) en réponse à la guerre en Ukraine.

Qui sont les acheteurs sur ce marché de l’immobilier de luxe ?

En France, le secteur de l’immobilier de luxe affiche une santé de fer ! Mais, le profil de l’acheteur de biens immobiliers de prestige n’est pas gravé dans le marbre. Avec la pandémie et la guerre en Ukraine, le secteur a rebattu les cartes. Son profil évolue selon les années. Car les acheteurs nationaux sont aussi devenus friands de biens immobiliers de prestige. Ces dernières années, ce sont donc des résidents français et des étrangers qui ont investi ce secteur. Souvent des jeunes chefs d’entreprises, cadres supérieurs, voire des retraités.

Si les Français sont nombreux aujourd’hui à investir dans l’immobilier de prestige, en matière de nationalité, ce sont les Allemands qui arrivent en tête des acheteurs étrangers dans l’Hexagone. Suivis de près par les Suisses, les Scandinaves et depuis l’été dernier, les Américains. Ils disposent d’un budget plus conséquent avec la remontée du dollar. En revanche, avec le Brexit, les acheteurs britanniques, notamment les Anglais, deviennent plus rares.

Au cours de ces dix dernières années, le secteur a enregistré une croissance annuelle de 3,3 %. Il est aussi alimenté par des acheteurs en provenance de pays du Golfe. Ces acheteurs investissent soit à Paris et secteur proche de la capitale, soit sur la Côte d’Azur ou dans les Alpes.

Depuis le printemps dernier, les acheteurs étrangers reviennent en force sur le devant de la scène, même si les Français investissent toujours dans la pierre d’exception. C’est un marché à deux vitesses.

En résumé

  • Le marché de l’immobilier de luxe français ne connaît pas la crise. 2022 est une année exceptionnelle en termes de ventes immobilières de prestige ;
  • Il demeure attractif et dynamique. La France attire toujours autant les investisseurs étrangers ;
  • Acheter un bien immobilier de luxe est considéré comme un investissement qui rapporte sur la durée et dans le temps ;
  • Après un an de guerre en Ukraine, les Russes ne peuvent plus acheter de biens dans l’Hexagone. Leurs biens acquis sont saisis par l’État français ;
  • Le marché immobilier de luxe n’est pas impacté par l’absence des oligarques russes. D’autres acheteurs étrangers ont pris leur place et les ont remplacés.

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Stéphanie Mosbach

Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

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