Immobilier : la complexe transformation des bureaux en logements

Publié le 24 Mar 2020

Rédigé par Jean-Baptiste Da Mota

Patrimoine

Transformer des bureaux en logements, l’idée paraît bonne et pourrait même être une solution à la pénurie de logements dans les métropoles, mais l’opération s’avère bien plus complexe qu’il n’y paraît. À tel point que les architectes et les promoteurs cherchent à éviter ce véritable casse-tête. Retour sur une solution qui pose des problèmes, mais qui génère aussi d’autres solutions.

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Transformer des bureaux en logements : un véritable casse-tête ?

En période d’élections municipales, la question du logement est au cœur des débats. Rien qu’en Île-de-France, 450.000 m² de bureaux sont vacants depuis plus de quatre ans. Pour faire face à la pénurie dans les grandes métropoles, la transformation de bureaux en logements apparaît comme la solution miracle. Il est vrai que sur le papier, cette opération apporte une réponse au problème. Toutefois, en pratique, la réalité est toute autre. Transformer des immeubles de bureaux en habitations est un véritable casse-tête pour les architectes. En effet, ce type de reconstruction se heurte à de nombreux obstacles techniques mais aussi structurels.

Entre 140 000 et 240 000 m² de bureaux,

c’est la surface qui cesse d’être adaptée à la demande chaque année, en Ile-de-France, selon l’Observatoire régional de l’immobilier.

Une solution qui pose des problèmes

La typologie des bâtiments est le principal problème auquel sont confrontés les architectes et les promoteurs. Il s’agit souvent de bâtiments anciens, mal construits ou mal situés. Certains n’ont pas la bonne épaisseur (11 mètres réglementaires) de murs pour réaliser des logements. D’autres présentent des problèmes d’acoustique ou de configuration impliquant de modifier totalement la physionomie de l’immeuble. En règle générale, les escaliers, ascenseurs, pièces d’eau ne sont pas en nombre suffisant dans les immeubles tertiaires. Ces modifications sont souvent inévitables et coûteuses. Selon les opérateurs, transformer un immeuble tertiaire en habitations ferait perdre en moyenne 15 % de la surface rentable. Conclusion, il faut souvent détruire et reconstruire à neuf. Une démarche contre-productive puisqu’elle implique un gaspillage des matériaux et un coût environnemental élevé.

Des tentatives de réponses politiques

Le droit est l’autre obstacle majeur au processus de transformation. La demande et l’obtention des permis de construire est régi par des règles qui empêchent la flexibilité des autorisations. Demander un permis de construire pour des bureaux est une procédure différente d’une demande de permis pour des logements. De plus, un bâtiment destiné à un usage professionnel, sur le papier, ne peut pas être transformé en habitations sans passer par un parcours administratif complexe.

Toutefois, sur l’aspect législatif, des progrès ont été faits ces dernières années. Avec la loi Élan, l’État a assoupli la réglementation en permettant aux opérateurs de déroger aux quotas de logements sociaux et en augmentant la surface constructible supplémentaire autorisée, de 10 % à 30 %, en cas de conversion de bureaux en logements. Des mesures destinées à rendre ces montages plus rentables pour les professionnels de l’immobilier. Le Code de la construction et de l’Habitation a, lui aussi, été revu dans cette optique. Enfin, l’État a souhaité montrer l’exemple en octroyant des permis à double usage pour le Village olympique en construction. Ces bâtiments auront donc un usage spécifique pendant les Jeux olympiques 2024 et une seconde vie après l’événement.

À savoir

La loi de finances pour 2020 a reconduit la possibilité pour un propriétaire d’immeuble de bureau d’être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de son bien à un opérateur de logement social.

Le bâtiment réversible, la voie à creuser

Les déboires des professionnels de la construction ont le mérite d’avoir mis en lumière la difficile conversion des immeubles construits et de mettre le doigt sur un point important : la non-prise en compte de la réversibilité des bâtiments lors de leur conception. Depuis quelques années, le secteur de l’immobilier tente de combler cette lacune. Récemment, Bouygues, Icade et Vinci ont démontré qu’il était techniquement possible d’homogénéiser les normes de réglementation (incendie, isolation, acoustique, etc.) entre les logements et les bureaux. Des métropoles comme Strasbourg, Lyon, Paris ou encore Nantes favorisent la réalisation de bâtiments réversibles.

1.7 milliards d’euros,

c’est la somme mobilisée par Action logement sur trois ans afin de transformer des locaux vides en habitations. Une cinquantaine de dossiers représentant 300.000 mètres carré et 5.000 logements potentiels ont commencé à être examinés suite à l’appel à manifestation d’intérêt lancé fin novembre par Action Logement.

Si cette nouvelle notion pourrait être la solution du futur au problème du logement, les élus locaux ne voient pas cette évolution d’un bon œil. La conversion de bureaux en logements au fil du temps aura pour conséquence la perte de recettes liées à certaines taxes ciblant les entreprises et la nécessité d’aménager les quartiers pour les adapter aux besoins de nouveaux habitants.

En résumé

  • Convertir des bureaux vacants en logements est l’une des solutions apportées par les politiques pour répondre à la crise du logement dans les métropoles françaises. Il s’agit d’une belle idée sur le papier, qui se transforme en véritable casse-tête sur le terrain. Dans la plupart des cas, il est plus rentable de détruire et reconstruire que d’adapter.
  • De nombreux obstacles surgissent au moment de la transformation, liés à la typologie des bâtiments, à leur histoire ou encore l’impossibilité de respecter les normes de la construction de logements. Autre problème majeur, une réglementation non-adaptée à ce type de pratique. En effet, le droit de la construction et les demandes de permis de construire ne permettent pas de modifier la destination des bâtiments.
  • Face à ces nombreux problèmes, l’État a modifié la réglementation pour faciliter la transformation des bureaux en logements. Il va même plus loin en mettant en place le principe de réversibilité dans la construction des bâtiments du Village Olympique.
  • Le bâtiment réversible est une notion qui, progressivement, s’installe dans le monde de la construction. De nombreux projets voient le jour dans certaines métropoles.

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Jean-Baptiste Da Mota

Ingénieur Patrimonial

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