Quelles sont les charges d’une copropriété ?

Alambiquées, les charges de copropriété et leurs émanations sont souvent incomprises des propriétaires. Selexium les décrypte pour vous.

Définition des charges de copropriété

Les charges de copropriété font référence à des frais que plusieurs propriétaires doivent assumer conjointement lorsque leur logement est englobé dans un ensemble résidentiel. Ces frais sont relatifs à l’administration, à la gestion, à l’entretien et au fonctionnement de leur lieu de vie, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un lot d’immeubles, d’un lot de maisons individuelles ou d’un lot immeubles-maisons panaché.

Acquisition immobilière : prévoyez le montant des charges

Selon les dernières statistiques communiquées en 2019, les charges moyennes de copropriété s’élèvent annuellement à 25,8 € par m² en France contre 40,4 € par m² dans la capitale. La note pour ces frais peut ainsi rapidement grimper en fonction de la superficie d’un bien immobilier et de sa commune d’implantation. Un poste de dépenses que les futurs primo-accédants ne pensent pas toujours à intégrer dans leurs prévisions lorsqu’ils entament leur parcours d’achat.

Ainsi il est judicieux de toujours questionner la personne qui pilote la visite du logement sur le montant des charges de copropriété en vigueur et de demander, de surcroît, à pouvoir feuilleter les procès-verbaux des deux anciennes assemblées générales. Ces derniers peuvent notamment se renseigner sur les hausses que ces frais ont subi au fil des précédentes années et sur les travaux éventuellement votés avec appels de fonds en cours.

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Comment sont-elles calculées ?

Quote-part et tantième

Pour assurer la bonne gestion et tenue de leur résidence, les habitants acquéreurs mandatent un représentant ; usuellement appelé syndic de copropriété. Œuvrant en lien étroit avec le conseil syndical, il a notamment pour mission de concevoir le règlement de copropriété édictant les principes et fondements de l’ensemble immobilier ainsi que la quote-part de tous les occupants en fonction de la fraction de parties communes qu’ils possèdent au sein du lot.

Cette quote-part – également nommée plus techniquement tantième ou millième – est fondamentale car elle permet de déterminer comment le paiement des charges est réparti entre les propriétaires selon un mode de calcul inscrit dans la charte de la copropriété. Analysé pour se montrer au plus juste des dépenses, le montant des charges peut subir une évolution lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires où le budget prévisionnel des douze mois à venir est présenté aux différents habitants. Ces derniers peuvent en voter le maintien ou la revalorisation.

Charges générales et charges spéciales

Les charges de copropriété se divisent en deux catégories distinctes, appelant ainsi à des frais différents et fluctuants :

Les charges générales regroupent toutes les dépenses globales initiées pour les parties communes : leur administration (honoraires du syndic, organisation des assemblées générales, …), leur fonctionnement (gardiennage, éclairage, poubelles, nettoyage, espaces verts, contrats d’assurance, petits travaux de maintenance, frais de justice,…) et leur entretien (gros œuvre, réfection de peinture, réparation de voiries internes, ravalement de façade, …). Les copropriétaires assument tous ces charges générales selon leur quote-part dans l’ensemble immobilier.
Les charges spéciales concernent pour leur part les dépenses engagées pour des services et équipements collectifs (ascenseur, chauffage collectif, eau froide, électricité, parc de jeux pour enfants, parking souterrain, piscine, service de sécurité, vide-ordures, …). Elles ne sont pas honorées cette fois-ci en fonction de la quote-part mais conformément à une valeur d’usage attribuée à chaque foyer. Pour exemple, les propriétaires disposant de places de stationnement en plein air n’assumeront pas, en toute cohérence, les frais relatifs à l’entretien d’un parking souterrain et automatisé. A l’image d’habitants situés au rez-de-chaussée qui ne seront nullement alourdis par des charges incombant à la maintenance d’un ascenseur. A la différence, pour ce dernier cas, des propriétaires vivant à l’étage le plus élevé d’un immeuble paieront des charges supérieures en raison de leur utilisation plus importante de l’ascenseur.

