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Immobilier : l’audit énergétique obligatoire dès le 1er avril va-t-il plomber les ventes ?

Publié le 01 Avr 2023

horloge Lecture de 4 min.

Rédigé par Elodie Fuentes

Thématique : Actualités

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La chasse aux passoires thermiques pourrait prendre des allures de poisson d’avril en ce premier samedi du mois, mais il n’en est rien. C’est bel et bien une nouvelle réglementation obligatoire qui touche les maisons classées F et G lors du DPE, qui entre en vigueur dès ce 1er avril. L’audit énergétique obligatoire devra être appliqué pour les biens concernés dès la première visite et s’étendra en 2025 puis en 2034 aux classes énergétiques E et D. Comment fonctionne-t-il, quelles conséquences aura-t-il sur le prix des ventes des passoires énergétiques ? Nous vous disons tout.

En quoi consiste l’audit énergétique ?

Que va-t-il se passer concrètement en cas de vente immobilière ? Les propriétaires de passoires thermiques à la vente, devront désormais fournir un document intitulé « audit énergétique » aux candidats à l’accession dès la première visite du bien. Après passage de l’expert, ce dernier devra fournir deux propositions chiffrées de travaux, permettant au logement d’améliorer sa classe énergétique dans le DPE (diagnostic de performance énergétique). Les deux scénarios présents dans l’audit énergétique auront vocation à aider le futur propriétaire à prévoir le montant des travaux énergétiques lui permettant de gagner dans le premier cas une classe (E) et dans l’autre, d’atteindre deux échelons supplémentaires (C). L’audit énergétique devra également comprendre l’évolution des économies d’énergie effectuées après rénovation, ainsi que les aides délivrées par l’État pour des travaux d’amélioration thermique.

Enfin, le document relatif à l’audit énergétique sera impérativement annexé avec le DPE, également obligatoire pour la vente, dans la promesse de vente ou l’acte de vente lors du passage chez le notaire.

Pour qui l’audit énergétique est-il obligatoire ?

Tous les vendeurs de maisons ou d’immeubles en monopropriété classés F ou G sont pour le moment concernés par cette nouvelle réglementation énergétique. 

Cette nouvelle contrainte de vente immobilière intervient dans le cadre du plan de sobriété énergétique lancé par le Gouvernement pour réduire l’impact colossal des passoires énergétiques sur le climat. Après une étude menée par l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), elles étaient recensées au nombre de 4 millions en 2022. 

Si certains passent encore entre les mailles du filet, le couperet de l’audit énergétique obligatoire se reproche pour les ventes classées E en 2025, puis celles classées D en 2034. Pour ces biens, la réglementation deviendra également incontournable pour vendre son logement à ces échéances. 

Les appartements en copropriété ne sont, quant à eux, pas concernés par l’audit énergétique obligatoire. En effet, cette dernière catégorie de biens est en passe de devoir effectuer des plans pluriannuels de travaux dans le cadre de la problématique des passoires thermiques en copropriété.

Combien coûte un audit énergétique ?

Repoussé, mais néanmoins annoncé officiellement depuis un arrêté du 4 mai 2022, l’audit énergétique obligatoire débarque en France à partir du 1er avril 2023 et risque d’ajouter de nouvelles difficultés sur un marché immobilier déjà bien secoué depuis plusieurs mois.

Et c’est là que les ennuis commencent. Après avoir imposé le DPE pour la vente en 2007, très largement ignoré par les acquéreurs à l’époque, l’audit énergétique s’ajoute à la note salée de la mise en vente d’un logement. Quand il faut déjà débourser 300 € en moyenne pour faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, l’audit alourdit la facture. Pour ce dernier, il faudra compter environ 1000 € pour une maison de 100 m². Un budget qui peut peser très lourd sur la charge d’un ménage modeste ou sur celle des héritiers de biens anciens, grande majorité des successions patrimoniales en France actuellement.

Cette charge financière conséquente, mais néanmoins obligatoire pour la vente d’une passoire thermique, interpelle les établissements bancaires. Certains envisagent même de mettre en place rapidement des prêts spécifiques au financement de l’audit et du diagnostic énergétique.

Le chiffre clé

300 €

En moyenne pour un DPE

Le chiffre clé

1000 €

En moyenne pour l’audit énergétique d’un bien de 100 m²

Quel impact l’audit énergétique va-t-il avoir sur le marché immobilier ?

C’est une nouvelle épine dans le pied pour le secteur immobilier qui pourrait probablement voir le prix de certains biens baisser suite à un mauvais rapport énergétique. Il est loin le temps des années 2007 où le DPE n’était encore qu’une vague formalité administrative obligatoire à laquelle les acheteurs ne portaient guerre d’attention. Aujourd’hui le DPE pourrait bien changer la donne de tout un écosystème immobilier pour lequel la folie des grandeurs pourrait bien toucher à sa fin. Un mauvais diagnostic énergétique, doublé d’un audit énergétique révélant les sommes réelles des travaux à prévoir pour améliorer la classe énergétique du bien, servent les arguments sur un plateau d’argent aux acquéreurs pour négocier le prix d’un bien à la vente. Terminé la spéculation immobilière, les chiffres parlent d’eux-mêmes et rentrent dans le jeu. Les propriétaires de biens anciens dans les grandes métropoles, dont les prix ont atteint des sommets en 2020 et 2021, pourraient déchanter avec l’apparition de l’audit énergétique. Une tendance qui commence à s’amorcer tout doucement, notamment dans la région parisienne, comme le démontre les derniers chiffres de la délégation des notaires de France.

Mais quand le malheur des uns frappe, il fait également le bonheur des autres. Si le prix du marché immobilier tend à baisser pour les passoires thermiques, il permet de compenser la tension parfois insoutenable pour certains acquéreurs, présentant des difficultés de financement, faute de taux d’emprunts à la hausse et de restrictions bancaires endurcies. Les primo-accédants dernièrement expulsés de la course pourraient se réjouir, notamment grâce au financement des travaux sans intérêts de l’éco PTZ, à condition que ceux-là couvrent les 25 % de la totalité du financement du bien.

Peut-on faire confiance aux diagnostiqueurs énergétiques ?

Les retours d’expérience des vendeurs et les enquêtes menées sur les diagnostics énergétiques commencent à faire du bruit dans un milieu de plus en plus lucratif pour les professionnels du DPE. L’émission Capital y a, par exemple, consacré une de ses dernières émissions sur le sujet, démontrant les dérives de certaines sociétés plus ou moins regardantes sur le résultat du DPE effectué chez les vendeurs. Quand la sentence d’un mauvais DPE tombe, elle peut mettre à mal tout un projet de vie pour les propriétaires pour qui l’étude du diagnostic énergétique est un concept complètement nébuleux. C’est pourquoi les diagnostiqueurs devront probablement répondre de formations spécifiques à l’audit énergétique pour encadrer leur compétences. Dans l’attente d’une réglementation plus pointue sur les qualifications requises du métier, les acquéreurs sont invités à consulter l’annuaire des diagnostiqueurs sur le site France Rénov, recommandé par le ministère de l’Écologie, pour éviter les dérives de certains professionnels tentés de profiter d’un business particulièrement alléchant.  

En résumé

  • L’audit énergétique est un document délivré par un professionnel permettant aux acquéreurs de connaître le montant des travaux à prévoir pour améliorer les performances techniques du logement à vendre ;
  • Toutes les maisons et appartements en monopropriété à vendre dont le DPE est classé F ou G doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique ;
  • Les futurs acheteurs immobiliers risquent de jouer sur le montant des travaux à prévoir pour négocier les prix ;
  • Le Gouvernement conseille de se référer à l’annuaire des diagnostiqueurs pour trouver un professionnel de confiance en attendant un encadrement plus règlementé sur le métier.

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Elodie Fuentes

Rédactrice web, spécialisée en économie, finance et gestion de patrimoine

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