Propriétaire ou locataire : qui paie les charges de copropriété ?

Légalement, un propriétaire se révèle être le seul à recevoir, à son nom propre, un appel de charges émanant de sa copropriété. Il détient la responsabilité de leur paiement effectif. Néanmoins, lorsqu’il met son habitation à disposition, il est en droit de répercuter une partie des frais générés sur son locataire. Ce dernier profite en effet de l’usage direct et courant de plusieurs services mis en œuvre au sein de son lot résidentiel. C’est ainsi le cas de l’entretien des parties communes en termes de nettoyage et réparations minimes (petites pièces), ou encore de services collectifs tels que l’approvisionnement en chauffage ou en eau froide.

Ainsi, pour résumer, les charges de copropriété sont partagées entre le propriétaire et son locataire.

Le fonctionnement des provisions sur charges

Est nommé « provisions sur charges » le principe que les charges locatives soient ponctionnées mensuellement auprès d’un locataire lors de l’appel de son loyer, alors que le propriétaire assume, lui, trimestriellement ces frais qui ne lui incombent pas. Dans la mesure où le bailleur les provisionne en fonction de références passées, leur montant peut se démontrer eronné quant à la réalité actuelle. Il faudra alors en compenser la différence.

La régularisation annuelle

Le règlement de copropriété prévoit un décompte de charges en fonction de la quote-part mais également des relevés de compteurs individuels pour les consommations suivies et enregistrées. Ainsi, chaque année, le syndic transmet aux propriétaires un relevé personnel indiquant la valeur exacte des frais à régulariser pour son locataire, si le paiement de ces derniers s’est révélé en-deçà ou au-delà de la somme fournie mensuellement à cet effet. Le bailleur doit transmettre ce décompte à son locataire au maximum 1 mois avant la date de régularisation exigée par le syndic.

A noter !
Au bout d’un délai de prescription de trois ans, les charges impayées ne peuvent plus faire l’objet d’une demande de régularisation.

Questions-réponses

Comment contester les charges de copropriété ?

S’il se juge lésé ou indument facturé, un copropriétaire détient tout à fait le droit de contester des charges de copropriété en se tournant vers un tribunal pour y déposer un recours et exiger réparation. Il doit être néanmoins en capacité de pouvoir prouver que sa quote-part attribuée ne corresponde pas à la réalité effective et se révèle surestimée. Cela fonctionne également en sens inverse, s’il considère que la quote-part d’un autre copropriétaire se démontre en-deçà de ce qu’elle devrait être.

Est-ce possible de les réduire ?

Il est tout à fait possible de tenter de réduire les charges de copropriété mais cela peut s’avérer fastidieux. En se plongeant dans tous les documents administratifs, en passant au peigne fin les différents postes de dépenses, en mettant en exergue les plus onéreux, en s’efforçant d’y trouver des substituts moins coûteux par le biais de changements de prestataires, en négociant et comparant les prix, en rationalisant les frais courants…

Quelles sont les charges imputables au locataire ?

Lorsqu’un propriétaire réalise de l’investissement locatif, dans la mesure où il n’occupe pas personnellement le logement, il peut faire basculer certaines des charges de copropriété sur son locataire. Un principe nommé « charges récupérables ». Il s’agit généralement de tous les frais relatifs à la consommation quotidienne tels que l’eau, l’électricité, le chauffage, le nettoyage des parties communes, ordures ménagères, …

En revanche, les appels de fonds exceptionnels incombant aux différents gros travaux de réparation, d’embellissement et de modernisation, ou encore les frais plus traditionnels relevant de la gestion administrative de l’ensemble immobilier, ne sont pas transférables vers le locataire. Les charges récupérables doivent obligatoirement être inscrites dans le contrat de location. Il doit lisiblement mentionner le loyer « hors charges » et celui avec charges incluses.